УИД: 77RS0006-02-2023-011370-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 ноября 2024 года город Москва
Дорогомиловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Александренко И.М.,
при помощнике судьи Ходжаевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1584/24 по иску ФИО1 * к Гриневич * о возврате обеспечительного платежа, выплате штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд исковым заявлением к Гриневич * о возврате обеспечительного платежа, выплате штрафа.
В обоснование исковых требований указано, что по договору найма жилого помещения от 31 марта 2019 года, ФИО3, (Наймодатель,) предоставила ФИО2 (Наниматель) во владение и пользование жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности по адресу: г. Москва, * в подземном паркинге.
Договором установлена плата за наем жилого помещения в размере 120 000 рублей в месяц, со сроком внесения до 03 числа каждого месяца, срок найма - 11 месяцев (с 20 апреля 2019 года по 31 марта 2020 года).
Во исполнение обязательств по Договору аренды от 31 марта 2019 года нанимателем уплачен обеспечительный платеж (страховой депозит) в сумме 120 000 рублей согласно п. 2.8 Договора.
По истечению срока действия Договора от 31.03.2019 года он был несколько раз пролонгирован на тех же условиях и исполнялся добросовестно всеми сторонами в 2020, 2021, 2022 годах.
В связи с прекращением обеспеченного обязательства - одностороннее расторжение Договора аренды с нарушением существенного условия о сроке Наймодателем (Продажа объекта найма 21.07.2023 года), обеспечительный платеж в сумме 120 000 рублей подлежит возврату нанимателю, так как объект найма возвращен без нарушений условий нанимателем, задолженности по арендной плате и другим платежам не имеется.
Сторонами определено в п. 5.2 Договора, что при досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе наймодателя, без нарушения условий Договора со стороны нанимателя, наймодатель возвращает нанимателю плату по настоящему Договору за оплаченный, но не прожитый период, выплачивает штраф нанимателю в размере месячной арендной платы и возвращает страховой депозит (обеспечительный платеж).
Требование арендатора возвратить обеспечительный платеж в сумме 285 000 рублей ответчик добровольно не исполнил.
Истец просит взыскать с ответчика обеспечительный платеж в сумме 120 000 рублей, часть полученной предоплаты за пользование жилым помещением за июль 2023 года, пропорционально фактическому количеству дней его использования нанимателем в размере 45 000 рублей, штраф в размере месячной арендной платы в размере 120 000 рублей (п. 5.2. Договора).
Истец ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, пояснил, что поскольку сменился собственник жилого помещения, истец был вынужден съехать с арендуемого жилья, денежные средства были внесены в начале месяца, арендодатель заверил, что обеспечительный платеж и денежные средства.
Представитель ответчика по ордеру * в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, по доводам, изложенным в возражениях, пояснил, что наниматель был обязан за 30 дней уведомить о расторжении договора, однако не сделал этого, поэтому обеспечительный платеж не подлежит возврату. Нарушений договора со стороны арендодателя нет, поэтому штраф не подлежит взысканию. Истцом не соблюден порядок расторжения договора, кроме того, жилое помещение было сдано в плохом состоянии, причинен ущерб.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, приходит к следующим выводам.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 31.03.2019г. между ФИО3 (Наймодатель) и ФИО2 (Нанимателю) заключили договор найма жилого помещения.
В соответствии с условиями Договора Наймодатель предоставляет Нанимателю во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: *
Стоимость арендной платы была установлена в размере 120 000 рублей.
В соответствии с условиями Договора с Нанимателем будет проживать его семья (*
В соответствии с п. 2.8 Договора Наниматель оставляет Наймодателю страховой депозит в размере 120 000 рублей.
В случае окончания срока действия договора или при досрочном расторжении договора по взаимному согласию сторон, наймодатель проверяет сохранность имущества, предоставленного нанимателю в квартире, а также наличие неоплаченных счетов, указанные в п. 2.7. Если Наймодатель не имеет претензий к нанимателю по указанным выше вопросам, то страховой депозит возвращается полностью, в противном случае, страховой депозит может быть частично или полностью использован для решения спорных вопросов.
В соответствии с п. 5.1 Договора в случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе нанимателя (при условии, если наниматель не предупредил наймодателя за 30 (Тридцать) календарных дней), без нарушения условий Договора со стороны наймодателя, наймодатель не возвращает нанимателю плату по настоящему Договору за оплаченный, но не прожитый период (если иное не согласованно сторонами) и не возвращает страховой депозит.
Как следует из возражений ответчика, 01 августа 2023 года ответчик прибыла в сдаваемую в наем квартиру, расположенную по адресу, г. Москва, *, однако в квартире ответчиком не был обнаружен ни наниматель - ФИО2, ни члены его семьи, вещей их также обнаружено не было. В квартире находились две связки ключей от сдаваемой в наем квартиры.
Акт возврата сдаваемой в наем квартиры подписан со стороны нанимателя не был. Каких-то попыток сдать квартиру надлежащим образом со стороны истца также не предпринималось. ФИО4 не направлял ответчику уведомление о досрочном расторжении договора за 30 календарных дней и заблаговременно не сообщал о намерении съехать.
В соответствии с п. 4.1 Договора наниматель обязан: Поддерживать арендуемое помещение в должном санитарно-техническом и противопожарном состоянии, предусмотренном действующими правилами до возврата помещения Наймодателю; бережно относиться к арендованному имуществу, не допуская его порчи или пропажи. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный арендуемому помещению и/или имуществу, если этот ущерб был причинен в результате неосторожных или умышленных действий последнего. При выезде вернуть арендуемое помещение и находящееся в нем имущество Наймодателю в удовлетворительном состоянии, за исключением естественного износа и убыли.
