39RS0001-01-2021-010612-04 Дело № 2-1502/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Калининград 11 августа 2022 года
Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Жунда А.В., с участием:
представителя Администрации городского округа «Город Калининград» - ФИО1,
соответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску - ФИО2,
представителя соответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО3 – ФИО4,
представителя третьего лица Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «» к ФИО2 и ФИО3 о признании объекта капительного строительства самовольной постройкой и об обязании снести или привести самовольно реконструированный объект капитального строительства в соответствие установленным требованиям, встречным искам ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на самовольно реконструированные помещения, третьи лица: Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, Агентство по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 об обязании снести или привести в соответствие установленным требованиям самовольно реконструированный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, по адресу: , ссылаясь на то, что в ходе проверки, проведенной на основании распоряжения Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ №, установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами № и № расположено нежилое здание магазина.
Земельные участки с кадастровыми номерами № и №, на которых расположено здание, были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м. с видом разрешенного использования «под торгово-складское здание». Земельные участки с кадастровыми номерами № и № были поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с назначением «под торгово-складское здание».
В пределах земельного участка с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером № зарегистрированных объектов недвижимого имущества не значится.
Объект недвижимого имущества – нежилое здание с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет, как нежилое здание, площадью № кв.м., с наименованием – магазин, количество этажей – №; в пределах здания расположены помещения с кадастровыми номерами №, №, №.
Помещение с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет, как нежилое помещение №, и с ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности у ФИО3
Помещение с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет, как нежилое помещение № (литер № из литера №), и снято с кадастрового учета № года.
Помещение с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, как нежилое помещение № расположено на № этажах, и с ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности у ФИО2
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 04.02.2009 года по делу № 2-5278/2009 за ФИО3 было признано право собственности на самовольно реконструированное помещение № из литера №, общей площадью № кв.м., задание постановлено считать двухэтажным.
Согласно техническому паспорту, задание учтено, как магазин, с количеством надземных этажей №, общей площадью № кв.м.
В ходе осмотра объекта, было установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и № расположен единый объект – нежилое здание, завершенное строительством; к существующему зданию осуществлена пристройка со стороны помещения №, надстроен второй этаж полностью, а третий этаж – в границах помещения №.
В результате выполненных работ изменились параметры здания: увеличены этажность, площадь и строительный объем здания. Указанные обстоятельства свидетельствуют о проведении реконструкции здания.
Ранее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (правопредшественнику ФИО2) было выдано разрешение на строительство № № в целях реконструкции вышеуказанного объекта капитального строительства, с установлением срока до ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с тем, что фактические параметры объекта капитального строительства не соответствуют проектным характеристикам, указанным в разрешении на строительство, в части общей площади и количества этажей.
Из изложенного администрация пришла к выводу, что была проведена самовольная реконструкция, и соответчиками допускается эксплуатация данного объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Ссылаясь на положения пункта 1 стати 222 ГК РФ, Администрация полагает, что указанное здание является самовольной постройкой, которая в соответствии со статьей 55.32 ГрК РФ, подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
С учетом уточнения иска, просит признать самовольной постройкой объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, по адресу: , и обязать ФИО3 и ФИО2 снести или привести указанное нежилое здание в соответствие с установленными требованиями, в течение № месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.
ФИО3 и ФИО2 обратились со встречными исками о признании права собственности на самовольно реконструированные помещения.
ФИО3 ссылается на то, что в его собственности находится нежилое двухэтажное помещение с кадастровым номером №, по адресу: , данное помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м., собственником которого является истец; участок расположен в зоне №», подзона №.
В ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 произвел строительные работы: выполнил второй этаж над другой частью здания с устройством лестницы входа и частичной перепланировки существующих помещений. В надстроенном этаже расположены офисные помещения - два кабинета №№ площадями № кв.м. и № кв.м., № санузел № кв.м. и №№ лестница №.м. Площадь надстроенных помещений составляет № кв.м., общая площадь - № кв.м., основная площадь - № кв.м., вспомогательная площадь - № кв.м. При составлении технического паспорта были внесены изменения площадей части существовавших до проведения работ помещений с их пересчетом кадастровым инженером: - на первом этаже: объединены помещения №№в и № с увеличением площади с № кв.м. (№.м. и № кв.м.) № кв.м., увеличилась площадь с № кв.м. до № кв.м. (помещение №д), с № кв.м. до № кв.м (помещение №); уменьшилась площадь с № кв.м. до № кв.м. (помещение №), с № кв.м. до № кв.м. (помещение №в) - на втором этаже: увеличилась площадь с № кв.м. до № кв.м. (помещение №), - площади лестничной клетки увеличились с № кв.м. (№ кв.м.) до № кв.м. (№ кв.м.), (помещения № № - на первом этаже и №-на втором этаже).
Показатели по существующей части здания в связи с пересчетом площадей составляют: площадь всех частей - № кв.м., общая площадь № кв.м., основная площадь - № кв.м., вспомогательная площадь - № кв.м.
Показатели по зданию с учетом надстроенного второго этажа: площадь всех частей - № кв.м., общая площадь - № кв.м., основная площадь - № кв.м., вспомогательная площадь - №.м.
При реконструкции устроены ограждающие конструкции второго этажа и лестница на второй этаж, на первом этаже изменены размеры проемов по ширине и высоте с установкой металлических перемычек во внутренних стенах между помещениями №№; в наружной стене помещения № выполнена перебивка проема с установкой перемычек. Проем выполнен со смещением. При переустройстве в санузле выполненного второго этажа установлен унитаз, умывальник, электробойлер. Оборудование подключено к существующим инженерным системам первого этажа без изменения диаметра труб и стояков. Выполнена система отопления с подключением к существующему котлу отопления.
ФИО3 указывает, что он не получил в установленном градостроительным законодательством порядке разрешение на реконструкцию своего нежилого помещения, и следовательно, произведенная им реконструкция относится к самовольной постройке, право собственности на которую, в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ, может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно техническому отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «КОНСТРУКТОРСКОЕ БЮРО ПОРТАЛ» по заказу ФИО3, при реконструкции ДД.ММ.ГГГГ нежилого строения (литер № из литера № кадастровый №) выполнен второй этаж над частью здания с устройством лестницы входа и частичной перепланировкой существующих помещений. Конструкция ограждающих конструкций здания в целом (стены, перекрытия) соответствуют требованиями СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02- 2003 Тепловая защита зданий» по сопротивлению теплопередаче. Вентиляция помещений соответствует требованиям СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения». Состояние основных конструкций здания: стен, кровли и прочих конструкций работоспособное; междуэтажного перекрытия - ограниченно-работоспособное. Основные конструкции здания выполнены технически грамотно, без нарушений СП 70.13330.2016 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» и Федерального закона № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» согласно требованиям к конструктивной жесткости, защите их от ветровой и снеговых нагрузок и не создают угрозу жизни и здоровью третьим лицам, не наносят ущерба государственному и муниципальному имуществу, окружающей среде, считает, что нежилое здание после реконструкции площадью всех частей - № м2, общей площадью - № м2, основной площадью - № м2, вспомогательной площадью - № м2 возможно эксплуатировать по своему назначению как офисное, торгово-складское.
В этой связи ФИО3 просит признать за ним право собственности на реконструированное нежилое двухэтажное помещение (литер № из литера № кадастровый №, площадью № кв.м., расположенное по адресу г. , и включить в состав нежилого помещения, созданные в процессе реконструкции и перепланировки два кабинета №№ площадями № кв.м. и № кв.м., № санузел площадью № кв.м., и № лестницу площадью № кв.м,. №а вспомогательное площадью № кв.м., помещение № торговый зал площадью № кв.м,, помещение № вспомогательное № кв.м., помещение №г складское площадью № кв.м., помещение №в топочная площадью № кв.м., помещение № кухня площадью № кв.м., лестничную клетку помещения № и № площадью № кв.м.
