УИД 78RS0022-01-2024-008756-40

№ 2-2453/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 18 декабря 2025 года

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Москвитиной А.О.,

с участием

представителя истца ФИО1

при секретаре Силантьевой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по уплате государственной пошлины, признании права собственности, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

истец общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс» (далее – ООО КБ «РостФинанс») обратился в Смольнинский районный суд г. Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ФИО3, ФИО2, в котором с учетом принятого в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) изменения просит:

признать право собственности ФИО3, ФИО2 с обременением в виде ипотеки ООО КБ «РостФинанс» на объект недвижимости с кадастровым номером <***>, расположенный по адресу: ...;

взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору <***> от 31.05.2021 по состоянию на 30.10.2025 в размере 2 446 301 руб. 79 коп., в том числе: 2 319 921 руб. 10 коп. – задолженность по основному долгу; 84 447 руб. 67 коп. – сумма начисленных, но не уплаченных процентов; 523 руб. 08 коп. – сумма неустойки по основному долгу; 904 руб. 94 коп. – сумма неустойки по процентам; а также взыскать с 31.10.2025 проценты по ставке 9,70% годовых в соответствии с кредитным договором по день фактического исполнения решения суда;

обратить взыскание на объект недвижимости с кадастровым номером <***>, расположенный по адресу: ..., являющийся предметом залога по кредитному договору <***> от 00.00.0000, и установить начальную продажную стоимость при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости, а именно 5 288 000 руб. 00 коп.;

взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 505 руб. 00 коп..

В обоснование заявленных требований истец указывает на те обстоятельства, что 31 мая 2021 года между ООО КБ «РостФинанс» и ФИО3, ФИО2 был заключен кредитный договор <***>, согласно условиям которого Банк принял на себя обязательство по предоставлению ответчикам кредита в сумме 2 963 000 руб. 00 коп., сроком на 242 месяца с даты предоставления кредита, для целевого использования, а именно, приобретения однокомнатной квартиры по адресу: ...), имеющей следующее предварительное описание: ..., в соответствии с условиями договора долевого участия от 31.05.2021 <***>, заключенного между ООО «Эдванс» и ФИО2. В соответствии с условиям кредитного договора, ответчики обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за время пользования денежными средствами в размере 9,7% годовых. Согласно условиям кредитного договора, в залог Банку предоставлялось право требования в отношении вышеуказанной строящейся квартиры, имеющей следующие предварительные характеристики: .. Истец надлежащим образом исполнил обязательства по предоставлению кредита, однако ответчики допустили нарушение условий кредитного договора в виде неуплаты суммы задолженности, а также процентов за пользование кредитными средствами. Банк направил в адрес ответчиков требования о досрочном возврате кредита, которые последними оставлены без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением (л.д. 7-9, 133 том 1, л.д. 13-14, 73-74, 91 том 2).

Определением Смольнинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 23 октября 2024 года гражданское дело по иску ООО КБ «РостФинанс» к ФИО3, ФИО2 передано по подсудности в Пушкинский районный суд г. Санкт-Петербурга (л.д. 112-113 том 1).

В связи с исключением судьи Трениной Л.А. из штата Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга, гражданское дело 20.05.2025 было распределено судье Москвитиной А.О..

Определением Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 18 декабря 2025 года исковые требования ООО КБ «РостФинанс» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по уплате государственной пошлины, признании права собственности, обращении взыскания на заложенное имущество, оставлены без рассмотрения.

Истец ООО КБ «РостФинанс» о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в том числе с учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ (л.д. 229 том 1, л.д. 93, 105, 108 том 2), в судебное заседание явилась представитель ФИО1, действующая на основании доверенности № 102/Д-2025 от 14.01.2025, выданной сроком по 31.12.2025 (л.д. 131-132 том 1), которая уточненные в порядке ст. 39 ГПК РФ требования по доводам искового заявления поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены по адресу регистрации (л.д. 124 том 1, л.д. 36 том 2) надлежащим образом (л.д. 106, 107 том 2), доказательств уважительности причин своей неявки не представили, об отложении разбирательства дела не просили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.

