УИД 61OS0000-01-2024-001697-38
Дело № 3а-57/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 марта 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Водяной В.Ю.,
при секретаре Молоковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Почта России» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000887, № ОРС-61/2024/000888 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
акционерное общество «Почта России» (далее - АО «Почта России», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящихся в собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчеты об оценке № 18/1 и № 18 от 19 июня 2024 года.
Полагая, что рыночная стоимость объектов недвижимости, указанная в отчетах, является достоверной, административный истец считает оспариваемые решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости нарушающей его права как собственника имущества.
Административным истцом также заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения в суд ввиду позднего получения оспариваемых решений.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Ростова-на-Дону, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.
Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании просил удовлетворить административные исковые требования, ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока для подачи административного искового заявления в суд, представил рецензию на заключение эксперта, а также возражения относительно пояснений эксперта, возражал относительно выводов, сделанных в заключении эксперта, указав на их недостоверность в части оценки технического состояния зданий.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.
От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.
Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта ФИО1, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.
29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как установлено судом, в ЕГРН содержатся следующие сведения:
об объекте недвижимости (здание) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7 829,5 кв.м, назначение - нежилое, наименование - Административно-производственное здание Литер А, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
об объекте недвижимости (здание) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3 454,9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - Здание Управления Федеральной почтовой связи Ростовской области, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Административный истец АО «Почта России» указано в качестве собственника данных зданий с 19 марта 2024 (том 1 л. <...>).
В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2023 года.
Согласно выпискам из ЕГРН от 23 декабря 2024 года кадастровая стоимость зданий определена в следующем размере:
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащая применению с 1 января 2024 года, определена в размере 210 959 848,78 рублей (том 1 л. д. 215);
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 года, подлежащая применению с 1 января 2024 года, определена в размере 111 086 885,31 рублей (том 1 л. д. 214).
6 августа 2024 года в ГБУ РО поступили заявления общества об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.
К указанным заявлениям были приложены отчеты № 18/1, № 18 от 19 июня 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 3 июня 2024 года:
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 118 100 178 рублей,
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 94 194 394 рублей.
2 сентября 2024 года ГБУ РО приняты решения № ОРС-61/2024/000887, № ОРС-61/2024/000888 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решений, причинами к отказу послужили: использование в отчете информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде ссылок и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; отсутствие в отчете документов, подтверждающих физическое состояние объектов-аналогов при применении соответствующей корректировки; не указан основной государственный регистрационный номер юридического лица, которому принадлежит объект оценки (п. 5.1) (том 1 л.д. 203-206).
В решениях указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
Как указано ГБУ РО, решения 2 сентября 2024 года направлены по адресу электронной почты, указанному заявителем (том 1 л.д. 207).
16 декабря 2024 года общество обратилось в суд с настоящим административным иском, то есть с пропуском 3-месячного срока, предусмотренного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, на 14 дней.
В обоснование ходатайства о восстановлении срока обращения в суд, представитель административного истца пояснил, что его пропуск был связан с проведенными в компании оптимизационными процедурами, повлекшими позднее получение оспариваемых решений, что сделало невозможным своевременное ознакомление с ними (том 1 л.д. 73-74).
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство представителя административного истца о восстановлении пропущенного срока, признав указанные обстоятельства препятствующими своевременному обращению в суд, а период пропуска срока незначительным.
Оспариваемые решения приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка принятия, что не опровергалось административным истцом.
Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объектов недвижимости, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1
Согласно заключению эксперта ФИО1 № 1289-Э/2025 от 12 февраля 2025 года в отчетах № 18/1, № 18 от 19 июня 2024 года выявлены нарушения требований статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использована неполная и недостоверная информация, допущены ошибки, повлиявшие на итоговые результаты определения рыночной стоимости. Экспертом подтверждены нарушения, указанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях (том 3 л.д. 230).
По состоянию на 3 июня 2024 года рыночная стоимость зданий определена экспертами в следующем размере:
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 161 148 000 рублей;
здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 149 683 000 рублей.
Представителем административного истца представлены рецензия на заключение судебной экспертизы, выполненная ФИО2 (ООО «Экспертцентр про»), возражения (том 5 л.д. 212-245, том 6 л.д. 100-107). Также заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, которое было отклонено судом.
В представленной рецензии сделан вывод о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части полноты, достоверности, объективности, всесторонности исследования, а также о нарушении методик определения рыночной стоимости, об отсутствии обоснованных расчетов.
По мнению представителя административного истца, эксперт не учла выводы, сделанные в представленном в материалы дела строительно-техническом исследовании от 3 февраля 2023 года № 757 и от 6 февраля 2024 года № 31. Так, согласно этим заключениям состояние здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определено как аварийное, а здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН как ограниченно работоспособное. Административный истец, характеризуя состояние зданий, ссылается на заключение договора аренды нежилых помещений в целях переезда сотрудников общества. Кроме того, указано, что экспертом не введена корректировка на ограниченный доступ ввиду пропускного режима входа на территорию организации. В возражениях отмечено, что экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, поскольку неверно определены характеристики объектов исследования. Так, эксперт не исследовала техническое состояние всех несущих конструкций здания Литер А, в связи с чем неправильно охарактеризовала его состояние как условно-удовлетворительное.
