Решение по делу № 2-1498/2023 от 30.08.2023 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

Дело № 2-1498/2023 30 августа 2023 года г. Котлас

29RS0008-01-2023-001903-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 августа 2023 года в г. Котласе гражданское дело по иску исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности,

установил :

исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий его недействительности.

В обоснование требований указал, что между ответчиками __.__.__ заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 570 кв.м. Прокуратурой при осуществлении надзора за исполнением земельного законодательства установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) площадь земельного участка (570 кв.м.) значительно превышала размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем здания, тогда как площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. В связи с этим, по мнению Котласского межрайонного прокурора, указанный договор аренды в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку посягает на публичные интересы, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений вследствие утраты иными лицами последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность. В связи с этим исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора просил признать указанный договор купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки, возложить на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 107880 рублей 48 копеек.

Определением суда с согласия прокурора к участию в деле в качестве соответчика привлечен городской округ Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее - ГО АО «Котлас»).

В судебном заседании старший помощник Котласского межрайонного прокурора Дурапов Д.В. настаивал на иске по изложенным в нем доводам пояснил, что площадь земельного участка, подлежащего предоставлению ФИО1 для использования расположенного на нем здания мастерской бытовой техники, должна была быть равной площади 138,81 кв.м., задействованной при эксплуатации здания мастерской, оставшаяся часть земельного участка могла быть предоставлена ФИО1 на праве аренды путем формирования еще одного участка. Установленное нарушение при заключении договора купли-продажи земельного участка выявлено при проведении внеплановой проверки, вынесено представление, обращений граждан по поводу заключения указанного договора в прокуратуру не было. Восстановлением нарушенных прав неопределенного круга лиц в случае признания договора недействительным будет являться возврат земельного участка в муниципальную собственность, последующий раздел земельного участка на два или несколько земельных участков, один из которых может быть предоставлен для эксплуатации здания, а остальные могут быть предоставлены иным лицам или ФИО1 с соблюдением установленной процедуры.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ГО АО «Котлас» по доверенностям ФИО2 возражала против удовлетворения иска, представлены письменные возражения на иск. Представитель ФИО2 пояснила, что земельный участок существует в указанных границах длительное время, ранее на этом земельном участке был расположен двухквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: ...., указанный дом снесен. Вокруг данного земельного участка находятся также сформированные земельные участки. Таким образом, данный земельный участок площадью 570 кв.м. был сформирован с учетом исторически сложившихся границ земельного участка, предоставлен для эксплуатации расположенного на нем здания мастерской бытовой техники в установленном порядке.

Представитель ГО АО «Котлас» по доверенности ФИО3, являющаяся начальником Отдела архитектуры и градостроительства администрации ГО АО «Котлас», в судебном заседании пояснила, что ФИО1 на земельном участке было построено здание мастерской бытовой техники, которое соответствовало проекту, введено в эксплуатацию, в связи с чем в последующем ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок, учитывая, что для эксплуатации здания мастерской бытовой техники необходимо оборудование контейнерной площадки, которая должна располагаться на удалении 20 кв.м. от жилых домов, площадь земельного участка 570 кв.м. является минимально необходимой для эксплуатации здания мастерской бытовой техники.

Ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, поскольку площадь земельного участка 570 кв.м. является минимально необходимой для эксплуатации здания мастерской бытовой техники с учетом противопожарных отступов, необходимого удаления контейнерной площадки от жилых домов, оборудованной стоянки для автотранспортных средств, тротуара, септика, а также охранной зоны линии электропередач. В последующем ФИО1 здание мастерской бытовой техники снесено, построен дом, который также в настоящее время снесен. Спорный земельный участок является смежным с принадлежащим ФИО1 иным земельным участком.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав прокурора, явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от __.__.__ № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории 29:24:030102, площадью 570 кв.м., присвоен адрес земельному участку: ...., указаны ограничения и обременения земельного участка: участок расположен в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия, разрешенное использование - бытовое обслуживание, территориальная зона: зона застройки индивидуальными жилыми домами (ЖУ), категория земель - земли населенных пунктов.

__.__.__ земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.

При этом суд принимает во внимание пояснения представителя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ГО АО «Котлас» по доверенностям ФИО2 о том, что земельный участок с кадастровым № существует в указанных границах длительное время, ранее на этом земельном участке был расположен двухквартирный жилой дом, которому присвоен адрес: .....

Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: ...., дом построен в 1954 году, общая площадь земельного участка составляла 572 кв.м., на земельном участке были расположены здание дома, пристройка, 2 сарая, п/яма, забор и тротуары.

Согласно градостроительному плану земельного участка и схемы его расположения следует, что смежные с земельным участком с кадастровым № земельные участки сформированы.

В соответствии с информацией, предоставленной ГБУ АО «АрхОблКадастр», дом, расположенный по адресу: ...., снесен, исключен из реестра __.__.__.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от __.__.__ № принято решение об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, определена начальная цена аукциона (начальный размер арендной платы) - 100600 рублей 00 копеек, сумма задатка - 20120 рублей 00 копеек, шаг аукциона - 3000 рублей 00 копеек.