При таких обстоятельствах судом в порядке статьи 167 ГПК РФ постановлено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 31 мая 2021 года между ООО КБ «РостФинанс» (далее – кредитор / залогодержатель) и ФИО3, ФИО2, выступающими в качестве солидарных должников (далее – заемщик), заключен кредитный договор <***> (далее – Кредитный договор), согласно условиям которого, Банк предоставил ответчикам кредит в размере 2 963 000 руб. 00 коп. сроком на 242 календарных месяцев до 15.07.2041 под 9,70% годовых (п. п. 1, 2, 3, 4, 17, 18 Кредитного договора) (л.д. 14-28 том 1).

Согласно п. 4.2 Кредитного договора, проценты за кредит начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем предоставления кредита, и по день полного возврата кредита включительно на остаток ссудной задолженности, учитываемой кредитором на ссудном счете заемщика на начло операционного дня, из расчета процентной ставки, установленной п. 4.1 Кредитного договора, и фактического количества временного периода для начисления процентов.

Временным периодом (интервалом), за который начисляются проценты по кредиту, является каждый месячный период, считая с шестнадцатого числа каждого предыдущего месяца по пятнадцатое число текущего календарного месяца (обе даты включительно) в пределах срока действия Кредитного договора, установленного п. 2.2 Кредитного договора. Первый процентный период начинается со дня, следующего за днем предоставления кредита, и заканчивается пятнадцатого числа следующего после даты выдачи кредита месяца (п. 4.3 Кредитного договора).

Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Согласно п. 7 Кредитного договора, заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные на кредит путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: в день подписания Кредитного договора заемщик предоставляет в банк, в котором открыт счет заемщика, распоряжение о ежемесячном перечислении в течение всего срока действия кредитного договора денежных средств со счета заемщика в пользу кредитора в счет исполнения денежных обязательств по Кредитному договору (п. 7.1.1). Обязательства заемщика по оплате соответствующего ежемесячного платежа стороны согласились считать исполненными при наличии в соответствии с указанными условиями в п. 7.1.13 Кредитного договора на счете заемщика денежных средств, достаточных для погашения задолженности заемщика, и при наличии у кредитора возможности их списания, в частности, при отсутствии предъявленных к такому счету заемщика требований, исполнительных документов, иных предусмотренных действующим законодательством РФ ограничений на проведение операций по счету заемщика, а также требований кредитора, предъявляемых к счету заемщика на основании иных, отличных от Кредитного договора, соглашений между заемщиком и кредитором (п. 7.1.2). Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме последнего платежа, заемщик производит в последний день каждого процентного периода не позднее 12 часов по Московскому времени (п. 7.1.3). Первый платеж заемщика, подлежащий внесению в последний день первого процентного периода, включает в себя только начисленные проценты за первый процентный период (п. 7.1.4). В последующие 240 календарных месяцев заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде единого ежемесячного платежа. Размер ежемесячного платежа, рассчитанный по формуле на день подписания Кредитного договора, составляет 28 007 руб. 17 коп.. Размер ежемесячного платежа подлежит перерасчету на основании Формулы только при осуществлении заемщиком частичного досрочного исполнения обязательств в соответствии с условиями Кредитного договора (п. 7.1.5).

Пунктом 11 Кредитного договора установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является: до государственной регистрации право собственности заемщика-залогодателя нам квартиру: залог прав требования заемщика-залогодателя на основании договора участия в долевом строительстве (п. 11.1.1), после государственной регистрации права собственности заемщика- залогодателя на квартиру – залог квартиры, возникающий на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации ипотеки квартиры возникает ипотека как обременение квартиры в пользу кредитора. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (договора участия в долевом строительстве) либо договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона, либо записи об ипотеке. С момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН у кредитора возникают все предусмотренные действующим законодательством права залогодержателя (п. 11.1.2).

Согласно п. 12 Кредитного договора, кредит предоставлен в целях приобретения однокомнатной квартиры по адресу: ..., кадастровый <***>, имеющей следующее предварительное описание согласно проектной документации и в соответствии с условиями договора <***> участия в долевом строительстве жилого дома от 31 мая 2021 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Эдванс», <***>, за цену, равную 3 704 000 руб. 00 коп. в собственность заемщика ФИО2 по кредитному договору (далее – заемщик-залогодатель).

Пунктом 13 Кредитного договора установлено, что заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п. 13.1). При нарушении сроков возврата кредита и / или процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить кредитору за каждый календарный день просрочки пени на сумму просроченного платежа в размере, не превышающем ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения настоящего договора (п. 13.3).

