Решение по делу № 2-3505/2023 от 23.10.2023 - о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки.

ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

от 23 октября 2023 по гражданскому делу 2 - 3505/2023

(43RS0002-01-2023-006134-28)

Октябрьский районный суд города Кирова в составе

председательствующего судьи Стародумовой С.А.,

при секретаре судебного заседания Шестаковой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что 30.06.2021 на основании договора купли-продажи недвижимости ФИО2 продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: <адрес>, ФИО3 На момент продажи в квартире было зарегистрировано четыре человека: ФИО2 (собственник), ФИО4 (жена собственника), ФИО5 (дочь собственника), ФИО1 (сын собственника). По факту в данной квартире на протяжении пятнадцати лет проживали мать ФИО4 и сын ФИО1 В договоре купли-продажи квартиры ФИО2 указал, что все зарегистрированные в ней лица снимутся с регистрационного учета до 16.07.2021. ФИО1 своего согласия на выезд не давал и не собирался из нее выезжать, т.к. данное жилье для него является единственным и законным местом проживания. В силу ч. 1 ст. 588 ГК РФ в договоре купли-продажи должно быть указано, что лицо сохраняющее право пользования продаваемым жилым помещением, в то же время он в качестве этого лица отцом не указан, в связи с чем он остался без жилья, чем были нарушены его права. На фоне бытовых разногласий у него с матерью возникли проблемы, связанные с его проживанием. Придя домой после работы 20.04.2017, он не мог попасть в квартиру, поскольку были сменены замки и ключ, который имелся у ФИО1, не подходил в замочную скважину. Так как квартира находилась под охраной отдела Вневедомственной охраны, он обратился за разъяснением ситуации. Ему сообщили, что его мать ФИО4 подала заявление об исключении его из списка доступа доверенных в данное жилье. С этого момента он вынужден был скитаться по углам, не имея доступа к своим вещам. На тот период уже имелось решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 09.03.2017 о признании права пользования за ФИО1 спорной квартирой и не чинения препятствий в ее пользовании. Однако решение суда от 09.03.2017 не исполнялось. Он подал иск о вселении в спорную квартиру. Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 30.12.2019 удовлетворен иск ФИО1 о вселении в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Новый собственник квартиры ФИО3 подала иск о выселении ФИО1 из спорной квартиры, который был удовлетворен Октябрьским районным судом г. Кирова. Просил признать сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, недействительно, поскольку она совершена без учета интересов лица, имеющего постоянное право на проживание в данной квартире. Просил признать сделку между ФИО2 и ФИО3 ничтожной, применить последствия недействительности сделки.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, Управление Росреестра по Кировской области