В последующем было опубликовано извещение о проведении аукциона, дата проведения аукциона __.__.__, в извещении также указаны параметры разрешенного строительства в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки городского округа «Котлас», в том числе минимальный отступ от красной линии улиц и проездов - 6 м.; минимальные отступы от иных границ земельного участка - 3 м., максимальный процент застройки - 20 %, максимальный процент плотности застройки - 40 %, предельное количество этажей - не подлежит установлению, предельное число машино-мест для хранения и паркования легковых автомобилей - в соответствии с противопожарными требованиями.

__.__.__ ФИО1 подана заявка на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №.

Протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе ФИО1 признан участником аукциона. Поскольку на участие в аукционе подана только одна заявка, аукцион признан несостоявшимся, в связи с чем в силу положений п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ договор аренды земельного участка подлежал заключению с единственным участником аукциона - ФИО1

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок 9 лет с __.__.__ (п.п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

__.__.__ ФИО1 администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» выдано разрешение на строительство № здания мастерской бытовой техники.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного здания мастерской бытовой техники, площадью 9,7 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: .....

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание мастерской бытовой техники с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 __.__.__.

__.__.__ ФИО1 обратился в администрацию городского округа Архангельской области «Котлас» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым № в собственность для использования мастерской.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от __.__.__.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 107880 рублей 48 копеек (п.п. 1, 3 договора).

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

Из пояснений ФИО1 в судебном заседании следует, что в последующем им снесено здание мастерской бытовой техники, возведен дом. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на дом с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 __.__.__.

Вместе с тем, из пояснений ФИО1 следует, что в настоящее время указанный дом также разобран, в последующем ФИО1 вновь планирует возвести на указанном участке строение.

Рассматривая исковые требования исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц, к ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка от __.__.__ недействительным, применении последствий его недействительности по тем основаниям, что при заключении договора купли-продажи земельного участка его площадь значительно превышала размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем здания, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1 на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25 июня 2020 года № 57-п утверждены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», указанные Правила разработаны в соответствии с ГрК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом муниципального образования «Котлас», генеральным планом городского округа «Котлас», с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития территории муниципального образования «Котлас», охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» разработаны в целях, в том числе создания условий для планировки территории муниципального образования «Котлас»; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Спорный земельным участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона застройки индивидуальными жилыми домами (ЖУ), таблица 1 пункт 2 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 169 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, зона застройки индивидуальными жилыми домами установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов индивидуального жилищного строительства, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения.

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны ЖУ установлен в таблице 5 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», в том числе бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), код 3.3 таблицы 5).

В таблице 7 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, минимальная и максимальная площадь земельного участка для иных объектов капитального строительства не подлежат установлению и определяются с нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке территории, действующими техническими регламентами, нормами и правилами (п.п. 1.1., 1.2 таблицы 7); максимальный процент застройки в границах земельного участка для иных объектов капитального строительства установлен 20 % (п. 4 таблицы 7); максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка для иных объектов капитального строительства установлен 40 % (п. 5 таблицы 7).

Таким образом, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для зоны ЖУ с видом разрешенного использования для бытового обслуживания не установлены.

Земельный участок с кадастровым № площадью 570 кв.м. на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи с учетом расположенного на нем здания мастерской бытовой техники вышеуказанным требованиям соответствовал.

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 14 июня 2023 года № 28-п утверждены Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас».

Спорный земельным участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1.1), таблица 1 пункт 2 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных __.__.__.

В соответствии с п. 177 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1.1) установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов индивидуального жилищного строительства, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения.

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны Ж1.1 установлен в таблице 3 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, в том числе бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), код 3.3 таблицы 3).

В таблице 5 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года, установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, минимальная площадь земельного участка для бытового обслуживания установлена 400 кв.м.; максимальная площадь земельного участка для бытового обслуживания установлена 2000 кв.м. (п.п. 1.1., 1.2 таблицы 5); максимальный процент застройки в границах земельного участка для иных объектов капитального строительства установлен 20 % (п. 4 Таблицы 5).

Земельным участок с кадастровым № площадью 570 кв.м. вышеуказанным требованиям в настоящее время также соответствует.

Действительно, по смыслу положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Ссылаясь на указанные положения, Котласский межрайонный прокурор, оспаривая договор купли-продажи земельного участка, полагает, что площадь земельного участка, подлежащего предоставлению ФИО1 для использования расположенного на нем здания мастерской бытовой техники, в соответствии с положениями ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ должна была быть равной площади 138,81 кв.м., задействованной при эксплуатации здания мастерской.

