Дело № 2–33/2023
УИД 59RS0011-01-2022-004390-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Березники 08 февраля 2023 года
Березниковский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Халявиной Ю.А.,
при секретаре судебного заседания МКВ,
с участием представителя ответчика администрации города Березники – ВЛН, действующей на основании доверенности от .....,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по исковому заявлению САС к администрации города Березники о возложении обязанности изъятия встроенного нежилого помещения для муниципальных нужд и осуществления его выкупа,
установил:
САС обратился в суд с исковым заявлением к администрации города Березники о возложении обязанности изъятия встроенного нежилого помещения для муниципальных нужд и осуществления его выкупа. Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м., на 1-м этаже дома, расположенного по адресу: ...... Распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 № 814-р авария, произошедшая на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» признана чрезвычайной ситуацией федерального характера. Постановлением администрации г. Березники от 10.12.2015 № многоквартирный дом № по ул. Мира в г. Березники признан аварийным и подлежащим сносу. На основании данного решения земельный участок, занимаемым указанным домом, был изъят для муниципальных нужд, а дом включен в список домов, признанных аварийными вследствие техногенной аварии на БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» г. Березники. При этом, решения об изъятии для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения в данном доме, в данный момент принадлежащего истцу на праве собственности, администрацией г. Березники не принималось. Истец полагает, что отсутствие решения об изъятии для муниципальных нужд, принадлежащего истцу встроенного нежилого помещения в доме № по ..... и осуществлении его выкупа приведет к нарушению его права собственности.
Ссылаясь на нормы права, САС просит обязать администрацию города Березники принять решение об изъятии для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного на 1-м этаже дома № по ....., с кадастровым номером объекта № и осуществить выкуп указанного помещения по стоимости его приобретения в размере 3 800 000,00 руб.
Истец САС и его представитель ФАМ в судебное заседание не явились о дате, месте времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).
Представитель ответчика администрации г. Березники ВЛН, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения иска, обосновав доводами, представленными в письменных возражениях.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Истец САС с 06.09.2022 является собственником нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: ....., кадастровый номер №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 27.09.2022. (л.д.19-20).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 № 814-р авария, произошедшая на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» признана чрезвычайной ситуацией федерального характера.
Постановлением администрации г. Березники от 10.12.2015 № многоквартирный дом № по ..... признан аварийным и подлежащим сносу.
Указанный дом включен в список домов, признанных аварийными вследствие техногенной аварии на БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» г. Березники на основании Постановления администрации г. Березники № от 18.12.2015.
На основании данных решений Постановлением администрации г.Березники от 01.09.2022 № земельный участок, занимаемый указанным домом, был изъят для муниципальных нужд.
При этом, решения об изъятии для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения в данном доме, принадлежащего истцу на праве собственности, администрацией г. Березники не принималось.
Согласно договору купли- продажи от 05.09.2022, заключенному между САС и СВИ, стоимость нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: ....., согласована сторонами в сумме ..... руб. ( л.д.11-12)
В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно п. 1 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.
В соответствии с ч. 4 ст.15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).
В соответствии со ст. 56.2 «Земельного кодекса Российской Федерации» (далее ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений, в том числе органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
Согласно ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в том числе, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса (ч. 4 ст. 56.3 ЗК РФ).
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из положений ч.ч.1-3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Определением Березниковского городского суда Пермского края от 21.10.2022 по ходатайству ответчика назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № от 19.01.2023 рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: ..... край, составляет по состоянию на дату приобретения 05.09.2022 - ..... руб., на дату производства экспертизы - ..... руб. ( л.д.84-117)
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. Заключение отвечает требованиям ст.ст.59, 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств, поскольку составлено и проведено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперту разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Выводы эксперта должным образом мотивированы, даны с учетом установленных всех обстоятельств по делу.
Судом установлено, что спорное помещение было приобретено САС по договору купли-продажи, заключенному 05.09.2022 с СВИ за ..... руб. (л.д.11).
На основании части 3 статьи 6 ЖК РФ в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
Данная норма вступила в силу 28.12.2019. Федеральный закон № 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.
Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.
Согласно «Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (ответ на вопрос № 7).
Таким образом, поскольку истец приобрел объект недвижимости 05.09.2022, то есть, после 28.12.2019 и после признания жилого дома аварийным и подлежим сносу, выкупная цена данного жилого помещения определяется в порядке, установленном ч.ч. 7, 8.2 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения им такого жилого помещения.
Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
САС приобрел встроенное нежилое помещение за ..... руб., рыночная стоимость данного объекта недвижимости на момент рассмотрения искового заявления составляет ..... руб. Таким образом, суд определяет выкупную цену в размере рыночной стоимости в сумме ..... руб.
Согласно материалам дела и пояснениям представителя ответчика процедура изъятия помещений у собственников в указанном многоквартирном доме началась.
При таких обстоятельствах, учитывая длящийся характер жилищных отношений, связанных с признанием дома аварийным, необходимостью направления предложения собственникам помещений аварийного многоквартирного дома произвести его реконструкцию или снос, принятием решения об изъятии земельного участка, на котором расположен данный дом, а в последующем и жилых помещений, определением стоимости изымаемых объектов недвижимости, направления соглашения собственнику помещения об его изъятии, суд применят к спорным правоотношениям положения ч.ч. 7 и 8.2 статьи 32 ЖК РФ, определив выплату возмещения за изымаемое помещение в размере, не превышающем его стоимость на момент приобретения 05.09.2022, с учетом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, то есть, в размере рыночной стоимости на период рассмотрения спора в суде.
Руководствуясь положениями статьи 10 ГК РФ, частями 7, 8.2 статьи 32 ЖК РФ, разъяснениями, данными в письме Минстроя России от 17 апреля 2020 г. N 15026-МЕ/06 "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда", а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в абзаце 3 пункта 1 постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что САС приобрел указанное помещение по договору купли-продажи от 05.09.2022, а также принимая во внимание, что помещение, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, суд пришел к выводу, что истец вправе требовать выплаты выкупной цены за принадлежащее ему помещение в размере рыночной стоимости на момент рассмотрения спора и об отсутствии оснований для выкупной цены в большем размере.
Таким образом, в связи с неисполнением ответчиком требований ст. 32 ЖК РФ по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, права истца нарушены и на администрацию города Березники следует возложить обязанность по изъятию нежилого помещения и выплате истцу выкупной стоимости спорного нежилого помещения. Взыскание выкупной цены непригодного для проживания нежилого помещения является способом защиты нарушенного права истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Обязать администрацию города Березники изъять для муниципальных нужд встроенное нежилое помещение, площадью 44,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже, дома № по .....
Обязать администрацию города Березники заключить с собственником нежилого помещения САС соглашение о выкупе встроенного нежилого помещения, площадью ..... кв.м., с кадастровым номером №, расположенного на 1-м этаже, ..... в ..... по цене в размере 3 225 773,00 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Ю.А. Халявина