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что отец являлся собственником квартиры, а у него имеется право пользования. Отец не поставил его в известность при продаже квартиры, чем нарушил его права. Он был прописан в спорной квартире более 50 лет и все это время считал ее своим законным местом жительства. В данной квартире не проживает с 2017 года. У него была квартира в собственности, он подарил ее сыну, поскольку это было условие его матери. Непризнанных отношений с отцом нет. Спорной квартирой никто сейчас не пользуется. ФИО3 за квартиру не платит, ипотеку не оплачивает. О том, что квартира продана, он узнал в 2022 году, когда получил копию договора. Считает, что это мнимая сделка, цель которой лишить его жилья. Сделка ничтожная, т.к. у него имеется право пользования жилым помещением, отец его не уведомил о продаже, что привело к его выписке, и он остался без жилья. Это нарушение его прав на жилище, что причинило ему значительный ущерб. Мнимость в том, что отец хотел его выписать, поэтому продал квартиру. Услуги ЖКХ оплачивает по возможности. Просил признать сделку недействительной и вернуть ему право на проживание в спорной квартире, как законно прописанному жильцу. В случае признании сделки недействительной желает, чтобы собственником снова был отец.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя Новиковой Н.В.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Новикова Н.В. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что собственником квартиры до 2021 года являлся ФИО2 В 2021 году квартира продана ФИО3 В 2011 году ФИО2 предоставил ФИО1 квартиру на <адрес>, чтобы последний освободил квартиру на <адрес> время спора истец переписал квартиру своему сыну. Ответчик ФИО3 не нарушала права как собственник. Полагает, истец злоупотребляет правами, введя стороны в заблуждение. Его согласие на совершение сделки не требовалось. Просила применить ст. 199 ГК РФ, т.к. истец ссылается по основаниям оспоримости сделки, по ним срок оспаривания 1 год, год прошел, истец был уведомлен более года о том, что сделка состоялась, о чем свидетельствуют споры. Доводы о мнимости сделки истца надуманы, сделка зарегистрирована, квартира передана, есть решению суда истец признан прекратившим право пользования спорной квартирой, решение вступило в законную силу. Просила в иске отказать, в том числе по основаниям пропуска срока.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо Управление Росреестр по Кировской области в судебное заседание не явилось, извещено, просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, направили письменный отзыв, из которого следует, что 02.07.2021 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером 43:40:000109:5277 по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры 30.06.2021. Одновременно была зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Выслушав стороны, обозрев материалы гражданских дел № 2-2577/2022, 2-395/2017, 2-102/2020, письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 09.03.2017 по иску ФИО2 к ФИО1 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с учета и встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением, и возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с учета оставлено без удовлетворения. Встречное исковое заявление ФИО1 удовлетворено. За ФИО1 признано право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. ФИО2 обязан не чинить препятствий ФИО1 в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 30.12.2019 по иску ФИО1 к ФИО2,, ФИО4, ФИО5 о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, возложении обязанности совершить определенные действия, исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены. ФИО1 вселен в жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>. ФИО2 обязан не чинить ФИО1 препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>. ФИО2 обязан передать ФИО1 комплект ключей от квартиры по адресу: <адрес>. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, возложении обязанности совершить определенные действия – отказано.

30.06.2021 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Супругой ФИО4 27.05.2021 дано нотариальное согласие ФИО2 на продажу квартиры по адресу: <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 05.09.2022 по иску ФИО3 к ФИО1 о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, исковые требования ФИО3 к ФИО1 о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, удовлетворены частично. ФИО1 выселен из квартиры по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. ФИО1 обязан передать ФИО3 ключи от квартиры, расположенной по адресу: <адрес> течение 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19.01.2023 и определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2023 решение Октябрьского районного суда г. Кирова 05.09.2022 оставлено без изменения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагает, что договор купли-продажи квартиры от 30.06.2021 между ФИО2 и ФИО3 является недействительным в связи с тем, что в договоре купли-продажи квартиры от 30.06.2021 в нарушение требований ч. 1 ст. 558 ГК РФ не указано, что за ФИО1 сохраняется право пользования жилым помещением.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Такие же права закреплены и в ст. 30 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В силу п. 3.5 договора купли-продажи от 30.06.2021 на момент заключения настоящего договора в квартире зарегистрированы ФИО4, ответчик ФИО1 и ФИО5 (дочь продавца ФИО2). Продавец ФИО2 обязался обеспечить снятие всех зарегистрированных в квартире лиц в течение 14 дней с момента полного расчета по настоящему договору. В случае несоблюдения продавцом вышеуказанного срока умышленного отклонения от его соблюдения, Покупатель имеет право на обращение в суд о снятии зарегистрированных лиц с регистрационного учета в одностороннем порядке.

Согласно п. 3.7 договора продавец доводит до сведения покупателя, что лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, снятых с регистрационного учета в связи с постановкой на временный учет по новому месту жительства или не вставших на регистрационный учет по новому месту жительства, находящихся в местах лишения свободы, на военной службе, временно выехавших по условиям и характеру работы в вышеуказанной квартире не имеется.

