Дело № 2-191/2025
УИД: 61RS0008-01-2024-005610-72
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону
Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
судьи Кузьменко И.А.,
при секретаре Судникович К.Д.,
с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика Администрация города Ростова-на-Дону – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону, третьи лица: администрация Советского района г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ :
истец обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал на то, что осуществил самовольную реконструкцию, перепланировку и переустройство спорной квартиры, что привело к увеличению общей площади до 72 кв.м. С целью сохранения квартиры в реконструированном состоянии он обратился в ООО «Экспертиза СВ», которым дано заключение о соответствии реконструированной квартиры требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил. При обращении в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону по вопросу согласования проектной документации и получения разрешения о согласовании для регистрации реконструкции и перепланировки жилого помещения, был дан отказ.
Уточнив исковые требования, истец дополнительно просит сохранить спорную <адрес> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, так как реконструкция квартиры истцов повлекла изменение характеристик всего многоквартирного дома.
Истец, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.
Представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал, полагая доказанными обстоятельства, обосновывающие иск.
Представитель ответчика Администрация г. Ростова-на-Дону – ФИО2 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на самовольных характер выполненной реконструкции.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В ранее направленном отзыве выражена позиция о необходимости сохранения в реконструированном и перепланированном виде всего здания многоквартирного дома, в состав которого входит спорная квартира, в случае если проведённые работы в отношении жилого помещения повлекли изменение характеристик всего здания.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости истец ФИО3 является собственником двухкомнатной <адрес> КН №, расположенной в одноэтажном многоквартирном <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 100-103). По данным ЕГРН площадь квартиры составляет 43,5 кв.м.
В состав многоквартирного дома входят четыре квартиры.
Согласно представленному истцом техническому паспорту, указанная квартира подверглась реконструкции, перепланировке и переустройству, что заключается в демонтаже веранды лит. «a 11» и навеса лит. «а l2», возведении на их месте пристройки из газобетонных блоков с размещением в ней кухни площадью 30,4 кв.м. Помещение кухни оборудовано 4-х конфорочной газовой варочной поверхностью над которой имеется вытяжка, мойкой с их подключением к системам центрального водоснабжения и газоснабжения, и местной канализации. Также, в помещении N10 установлен навесной двухконтурный котел с закрытой камерой сгорания. Кроме того, реконструкция заключается в возведении террасы с тыльной стороны квартиры N 2, в устройстве дверного проема в жилой комнате N 2, ведущего во вновь образованное помещение N 10, заделке дверного проема в жилой комнате N 2, ведущего в жилую комнату N l, заделке оконного проема в жилой комнате N l, ориентированного в ранее существовавшую веранду N 10х, в переносе оборудования из кухни N 6 во вновь образованное помещение N 10.
В результате реконструкции общая площадь квартиры изменилась с 43,5 кв.м. до 72,0 кв.м.
Земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет с номером №, площадью 2200 кв.м, вид разрешенного использования: Для многоэтажной застройки, Многоквартирный жилой дом (т. 1 л.д. 104-112). Собственниками земельного участка являются: ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.
В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
С учётом приведенных норм, в случае возведения пристройки к уже существующему объекту капитального строительства, зарегистрированному на праве собственности, первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с заключением внесудебного исследования, выполненного ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» № 819-З от 25.11.2024, работы по реконструкции спорного жилого помещения не повлияли на техническое состояние и условия проживания в многоквартирном доме. Характерных дефектов конструктивных элементов реконструированной квартиры, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется. Пристроенная к квартире пристройка расположена в границах земельного участка, занятого многоквартирным домом (л.д. т. 1 л.д. 195-215).
Кроме того, проведенной по делу судебной строительной экспертизой, выполненной ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, также подтверждается соответствие квартиры истца после выполненной реконструкции требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным), предъявляемым к жилым многоквартирным домам, а именно: СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные)» (п. 4.1, п. 4.2, п. 4.9, п. 4.10, п. 5.1-5.7, п. 5.10, п. 5.11, п. 5.20, п. 5.21, п. 6.2.1.1-6.2.1.7, п. 6.2.1.15, п. 6.2.2.1-6.2.2.10, п. 6.2.2.12, п. 6.2.2.14-6.2.2.16, п. 6.1.2.3.1-6.2.3.14, п. 7.1-7.14, п. 7.16-7.17, п. 7.19-7.23, п. 7.27, п. 8.1-8.5, п. 9.1-9.3, п. 9.7-9.12, п. 9.22-9.26), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СанПиН 1.2.3685-21 Санитарные правила и нормы «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (п.п.: 165, 166), Федерального закона N 123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.6), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (5.4.5), п.п.: 4.13, 8.1.15 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п.п.: 4.2.18, 4.2.19, 4.3.2 СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы», предусматривающих и регламентирующих: обеспечение квартиры системой водоснабжения при подключении к индивидуальной канализационной системе, обеспечение горячего водоснабжения от автономных систем, а также их размеры и площадь, достаточную несущую способность основания и несущих конструкций жилого дома, в котором расположена квартира, противопожарные требования, предъявляемые к объемно-планировочному решению, естественное освещение жилых комнат и кухни, а также инсоляцию жилых помещений, обеспечение помещений вентиляцией.
Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемой квартиры N?2, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемой квартиры N 2, находятся в работоспособном техническом состоянии.
Конструктивные элементы исследуемой квартиры не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструкций в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания в целом.
Таким образом, данных о том, что сохранение в реконструированном состоянии <адрес>, площадью 72,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан в рамках рассмотрения дела не установлено.
На обращение истцов в Администрацию Советского район г. Ростова-на-Дону по ворсовку получения акта на ввод квартиры в эксплуатацию, дана рекомендация обратиться в суд в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (т.1 л.д. 99).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьей 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Статьёй 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме; на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Реконструкция спорной квартиры произведена, в том числе за счет капитальных стен многоквартирного дома, земельного участка, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома.
Истцами представлен в материалы дела протокол от 27.10.2024 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>, которым подтверждается согласие всех собственников помещений на сохранение квартиры истцов в реконструированном состоянии, и, соответственно, на уменьшение в личных целях истов части общего имущества (л.д. 216).
При таких обстоятельствах суд находит требования истца о сохранении квартиры в реконструированном состоянии подлежащим удовлетворению.
Учитывая, что проведённые работы в отношении жилого помещения повлекли изменение характеристик всего здания, при этом судебной экспертизой подтвержден факт того что после работы по реконструкции квартиры истца повлияли на несущую способность конструкций здания в целом, имеются основания для сохранения здания многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО3 – удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии многоквартирный жилой дом с КН №, по адресу: <адрес>.
Сохранить в реконструированном состоянии жилое помещение – с КН №, общей площадью 72,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: хут. <адрес>, паспорт гражданина РФ: №) право собственности на жилое помещение с КН №, общей площадью 72,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.
Судья И.А. Кузьменко
Решение в окончательной форме изготовлено 25.07.2025г.