Решение по делу № 2-7210/2022 от 15.12.2022 | Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область)

УИД 31RS0016-01-2022-010068-87 Дело № 2-7210/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2022 года г. Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Скомороховой Л.В.,

при секретаре Носовой О.И.,

с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1 (по доверенности),

в отсутствие ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

10.09.2015 между сторонами заключен договор № № купли-продажи земельного участка, по условиям которого АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК») передало в собственность ФИО2 для индивидуального жилищного строительства земельный участок № №, площадью 1 507 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Цена земельного участка в соответствии с пунктом 2.1 договора составила 951 000 руб. Условиями соглашения установлено, до подписания настоящего договора покупатель уплачивает продавцу часть цены участка в сумме 50 000 руб. путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2. договора). На оплату оставшейся части цены участка в сумме 901 000 руб. в силу пункта 2.3. договора покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком на пять лет, до 10.09.2020.

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со статьей 415 ГК РФ, если покупатель в течение пяти лет со дня подписания договора купли-продажи земельного участка построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

АО «БИК» обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору от 10.09.2015 № № купли-продажи земельного участка в размере 1 040 302 руб., из которых: 901 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2.3 договора; 139 302 руб. – проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период с 11.09.2020 по 15.09.2022; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 401 руб. 51 коп., расходы по оценке земельного участка в размере 10 600 руб., обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок № 160, площадью 1 507 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Белгородская <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену реализуемого имущества в размере 418 400 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ФИО2 при ее надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства не явилась, о разбирательстве дела в его отсутствие не просила. Извещалась судом путем направления извещения заказной почтой и СМС-извещением.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления ШПИ № судебное извещение 03.12.2022 выслано обратно отправителю за истечением срока хранения. Таким образом, ответчик принял на себя риск наступления определённых неблагоприятных последствий, фактически отказавшись от защиты своих прав в соответствии со ст. 35 ГПК РФ. Приведенные обстоятельства дают суду право обосновать свои выводы доказательствами, представленными другой стороной, проверенными и оцененными в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика, согласно ст. 233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным доказательствам, заслушав объяснения представителя истца, суд приходит выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 10.09.2015 между сторонами заключен договор № № купли-продажи земельного участка, по условиям которого АО «Белгородская ипотечная корпорация» (далее АО «БИК») передало в собственность ФИО2 для индивидуального жилищного строительства земельный участок № №, площадью 1 507 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

В связи с чем в соответствии с пунктами 2.1., 2.2. и 2.5. договора ответчик обязан возместить истцу оставшуюся часть стоимости земельного участка в сумме 901 000 руб.

В соответствии с подпунктом 3.2.4. договора в течение пяти лет со дня подписания договора ответчик должен был построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности. Предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом не позднее 10 рабочих дней со дня указанной регистрации.

За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в подпункте 3.2.4. договора, покупатель уплачивает продавцу проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка (пункт 5.5. договора).

В судебном заседании установлено, что согласно договора купли-продажи земельного участка № 160/АИ от 10.09.2015, по условиям которого абзац 1 пункта 3.2.4. изложен в следующей редакции: «3.2.4. в течение 5 (пяти) лет со дня подписания настоящего договора построить на участке жилой дом, отвечающий требованиям строительных норм и правил, в установленном порядке зарегистрировать на дом право собственности. Предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом не позднее 10 (десяти) рабочих дней со дня указанной регистрации».

10.09.2020 истек срок строительства, строительство жилого дома до настоящего времени ответчиком не начиналось, право собственности на дом в установленном порядке не зарегистрировано.

Согласно актам проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка АО «БИК» от 03.03.2021 и от 17.08.2022, а также приложенного фотоматериала, на земельном участке № №, площадью 1507 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> строительство не начато.

Поскольку на основании пункта 3.2.4. договора ответчик обязался до 10.09.2020 построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, то АО «БИК» обоснованно исчисляет проценты с 11.09.2020.

Расчет процентов суд находит математически верным, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах в пользу истца с ФИО2 подлежат взысканию проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период 11.09.2020 по 15.09.2022 в размере 139 302 руб.

12.10.2020 истец направил ФИО2 письмо с требованием погасить оставшуюся часть стоимости участка, проценты по пункту 5.5. договора. Однако данное требование оставлено без ответа.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в законе требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как усматривается из договора купли-продажи земельного участка № № от 10.09.2015, в целях обеспечения исполнения покупателем обязательств по договору приобретаемый земельный участок передан в залог АО «Белгородская ипотечная корпорация».

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка и в последующем судебного решения суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судом не установлено, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Согласно ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № № от 15.09.2022, выполненному ООО «Гарант-Плюс», рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 523 000 руб.

Отчет об оценке стоимости недвижимого имущества принимается судом, поскольку он научно обоснован, содержит необходимые и достаточные исследования и выводы, выполненным лицом, уполномоченным производить оценку объектов недвижимости.

Данных об иной стоимости объекта недвижимости суду не представлено.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет способ его реализации путем продажи с публичных торгов и устанавливает начальную продажную цену реализуемого имущества в размере 418 400 руб., что соответствует 80% от общей рыночной стоимости имущества, определенной в отчете об оценке.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение об определении начальной продажной цены заложенного имущества, истец был вынужден обратиться к услугам оценщика для определения рыночной стоимости заложенного имущества в целях заявления соответствующих исковых требований, отчет оценщика принят судом, следовательно, понесённые истцом расходы по оплате услуг оценщика в размере 10 600 руб. подлежат взысканию в его пользу с ответчика. Факт несения соответствующих расходов истцом удостоверен договором от 26.08.2022 года, актом сдачи-приемки выполненных работ к нему № № от 15.09.2022 и счетом на оплату № № от 15.09.2022.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности сторон участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со статьей 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми, допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу, чем удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ ввиду удовлетворения иска с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 401 руб. 51 коп., факт несения которых истцом удостоверен платежным поручением № № от 17.10.2022.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки г. Алексеевка, паспорт серии <данные изъяты>, в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН <***>) задолженность по договору купли-продажи земельного участка № № от 10.09.2015 в размере 1 040 302 руб., из которых: 901 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2.3 договора; 139 302 руб. – проценты в соответствии с пунктом 5.5. договора за период с 11.09.2020 по 15.09.2022.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок № №, площадью 1 507 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, определив начальную продажную цену земельного участка № №, общей площадью 1 507 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 401 руб. 51 коп. и расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 10600 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода: ответчиком - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда; иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом - в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Л.В. Скоморохова

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2022 года

Решение29.12.2022