В соответствии с п. 19 Кредитного договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме (путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика, номер которого указан в заявлении заемщика о выдаче кредита) не позднее 3 рабочих дней, считая с даты подписания Кредитного договора (п. 19.1). Датой фактического предоставления кредита является перечисления кредитором денежных средств в размере суммы кредита на счет заемщика. Все действия, связанные с исполнением кредитного договора от имени заемщика совершает уполномоченный на то на основании кредитного договора гражданин РФ ФИО3, именуемый в дальнейшем «Уполномоченный», в этой связи: счета, предусмотренные кредитным договором и упоминаемые ранее и далее как «счета заемщика», открываются на имя Уполномоченного; распоряжения, заявления и операции по вышеуказанным счетам, совершаемые заемщиком и упоминаемые далее как «распоряжения, заявления и операции заемщика», оформляются и осуществляются Уполномоченным от имени Заемщика; вся переписка, связанная с исполнением кредитного договора (заявления, уведомления, извещения, заявления-обязательства, требования, письма и т.д.) ведется Уполномоченным от имени заемщика, а кредитором – на имя Уполномоченного; все права и обязанности по сделкам, совершенным Уполномоченным, возникают непосредственно у заемщика. В случае невозможности исполнения Уполномоченных своих обязательств по кредитному договору указанные обязательства исполняются ФИО2 (п. 19.7).

В п. 20 Кредитного договора стороны согласовали права и обязанности. Так, п. 20.4.1 Кредитного договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов на кредит, суммы штрафов и пеней, предусмотренных Кредитным договором, в случаях предусмотренных действующим законодательством.

Банк принятые на себя обязательства по Кредитному договору исполнил в полном объеме, перечислив денежные средства 31 мая 2021 года на счет <***>, открытый на имя ФИО3, что подтверждается выпиской по лицевому счету (л.д. 49-55 том 1).

Запись о регистрации залога права требования в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 00.00.0000 (л.д. 37 оборот том 1).

В нарушение условий Кредитного договора заемщики допустили неоднократное нарушение сроков возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами, в связи с чем образовалась задолженность в испрашиваемом размере, что подтверждается выпиской по лицевому счету и расчетом задолженности (л.д. 49-5527-29, 30-33).

Поскольку заемщики нарушили обязательства по внесению ежемесячных платежей, ООО КБ «РостФинанс» в адрес последних направил требование о досрочном возврате кредита (л.д. 38 том 1), которое оставлено без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 2 указанной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

В силу ст. 821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному в полном соответствии с условиями заключенного сторонами кредитного договора, размер задолженности по состоянию на 30 октября 2025 года составляет 2 405 796 руб. 79 коп., из которых: 2 319 921 руб. 10 коп. – сумма основного долга; 84 447 руб. 67 коп. – сумма начисленных, но неуплаченных процентов; 523 руб. 08 коп. – неустойка по основному долгу; 904 руб. 94 коп. – неустойка по процентам (л.д. 91 том 2).

Проверив представленный ООО КБ «РостФинанс» и не оспоренный стороной ответчика расчет, суд находит его арифметически правильным и выполненным в соответствии с условиями Кредитного договора. Доказательства исполнения обязательств по договору в полном объеме или в большем размере, чем указано истцом, суду со стороны ответчика не представлены.

С учетом приведенных норм права, а также установленных обстоятельств по делу, принимая во внимание, что заемщиками обязательства по Кредитному договору длительное время исполнялись ненадлежащим образом, доказательств возврата задолженности по договору стороной ответчика не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца и о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по кредитному договору <***> от 31.05.2021 по состоянию на 30.10.2025 в размере 2 405 796 руб. 79 коп., из которых: 2 319 921 руб. 10 коп. – сумма основного долга; 84 447 руб. 67 коп. – сумма начисленных, но неуплаченных процентов; 523 руб. 08 коп. – неустойка по основному долгу; 904 руб. 94 коп. – неустойка по процентам.

Разрешая требование ООО КБ «РостФинанс» о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 9,70% годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 319 921 руб. 10 коп. с учетом ее погашения, начиная с 31.10.2025 до дня фактического исполнения обязательств, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 809 ГК РФ, при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

Таким образом, законом предусмотрена обязанность уплаты заемщиком процентов за пользование суммой займа (кредита), если иное не предусмотрено договором, за весь период до дня возврата суммы займа (кредита), и займодавец, заявляя требования о досрочном возврате всей оставшейся суммы займа (кредита), вправе требовать уплаты процентов за пользование суммой займа (кредита) до дня ее возврата.