В соответствии сп. 3.1 Договора Наймодатель обязан: Предоставить арендуемое помещение, сантехническое, электротехническое оборудование, отопительную систему (приборы), стены, потолок, пол, двери в исправном и пригодном для проживания состоянии, удовлетворяющем Нанимателя, а также в полном соответствии с санитарными требованиями СЭС и правилами противопожарной безопасности; Осуществлять за свой счет ремонт сантехнического, электротехнического оборудования, помещения в целом (в том числе и капитальный), если необходимость такого ремонта возникает в результате естественного износа оборудования. В случае выхода из строя указанного оборудования по вине Нанимателя, ремонт осуществляется за счет последнего.
Как следует из материалов дела, при осмотре квартиры 01.08.2023 г. было вывялено неудовлетворительное состояние сдаваемого помещения, а также имущества, что подтверждается Актом осмотра квартиры от 01.08.2023 г.
Как следует из представленных доказательств, ответчик направил в адрес нанимателя претензию от 30.08.2023 года с требованием оплатить причиненный ущерб жилому помещению, а также имуществу в размере 750 000 рублей. Также в адрес истца был направлен акт осмотра квартиры от 01.08.2023 г. с приложением фото- и видеоматериалов осмотра квартиры.
Ответа на претензию от 30.08.23 г. ответчик не получил, также как и замечаний на Акт осмотра квартиры от 01.08.23 г.
Денежные средства за ущерб, причиненный квартире и имуществу выплачены не были.
Решением Кунцевского районного суда города Москвы от 16 мая 2024 года по делу № 2-2969/24 исковые требования Гриневич * к ФИО1 * о взыскании ущерба, причиненного жилому помещению были удовлетворены, с ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана сумма ущерба в размере 1 294 000 рублей, расходы на представителя в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в размере 20 000 рублей, сумму государственной пошлины в размере 14 670 рублей.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд, оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе объяснения сторон, приходит к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, при этом исходит из того, что представленные в материалы дела доказательства, а также решение Кунцевского районного суда города Москвы от 16 мая 2024 года по делу № 2-2969/24, свидетельствуют о существенном нарушении условий договора со стороны истца.
При этом ФИО3 выполнила свои обязательства перед ФИО2 надлежащим образом, каких-либо замечаний и претензий во время проживания истец не предъявлял.
Таким образом, учитывая, отсутствие заблаговременного уведомления ответчика о досрочном расторжении договора, а также нарушение условий договора в виде причинения ущерба имуществу ответчика, страховой депозит не подлежит возврату.
Требование истца о взыскании штрафа нанимателю в размере месячной арендной платы в размере 120 000 рублей в рамках пункта 5.2 Договора, а также требования о взыскании части полученной предоплаты не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В исковом заявлении истец ссылается на п. 5.2. Договора, в соответствии с которым в случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе наймодателя, без нарушений условий договора со стороны нанимателя, наймодатель возвращает нанимателю плату по настоящему договору за оплаченный, но не прожитый период, выплачивает штраф нанимателю в размере месячной арендной платы и возвращает страховой депозит.
Доказательств досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе ФИО3 в материалы дела не представлено. Уведомления о досрочном расторжении договора истцу не направлялись ни со стороны ФИО3 ни со стороны нового собственника квартиры.
Кроме того, согласно п. 5.2 Договора штраф выплачивается только в случае расторжения договора без нарушений условий договора со стороны нанимателя.
Ссылка истца на то, что в связи с прекращением обеспеченного обязательства - одностороннее расторжение Договора аренды с нарушением существенного условия о сроке Наймодателем (Продажа Объекта найма 21.07.2023 года), несостоятельна поскольку в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, несмотря за продажу жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. *, * договор о найме квартиры для временного проживания от 31 марта 2019 года продолжил действовать и обязательства истца по выплате суммы арендной платы за найм квартиры для временного проживания сохранились.
Из представленных доказательств следует, что между ответчиком - ФИО3 и новым собственником квартиры - * был заключен Договор уступки права требования от 03.08.2023 г.
Согласно п. 2 Договора уступки права требования Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования по любым договорам найма, которые заключались до перехода права собственности на Квартиру к Цеденту. В том числе право требования всего ущерба и всех убытков, причиненных наймодателю, а также арендной платы за наем квартиры до даты фактической передачи квартиры Цеденту по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 июля 2023 г. Право требования в соответствии с п. 2 настоящего Договора передается в полном объеме. Цессионарий имеет право самостоятельно и на свое усмотрение решать вопрос по взысканию любой задолженности с третьих лиц (в том числе нанимателей), а также любого ущерба/убытков.
Акт приема передачи к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2023 г. был подписан сторонами 02 августа 2023 года и квартира фактически была передана * 02 августа 2023 года.
Учитывая, изложенное, у нанимателя отсутствует законное право взыскивать плату за пользование жилым помещением по Договору о найме квартиры для временного проживания от 31 марта 2019 года за период с 21 июля 2023 года по 31 июля 2023 г., поскольку истец пользовался жилым помещением, проживая там со своей семьей. Обратного в материалы дела со стороны истца не представлено.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 * к Гриневич *о возврате обеспечительного платежа, выплате штрафа отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 17 января 2025 года.
Судья И.М. Александренко