Вместе с тем, указанные доводы Котласского межрайонного прокурора основаны на неверном толковании норм Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации __.__.__, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Указанная правовая позиция должна применяться наряду с требованиями, установленными в статье 11.9 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 11.9 ЗК РФ установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Необоснованными также являются доводы прокурора о возможности предоставления ФИО1 в собственность части земельного участка с кадастровым №, задействованной при эксплуатации здания мастерской, а также предоставления ФИО1 оставшейся части этого земельного участка на праве аренды путем формирования еще одного участка.

В силу ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

С учетом указанных требований к образованным земельным участкам, суд принимает во внимание, что указанный земельный участок существует в указанных границах с 1954 года, вокруг данного земельного участка находятся также сформированные земельные участки, что свидетельствует об исторически сложившемся использовании земельного участка с такой площадью, что исключало возможность формирования земельного участка иной площадью.

Тогда как частью 5 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Одновременно исторически сложившееся с 1954 года использование спорного земельного участка с такой площадью не нарушает требования Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, а также не нарушает требования Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденных 14 июня 2023 года.

Суд учитывает, что в соответствии со сведениями, представленными обществом с ограниченной ответственностью «Строл» на земельном участке с кадастровым № имеются зоны ограничения размещения объектов капитального строительства: зона градостроительных ограничений составляет 136,7 кв.м.; зона противопожарных разрывов от объектов, расположенных на смежных земельных участках, составляет 321,3 кв.м., в связи с чем свободная площадь земельного участка под застройку составляет 112 кв.м. Согласно градостроительным нормам на земельном участке требуется разместить парковочные места для посетителей со специализированным местом для автотранспорта маломобильных групп населения, проезд автотранспорта от въезда на земельный участок до парковки, контейнерную площадку на расстоянии не менее 20 кв.м. от жилых домов, тротуары для перемещения пешеходов.

Согласно пояснениям ФИО1 площадь земельного участка 570 кв.м. являлась минимально необходимой для эксплуатации возведенного им здания мастерской бытовой техники с учетом противопожарных отступов, необходимого удаления контейнерной площадки от жилых домов, оборудованной стоянки для автотранспортных средств, тротуара, септика, а также охранной зоны линии электропередач.

Указанные пояснения ФИО1 подтверждаются представленными фотографиями земельного участка ФИО1 по состоянию на дату заключения оспариваемого договора, на которых изображено возведенное здание мастерской бытовой техники, оборудованы парковочные места, в том числе со специализированным местом для автотранспорта маломобильных групп населения, оборудован проезд автотранспорта от въезда на земельный участок до парковки, оборудована контейнерная площадка и тротуары для перемещения пешеходов.

В соответствии с проектной документацией для строительства здания мастерской бытовой техники общая площадь земельного участка, занятая зданием и иными размещенными на земельном участке для эксплуатации здания объектами без учета площади озеленения составляет 136,6 кв.м.

Также суд учитывает, что согласно действующим на момент подачи прокурором иска Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденными 14 июня 2023 года, установлено, что минимальная площадь земельного участка для бытового обслуживания составляет 400 кв.м.

На основе указанных обстоятельств, представленных сторонами доказательств, положений Правил землепользования и застройки, суд приходит к выводу о том, что разрешение вопроса о соразмерности предоставленного ответчику ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка площади имеющегося на нем объекта, носит в настоящем деле исключительно правовой характер, не требует назначения судебной экспертизы по правилам ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказать наличие основания для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка недействительным лежит на прокуроре, которым в материалы дела не представлено соответствующих доказательств.

Сам по себе факт превышения площади испрашиваемого земельного участка площади располагающегося на нем объекта недвижимости не является безусловным основанием для вывода о несоразмерности испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Из смысла указанных разъяснений следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2019 года № 18-КГ18-268.

В силу части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес.

По настоящему делу Котласский межрайонный прокурор предъявил иск в интересах неопределенного круга лиц, при этом Котласский межрайонный прокурор просит суд признать договор купли-продажи земельного участка недействительным и вернуть стороны сделки в первоначальное положение.

Между тем, заявляя указанный иск, Котласский межрайонный прокурор не указал, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц будет восстановлено в случае признания указанной сделки недействительной и возврата сторон сделки в первоначальное положение.

При этом суд учитывает, что указанный договор купли-продажи сторонами исполнен, с момента заключения указанного договора и до рассмотрения настоящего дела по существу жалоб от иных лиц о правомерности заключения указанного договора в прокуратуру, в суд и в ГО АО «Котлас» не поступало.

Утверждение прокурора о нарушении прав неопределенного круга лиц оспариваемой сделкой доказательствами не подтверждено.

В связи с этим законных оснований для удовлетворения иска исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора, заявленного в интересах неопределенного круга лиц, к ГО АО «Котлас» в лице администрации ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности не имеется.

В соответствии с положением о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» он от имени органов местного самоуправления ГО АО «Котлас» осуществляет полномочия собственника по передаче муниципального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) муниципального имущества (п. 3.1.2 положения). С учетом изложенного надлежащими ответчиками по настоящему иску являются Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора к ответчикам о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

в удовлетворении исковых требований исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина

мотивированное решение составлено 1 сентября 2023 года