Из разъяснений, данных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения процентов по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Таким образом, требование истца о взыскании с ФИО2 процентов за пользование кредитом в размере 9,70% годовых, начисляемых на сумму основного долга 2 319 921 руб. 10 коп. с учетом ее погашения, начиная с 31.10.2025 до дня фактического исполнения обязательств, подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании права собственности ФИО2 с обременением в виде ипотеки ООО КБ «РостФинанс» на объект недвижимости, суд приходит к следующему.

31 мая 2021 года между ООО «Эдванс» (далее – застройщик) и ФИО2 заключен договор <***> участия в долевом строительстве жилого помещения (далее – Договор), согласно условиям которого застройщик обязуется своими силами построить (создать) многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями <***> (именуемый в дальнейшем «Объект») на земельном участке, площадью 100 000 кв. м, по адресу: <***>, кадастровый <***>, общая площадь здания – 83 337,80, этажей – 15, в том числе подземный этаж – 1, класс энергоэффективности – С, наружные стены – монолитная железобетонная плита / мелкоштучные материалы, перекрытия – монолитные железобетонные плиты, сейсмостойкость – сейсмическая интенсивность менее 6 (баллов), категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для размещения жилого дома (жилых домов), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену договора и принять по акту приема-передачи квартиру (п. 1.1 Договора) (л.д. 29-37 том 1).

Согласно п. 2.1 Договора, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участнику долевого строительства подлежит передаче квартира, имеющая следующие характеристики: строительный <***>; ..

Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, во II квартале 2022 года, после ввода объекта в эксплуатацию, в состоянии, соответствующем п. 2.3 Договора, при условии выполнения п. 5.1 Договора (п. 2.1 Договора).

Участник долевого строительства обязан явиться для приемки квартиры, принять ее и подписать Акт приема-передачи в указанный в сообщении о готовности к передаче квартиры срок (п. 2.4 Договора).

При уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры в срок, указанный в сообщении о готовности квартиры к передаче, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи квартиры (п. 2.6 Договора).

Согласно п. 4.2 Договора, участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в полном объеме в порядке и сроки, установленные настоящим договором, а также принять квартиру по акту приёма-передачи в срок, указанный в сообщении застройщика о готовности к передаче квартиры.

В соответствии с п. 5.1 Договора цена договора представляет собой сумму денежных средств, оплачиваемых участником долевого строительства, для строительства (создания) квартиры, а также общего имущества в объекте, и составляет 3 704 000 руб. 00 коп..

Оплата по Договору производится за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере 741 000 руб. 00 коп., а также за счет кредитных средств, предоставляемых ООО КБ «РостФинанс» для приобретения объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства на основании кредитного договора, заключенного в г. Санкт- Петербурге <***> от 31 мая 2021 года в размере 2 963 000 руб. 00 коп. (п. 5.2.1.1.1 Договора).

Запись о регистрации договора от 00.00.0000 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 00.00.0000 (л.д. 37 оборот том 1).

00.00.0000 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга ООО «Эдванс» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <***>, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями (Корпус 10.1), расположенного по адресу: ... (л.д. 1-4 том 2).

3 октября 2022 года ООО «Эдванс» составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства, согласно которому в связи с уклонением и / или отказом ФИО2 от прохождения надлежаще-формализованной процедуры подписания двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, ООО «Эдванс» в рамках одностороннего акта передачи объекта долевого строительства передает в собственность ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 5, 6, 7-8 том 2).

В пункте 3 одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 03.10.2022 застройщик удостоверяет и подтверждает, что в соответствии с условиями договора от 31.05.2021 ФИО2 уплатила Застройщику стоимость объекта долевого строительства, денежные средства в сумме 3 704 009 руб. 00 коп., подлежащие уплате, в соответствии с условиями договора от 31.05.2021.

30 января 2023 года односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 03.10.2022 направлен в адрес ФИО2 и вручен последней 2 февраля 2023 года, что подтверждается копией описи и уведомлением с трек-номером отправления <***> (л.д. 5 том 2).