Признать нежилое двухэтажное помещение (литер № из литера №), кадастровый №, расположенное по адресу с учетом надстроенного второго этажа: площадь всех частей №.м,, общая площадь -№.м,, основная площадь - № кв.м., вспомогательная площадь -№ кв.м.
ФИО2 во встречном иске ссылается на то, что она является собственником нежилого помещения, общей площадью № кв.м., этажностью № этажа, по адресу: . Кадастровый №.
Собственником помещения ФИО2 стала ДД.ММ.ГГГГ путем получения спорного объекта недвижимости в дар по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
В ДД.ММ.ГГГГ прежним собственником было получено техническое заключение о состоянии основных несущих конструкций указанного нежилого помещения. Обследование проведено с целью определения технического состояния конструкций и соответствия СНиП, СП выполненной реконструкции нежилого строения.
В ходе обследования были изучены: рабочая документация, разработанная ООО «НИМБ-ПРОЕКТ» в ДД.ММ.ГГГГ году; акты освидетельствования скрытых работ; сертификаты на применяемые материалы; кадастровый паспорт нежилого помещения на январь ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе обследования было установлено, что до реконструкции обследуемое здание представляло собой одноэтажное кирпичное строение постройки до ДД.ММ.ГГГГ В ходе реконструкции была выполнена надстройка двух этажей, а также перепланировка и переустройство существующих помещений. Здание оборудовано грузовым лифтом. Основные технико-экономические показатели: площадь застройки № кв.м., общая площадь № кв.м., строительный объём № кв.м.
В ходе обследования установлено: Фундамент существующего здания выполнен ленточный бутобетонный. Фундаменты под колонны каркаса устроены столбчатые монолитные железобетонные; под новую наружную стену главного фасада и стены лестничной клетки - ленточные монолитные железобетонные. Армирование столбчатых фундаментов - каркасами из арматуры, диаметром №, что соответствует проекту и подтверждается актами освидетельствования скрытых работ. Грузовой лифт соответствует проекту и подтверждается актами скрытых работ. При обследовании фундамента и стен существующего здания, каркаса и стен надстройки, трещин и деформаций не обнаружено. Стены и каркас выполнены в соответствии со СНиП и проектом. Общее состояние наружных стен, перегородок и каркаса здания работоспособное. Перекрытие над вторым этажом устроено монолитное по профилированному металлическому листу. Армирование перекрытия выполнено в соответствии с проектом, что подтверждается актами освидетельствования скрытых работ. Состояние перекрытия работоспособное. Покрытие, совмещенное с кровлей, выполнено в соответствии с проектом, является работоспособной. Кровля над зданием выполнена из двух слоев рубероида на битумной мастике. На участках примыкания кровли к парапету и будке выхода на кровлю наклеены дополнительные слои рубероида. По верху парапета установлены металлические фартуки. В кровле протечек не обнаружено.
Согласно выводам технического обследования, проведенные работы по реконструкции здания заключаются в возведении двух этажей и не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания в целом и не изменяют конструктивные схемы работы несущих конструкций.
Текущие эксплуатационные качества здания удовлетворяют требованиям действующих норм. Конструкции находятся в работоспособном состоянии, присутствует инженерно- техническое оборудование. Предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительными регламентами не превышены.
ФИО2 полагает, что учитывая, что реконструкция заключается в возведении двух этажей, не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности, в соответствии, получение разрешения на строительство не требуется.
Ссылаясь на положения части 3 статьи 222 ГК РФ, ФИО2 просит признать за ней право собственности на реконструированное нежилое помещение, кадастровый №, площадью № кв. м., этажность: этаж №, этаж №, этаж№ расположенное по адресу г. д№
Представитель Администрации в судебном заседании иск поддержал, изложил доводы аналогичные описанным в иске Администрации, против встречных исков возражал. Пояснил, что созданное в результате самовольных реконструкций спорное нежилое здание не нарушает требований градостроительных регламентов и иных обязательных требований, однако тот факт, что реконструкция произведена в нарушение установленного законом порядка, без проектной документации, оценки ее соответствия нормам и правилам, без ввода объекта в эксплуатацию, является нарушением установленных требований, и данные нарушения надлежит устранить. Полагал, что наличие к ФИО2 зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает удовлетворение иска администрации. Срок исковой давности не является пропущенным, поскольку начало течения срока давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ (момента выявления самовольной постройки), также на данный вид требований срок исковой давности не распространяется. Также указал на то, что мер для соблюдения установленного законом порядка проведения реконструкции ФИО3 не принималось.