02.07.2021 право собственности ФИО3 на жилое помещение в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Доводы истца о том, что решениями судов за ним признано право пользования жилым помещением по адресу <адрес>, в связи с чем он сохраняет право пользования жилым помещением, суд находит несостоятельными. Факт его регистрации в квартире не порождает права на объект недвижимого имущества, в котором лицо зарегистрировано, и не может являться ограничением в реализации права распоряжения собственником данным имуществом.

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 05.09.2022 ФИО1 выселен из спорной квартиры в связи с отсутствием законных оснований для проживания в ней. Право пользования квартирой у ФИО1 было прекращено. Ответчик ФИО2 как собственник квартиры, который согласно ст.ст. 288 ГК РФ, 30 ЖК РФ вправе осуществлять права владения, пользования, распоряжения, принадлежащим ему жилым помещением, а соответствии с его назначением, и в силу ч.1 ст. 35 ЖК РФ вправе требовать устранения нарушений своих прав, в том числе путем признания истца прекратившим право пользования жилым помещением и выселением, поскольку в силу положений ч.2 ст. 292 ГК РФ истец с момента возникновения права собственности ФИО3 не имеет законных прав для пользования спорной квартирой.

Данные обстоятельства, установленные решением суда от 05.09.2022 года, в силу ст. 61 ГК РФ являются обязательными для суда, и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении дела, в котором участвуют одни и те же лица.

Доводы истца о том, что при заключении договора не выполнены положения ч.1 ст. 558 ГК РФ, а именно не указано его право на сохранение пользованием жилым помещением, что свидетельствует о том, что сторонами не оговорены все существенные условия договора, и, соответственно, его недействительности, суд находит несостоятельными.

Данные доводы не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, и основанием для признания сделки недействительной не являются, законодатель такого основания не предусматривает. Для заключения оспариваемого договора в силу закона не требовалось нотариальное согласие истца. Не указание в договоре купли-продажи лиц, сохраняющих право пользование жилым помещением, не влечет возможность признания указанного договора недействительным по требованию такого лица. Указанные обстоятельства правового значения по настоящему делу не имеют, поскольку были значимы при рассмотрении спора о прекращении права пользования истца спорным жилым помещение и выселении. Доказывая свой материально-правовой интерес в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса. Признание же вышеуказанной сделки недействительной по основаниям мнимости не влияет на права истца в отношении спорного имущества, не может служить основанием для восстановления каких-либо жилищных прав истца, которые прекращены вступившим в законную силу судебным актом.

Проанализировав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют необходимые обстоятельства для признания сделки недействительной.

При указанных обстоятельствах оснований для признании недействительным договора купли-продажи по 168 ГК РФ, как не соответствующего требованиям закона, а именно ст. 558 ч. 1 ГК РФ, не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Доказательств, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2021 был мнимой сделкой, целью которой было снять истца с регистрационного учета по спорной квартире истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. Договор купли-продажи реально исполнен, воля ответчика ФИО2 была направлена на отчуждение квартиры, которая была передана по акту - передачи. Решением суда от 05.09.2022 года на истца возложена обязанность передать новому собственнику ключи. Доводы о наличии задолженности по коммунальным платежам не имеет правого значения для данного спора.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 30.06.2021 не может быть признан мнимым, поскольку после совершения сделки между сторонами произведены расчеты, продавец получил денежные средства в полном объеме, стороны подписали акт приема-передачи.

По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения договора).

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Оспариваемая сделка заключена 30.06.2021, о данной сделке истцу стало известно в августе 2021 года в ходе исполнительного производства, возбужденного в рамках гражданского дела № 2-395/2017 по иску ФИО2 к ФИО1 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с учета и встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании права пользования жилым помещением, и возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением. В суд с настоящим иском истец обратился 29.08.2023, по истечении срока исковой давности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока обращения с настоящим иском, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. О восстановлении срока истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности к заявленным требованиям, о применении которой заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья С.А. Стародумова

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2023