В силу статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), договор участия в долевом строительстве - это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из части 2 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, ФИО2 исполнила обязанность по оплатите стоимости объекта долевого строительства по договору от 31.05.2021 в полном объеме.

Также судом установлено, что застройщиком ООО «Эдванс» составлен односторонний акт приема-передачи квартиры по адресу: ..., который получен ФИО2, однако обязательство по регистрации полученного объекта недвижимости в собственность, равно как и регистрации ипотеки в пользу Банка, ответчиком исполнено не было, по данным ЕГРН право собственности на квартиру не зарегистрировано (л.д. 221-223, 224 том 1).

Проанализировав сведения о том, что ни право собственности, ни обременение в виде ипотеки ответчиком зарегистрировано не было, суд приходит к выводу, что неисполнение обязательств по регистрации прав на недвижимое имущество, влечет нарушение прав банка, в том числе, на получение обеспечения кредитных обязательств, на исполнение кредитных обязательств за счет залогового имущества.

В связи с изложенным, суд квалифицирует уклонение ответчика ФИО2 от регистрации права собственности на квартиру и, соответственно, оформления закладной и регистрации ипотеки в пользу истца как злоупотребление правом, в связи с чем приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании за ответчиком ФИО2 права собственности на указанную квартиру.

Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>, путем продажи с публичных торгов, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

С учётом вышеизложенного, поскольку размер задолженности составляет более, чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более шести месяцев, руководствуясь ст. 50 Федерального закона 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд полагает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>, право собственности на которую признано за ФИО2.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно представленному в материалы дела стороной истца заключению о стоимости имущества ООО «Мобильный оценщик» <***>, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., составляет на 6 августа 2025 года 6 610 000 руб. 00 коп. (л.д. 16-28 том 1).

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оснований не доверять отчету <***> об оценке рыночной стоимости квартиры, подготовленного ООО «Мобильный оценщик» от 00.00.0000 у суда не имеется, поскольку заключение подготовлено в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его анализ, специалистом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричный ответ на поставленные перед ним вопрос, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. При проведении исследования специалист проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные, произвел расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта с учетом применения необходимых коэффициентов и характеристик объекта оценки.

Суд, оценивая представленное истцом заключение оценщика <***>, подготовленное ООО «Мобильный оценщик» от 00.00.0000 в подтверждение рыночной стоимости квартиры, и принимая его в качестве надлежащего доказательства, отмечает, что стороной ответчика указанный отчёт не оспорен, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, тогда как такое право было судом разъяснено (л.д. 35, 66, 67 том 2), при этом, у суда отсутствует обязанность назначения экспертизы по данной категории дел в отсутствие соответствующего ходатайства, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Руководствуясь вышеприведенными нормами, суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости квартиры, установленной отчетом <***>, то есть в сумме 5 288 000 руб. 00 коп. (6 610 000 руб. х 80%).

Удовлетворение требований истца сопряжено с наличием предусмотренных статьей 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчика ФИО2 в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 40 505 руб. 00 коп. (л.д. 66, 67 том 1, л.д. 76 том 2), и в доход бюджета г. Санкт-Петербурга в размере в размере 38 958 руб. 00 коп..

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс», ИНН <***>, сумму задолженности по кредитному договору <***> от 31.05.2021 по состоянию на 30.10.2025 в размере 2 446 301 рублей 79 копеек, в том числе: 2 319 921 рубль 10 копеек – задолженность по основному долгу, 84 447 рублей 67 копеек – сумма начисленных, но не уплаченных процентов, 904 рублей 94 копейки – сумма неустойки по основному долгу, 1 428 рублей 02 копейки – сумма неустойки по процентам; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 505 рублей 00 копеек.

Взыскивать с ФИО2, паспорт <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс», ИНН <***>, проценты за пользование кредитом в размере 9,70% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 2 319 921 рубль 10 копеек, начиная с 31 октября 2025 года по день фактического исполнения обязательства.

Признать за ФИО2, 00.00.0000 года рождения, место рождения: ..., гражданство: ., пол: женский, паспорт <***>, выдан ., код подразделения <***>, право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>.

Обратить взыскание на залоговое имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый <***>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 5 288 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части требований обществу с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РостФинанс», - отказать.

Взыскивать с ФИО2, паспорт <***>, в доход бюджета города Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 38 958 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.О. Москвитина

Решение суда изготовлено в окончательной форме 22 января 2026 года