ФИО2 в судебном заседании иск Администрации не признала, свой встречный иск поддержала, с встречным иском ФИО3 согласилась. Пояснила, что она приобрела спорное помещение в ДД.ММ.ГГГГ, затем передала его отцу, № он провел реконструкцию, в ДД.ММ.ГГГГ году отец умер, здание унаследовала мать, а ФИО2 приобрела помещение от матери ДД.ММ.ГГГГ. Она не обладает информацией, каким образом было зарегистрировано ранее право на помещение после проведенной реконструкции. Полагала, что поскольку ее право собственности на помещение зарегистрировано, значит, реконструкция проведена законно. Даная законность подтверждена также решением суда, которым в отношении нее прекращено производство по делу об административном правонарушении по факту эксплуатации объекта капитального строительства, без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.
Представитель ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании иск Администрации не признал, встречный иск ФИО3 поддержал, со встречным иском ФИО2 согласился. Указала на то, что ранее спорное задание принадлежало ФИО3, потом находилось в долевой собственности, затем оно было разделено на два самостоятельных объекта права – помещения. ФИО3 самовольно было произведена реконструкция своего помещения, которая была сохранена судом, и на нее признано право собственности в ДД.ММ.ГГГГ году. После этого ФИО3 вновь произвел самовольную реконструкцию, и полагает, что в настоящее время, удовлетворением его встречного иска, за ним должно быть признано право собственности на реконструированный объект. Им представлены доказательства того, что реконструированный объект соответствует всем обязательным требованиям, и безопасен для жизни и здоровью людей. По какой причине, после признания за ним права на самовольно реконструированное помещение, ФИО3 вновь произвел самовольную реконструкцию, пояснить не смог.
Представитель третьего лица Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области ФИО5 в судебном заседании иск Администрации поддержала, со встречными исками не согласилась.
Представитель третьего лица Агентства по архитектуре градостроению и перспективному развитию Калининградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.
Актом отвода границ земельного участка в натуре, на основании постановления мэра от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО3 был отведен земельный участок, площадью ДД.ММ.ГГГГ га по , которому впоследствии был присвоен кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией была утверждена схема расположения земельного участка на местности, предусматривающая образование земельного участка, площадью № кв.м под торгово-складское здание, путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель государственной собственности. Указанный участок был образован, ему был присвоен кадастровый №.
Из выписки из ЕГРН следует, что указанный земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора ФИО3 и ФИО2 на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор аренды № был заключен ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией с одной стороны и ФИО3 и ФИО6, с другой стороны. На момент заключения договора аренды, здание состояло из двух помещений: у ФИО3 – № кв.м на № этажах, у ФИО6 – № кв.м. на № этаже.
Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор № ФИО7 передала свои права по договору аренды ФИО2 (в связи переходом прав на помещение в здании).
Таким образом, указанный земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора ФИО3 и ФИО2 на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии на месте расположения указанного земельного участка было предусмотрено образование ДД.ММ.ГГГГ земельных участков (путем раздела) с кадастровыми номерами № и №, однако они имеют статус «временные» на срок до ДД.ММ.ГГГГ; раздел участка № не произведен.
Из материалов регистрационных дел следует, что спорное здание в момент приобретения его ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ, № доли) и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ по договору от № года, № доли), имело площадь № кв.м., и состояло из одного этажа.