Экспертом ФИО1 даны письменные пояснения, также эксперт допрошена в судебном заседании (том 6 л. д. 28-73).
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.
Экспертом мотивированы выводы, сделанные относительно отчетов об оценке зданий. Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих эти выводы суду не представлено.
Для определения рыночной стоимости зданий экспертом проведен их осмотр, исследованы материалы дела, содержащие характеристики объектов исследования, а также результаты строительно-технического исследования.
На основании этих материалов, объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обоснованно отнесен экспертом к рынку универсальных производственно-складских объектов в соответствии с классификацией, приведенной в «Справочнике оценщика недвижимости - 2023. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход», - Нижний Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки - 2023 (том 3 л.д. 120).
Объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отнесен к рынку офисных объектов класса С и ниже согласно классификации, данной в «Справочнике оценщика недвижимости - 2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», ФИО4, 2023.
Соответственно, экспертом анализировался рынок производственно-складской и офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону по состоянию на дату оценки.
Рыночная стоимость объектов недвижимости определялась экспертом с использованием двух подходов: сравнительного и доходного, с определением величины расхождения стоимости объектов экспертизы, анализом допустимости расхождения двух оценок одного объекта недвижимости и согласованием полученных результатов.
Вопреки утверждениям рецензента и представителя административного истца, отбор объектов-аналогов и примененные корректировки обоснованы экспертом, проведена выборка объектов-аналогов по состоянию на дату определения рыночной стоимости объекта исследования.
Представленная рецензия не содержит с достоверностью подтвержденных доводов, опровергающих выводы эксперта, равно как и ставящих под сомнение соответствие заключения требованиям действующего законодательства.
Строительно-технические исследования ООО «Независимая экспертно-оценочная организация «ЭКСПЕРТ», на которые ссылается административный истец, проанализированы экспертом, однако, обязанность основывать свои выводы исключительно на этих исследованиях у эксперта отсутствует.
В заключении приведены результаты проведенного экспертом ФИО1 обследования зданий, включая фотоматериалы, мотивы, по которым состояние зданий охарактеризовано как условно-удовлетворительное эксплуатируемое применительно к зданию с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и удовлетворительное несовременное эксплуатируемое по отношению к зданию с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Выводы о состоянии зданий подтверждены экспертом в ходе допроса. В частности, в ходе визуального осмотра зданий в январе 2025 года экспертом установлено, что в них находятся сотрудники, сторонние посетители, осуществляется деятельность общества, подключены и функционируют коммуникации, здания являются эксплуатируемыми (том 6 л.д. 56-59).
Сам по себе факт аренды иных помещений, на который ссылался представитель административного истца, не относится к числу обстоятельств, характеризующих техническое состояние оцениваемых зданий как аварийное.
Поскольку экспертом подтверждены недостатки, указанные в оспариваемых решениях, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений общества у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Оспариваемые административным истцом решения ГБУ не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений ГБУ РО незаконными отсутствуют (статья 227 КАС РФ).
Как следует из части 3.1 статьи 249 КАС РФ независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, если такое требование было заявлено административным истцом.
Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.
Учитывая, что экономически обоснованная рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенная в заключении эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1 (149 683 000 рублей), выше его кадастровой стоимости (111 086 885,31 рублей), оснований для пересмотра кадастровой стоимости этого объекта недвижимости по административному иску общества не имеется.
Следовательно, в удовлетворении административного иска в этой части надлежит отказать.
Также административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 июня 2024 года подлежат удовлетворению на основании экспертного заключения.
В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 6 августа 2024 года.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решений бюджетного учреждения незаконными, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.
ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 240 000 рублей (том 3 л.д. 3-4).
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 200 100 рублей и 39 900 рублей. Сумму в размере 240 000 рублей необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить акционерному обществу «Почта России» срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000887, № ОРС-61/2024/000888 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Почта России» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 2 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000887, № ОРС-61/2024/000888 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3 454,9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - здание Управления Федеральной почтовой связи Ростовской области, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 3 июня 2024 года в размере 94 194 394 рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7 829,5 кв.м, назначение - нежилое, наименование - Административно-производственное здание Литер А, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 3 июня 2024 года в размере 161 148 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 августа 2024 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от АО «Почта России» УФПС Ростовской области (платежные поручения № 31546 от 25 декабря 2024 года, № 530 от 16 января 2025) в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-627/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 240 000 (двести сорок тысяч) рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 19 марта 2025 года.
Судья В.Ю. Водяная