Соглашением о прекращении права общей долевой собственности на здание от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 разделили здание на два помещения: ФИО2 – помещение литер № из литера №, площадью № кв.м., а ФИО3 – литер № из литера №, площадью № кв.м. Право собственности на помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрированы договор дарения и переход права собственности на помещение литер № из литера №, площадью № кв.м. от ФИО2 к ФИО6
Из выписки из ЕГРН и материалов регистрационного дела, следует, что за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № в , с кадастровым номером №, площадью № кв.м., на основании решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ которым было признано право ФИО3 на указанное нежилое помещение, образованное вследствие самовольной реконструкции; этим же решением здание считать двухэтажным.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (правопредшественнику ФИО2) было выдано разрешение на строительство № № в целях реконструкции торгового помещения по адресу: с установлением срока до ДД.ММ.ГГГГ.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО6 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с тем, что фактические параметры объекта капитального строительства не соответствуют проектным характеристикам, указанным в разрешении на строительство, в части общей площади и количества этажей, а также несоответствие реконструированного объекта проектной документации, в части благоустройства территории и несоответствия объекта архитектурным решениям, на реализацию которых выдано разрешение на строительство.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО7 в порядке наследования после смерти ФИО6 (умер ДД.ММ.ГГГГ) на помещение с кадастровым номером №, литер № из литера №, площадью №.м.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратилась в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о регистрации ее права собственности на помещение литер № из литера №, площадью №.м., с кадастровым номером №, на основании кадастрового паспорта нежилого помещения и технических заключений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация права была произведена ДД.ММ.ГГГГ.
По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на помещение литер № из литера №, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, перешло от ФИО7 к ФИО2
Также из выписки из ЕГРН следует, что за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № в , с кадастровым номером №, площадью № кв.м.
Ранее в спорном объекте недвижимости было учтено , с кадастровым номером №, площадью № кв.м., однако объект был снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (правопредшественник ФИО2) с предварительным получением разрешения на строительство, провел реконструкцию нежилого здания по адресу: однако во вводе в эксплуатацию здания было отказано. Отказ оспорен не был.
После его смерти, наследник ФИО7 осуществила снятие с кадастрового учета помещения с кадастровым номером № и постановку на кадастровый учет вновь образованного помещения с кадастровым номером №, которое было образовано в результате реконструкции, проведенной ФИО6, однако в установленном порядке спорный объект в эксплуатацию введен не был.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области была проведена проверка в ходе которой установлено, что нежилое здание не соответствует техническим параметрам, отраженным в регистрационных документах и документах технической инвентаризации: к существующему зданию осуществлена пристройка со стороны помещения I, надстроены второй этаж (полностью) и третий этаж (в границах помещения № увеличены этажность, площадь и строительный объем здания. Указанные обстоятельства свидетельствуют о проведении реконструкции здания.
Лицами, осуществившим работы по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства явились ФИО3 и ФИО2 (ее правопредшественник). Объект эксплуатируется как магазин, склад.
В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст.51 ГрК РФ).
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч.4 ст.51 ГрК РФ).
Перечень случаев, когда не требуется получение разрешения на строительство установлен частью 17 статьи 51 ГрК РФ.
Из изложенных норм закона следует, что проведение работ по реконструкции спорного объекта капитального строительства, допускается только по разрешению на строительство.
Администрация утверждает, что соответчиками проведены работы по реконструкции спорного объекта, соответчики данное утверждение не опровергают.
Исходя из того, что в результате проведения работ, изменились параметры объекта капитального строительства: площадь, объем, этажность осуществлены перестройка, расширение объекта капитального строительства, суд приходит к выводу, что спорное нежилое здание было самовольно реконструировано обоими сособственниками в различные периоды времени.
Оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности с пояснениями лиц участвующих в деле, суд приходит к выводу, что спорный объект подвергся реконструкции, в отсутствии разрешительных документов и в нарушение выданных разрешительных документов (самовольно), которая изменила в том числе объемно-пространственные характеристики объекта (площадь застройки, общую площадь, строительный объем, этажность). Наличие разрешения на строительство, полученного ФИО6, в совокупности с отказом во вводе объекта в эксплуатацию (в связи с несоответствием объекта разрешению на строительство), не опровергает данных выводов суда, поскольку самовольным являются также работы, проведенные с отступлением от разрешенных. По сути, заявляя встречные иски, собственники подтверждают самовольную реконструкцию. При этом ФИО2 ссылается на наличие зарегистрированного права на свое помещение в спорном объекте.
Суд отвергает ссылку ФИО2 на то, что законность реконструкции подтверждена решением государственного органа о регистрации ее права, поскольку в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. При этом регистрация права на основании представленных собственником недействительных и недостоверных документов, не узаконивает самовольную постройку. При этом суд учитывает, что помещение ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ непрерывно находилось в собственности одной семьи (ФИО2, ее отец, и мать).
Самовольно реконструированный объект является самовольной постройкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Частью 1 статьи 55.32 ГрК РФ установлено, что снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Разрешая вопрос о необходимости обязании снести или привести спорное нежилое здание в соответствие с установленными требованиями, суд исходит из того, что Администрация, заявляя свои исковые требования, обосновывает их тем, что нежилое здание в существующем в настоящее время виде требованиям Правил землепользования и застройки соответствует, что подтвердил в судебном заседании представитель Администрации. На нарушение иных обязательных требований и норм Администрация не ссылается, и доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, не приводит. Также представитель Администрации не ссылается на то, что произведенная реконструкция создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не приводит доказательств, которые бы подтверждали данные обстоятельства.
В этой связи суд приходит к выводу, что с учетом избранной правовой позиции Администрации, невозможно обязать собственника самовольной постройки привести ее в соответствие тем требованиям, которым она, по мнению Администрации, уже соответствует.
Такой способ защиты права, как признание объекта самовольной постройкой, без возложения обязанности снести или привести ее в соответствие с установленными требованиями законом не предусмотрен.
Кроме того, в момент выявления самовольной постройки, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «город Калининград» (Решение городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 N 339 в ред. от 20.07.2021), допускалось использовать без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом объекты капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, если использование таких объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
На наличие данной опасности Администрация в иске не ссылается, и представитель Администрации не приводил таких доводов в судебном заседании.
Таким образом, в первоначальном иске надлежит отказать.
Встречные иски удовлетворению также не подлежат, поскольку соистцами по встречным искам избран ненадлежащий способ защиты права – признание права собственности на самовольно реконструированные помещения. Как установлено судом, самовольно реконструированным объектом является нежилое здание, и прекращение долевой собственности на здание и образование единоличной собственности на два помещения в здании, не образует новых объектов капитального строительства; помещения не имеют собственных несущих, ограждающих конструкций, а располагаются в задании (общее имущество при этом, по аналогии с ЖК РФ, продолжает находиться в долевой собственности собственников помещений в здании).
Кроме того, суд усматривает злоупотребление правом в действиях ФИО3, поскольку он, после признания за ним право собственности на самовольно реконструированный объект в ДД.ММ.ГГГГ, вновь произвел самовольную реконструкцию. После обращения в суд в ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 достоверно знал об установленном законом порядке проведения реконструкции и недопустимости ее самовольного проведения, однако сознательно приступил к реконструкции в нарушение закона.
При реконструкции застройщик ФИО3 действовал в обход закона, поскольку реконструкция нежилого здания допускается только на основании разрешения на строительство, с предварительной разработкой проектной документации с соблюдением всех требований для такого рода объектов и получением технических условий для подключения коммуникаций, рассчитанных на такой объект. При строительстве необходимо было осуществление строительного надзора, а после завершения строительства – ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, действия по самовольной реконструкции здания с последующей подачей иска о признании права на самовольно реконструированный объект, являются действием в обход закона.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Вышеописанные действия ФИО3 суд признает злоупотреблением правом, и указанного злоупотребления самого по себе достаточно для отказа во встречном иске.
Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В иске Администрации городского округа «Город Калининград» отказать.
Во встречных исках ФИО2 и ФИО3 отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2022 года.
Судья А.В. Таранов