Решение по делу № 2-238/2025 от 10.10.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-238/2025

УИД 02RS0009-01-2025-000237-72

Категория дела 2.219

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года с. Чемал

Чемальский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Каршенинниковой Е.Е.,

при секретаре ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО7 к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО11 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права, применении последствий недействительности сделки. Исковые требования мотивированы тем, что 19 августа 2024 года между продавцом ФИО11, действующим через представителя ФИО6, и покупателями ФИО4, ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец передал в общую долевую совместную собственность покупателям объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. Договором цена недвижимого имущества определена в 500 000 рублей 00 копеек, цена жилого дома и земельного участка составляют по 250 000 рублей 00 копеек. В п.п. 2.1. 2.2 договора купли-продажи указано, что цена является окончательной и изменению не подлежит, расчёт между сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора. В п. 3.3 договора указано, что объекты недвижимости передаются покупателям с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приёма-передачи. Между тем, условия, указанные в договоре купли-продажи от 19 августа 2024 года, не соответствуют фактическим обстоятельствам сделки, поскольку денежные средства в размере 500 000 рублей 00 копеек истцу не переданы до настоящего времени, расписка о получении денежных средств истцом не оформлялась, объекты недвижимости, а также документы на них и ключи от дома покупателям не передавались. В результате совершения сделки купли-продажи от 19 августа 2024 года, истец лишился права собственности на недвижимое имущество, не получив соответствующей денежной компенсации стоимости, на что рассчитывал, выдавая доверенность ФИО13 T.A. на продажу жилого дома и земельного участка, уполномочивая её выступить в его интересах, продать имущество за цену, соответствующую стоимости недвижимости в <адрес> Республики Алтай. Подписав от имени истца договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, представитель продала его имущество сыну ФИО3, снохе ФИО5 по заниженной в 12 раз цене, не передав истцу деньги по сделке. Для выяснения условий и обстоятельств совершения сделки, истец вынужден был обратиться в МФЦ за получением копии документа, из содержания договора купли-продажи узнал вышеуказанные обстоятельства. 09 января 2025 года истец направил ответчикам требование о добровольном расторжении договора купли-продажи от 19 августа 2024 года, после чего получил уведомление о намерении ФИО6 произвести с ним расчёт, передав истцу 500000 рублей 00 копеек в добровольном порядке.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО12, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объёме, просила иск удовлетворить.

Ответчики ФИО5, ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объёме, указав, что согласно доверенности № от 29 декабря 2023 года, выданной ФИО6 от ФИО2, последний уполномочил её на оформление документов и регистрацию права собственности на недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а также на продажу данной недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению с правом заполнять и подписывать документы, распоряжаться денежными средствами, передавать вышеуказанные объекты недвижимости по акту приёма-передачи или иным способом и относящиеся к нему (объекту) документы. На основании данной доверенности ФИО6, действуя разумно, добросовестно, в пределах предоставленных ей прав, заключила 19 августа 2024 года договор купли-продажи недвижимости - жилого дома и земельного участка, предварительно осуществив за собственный счёт всю процедуру оформления данной недвижимости на имя ФИО2 До момента государственной регистрации сделки, ФИО6 передала всю необходимую документацию покупателям, получив от них оговоренную сумму, ранее назначенную лично ФИО11, и дополнительно согласованную с ним накануне сделки 18 июня 2024 года во время личной встречи. ФИО6 предпринимала несколько попыток передать денежные средства ФИО2, однако последний стал уклоняться от встреч с ответчицей, а впоследствии и вовсе перестал отвечать на её звонки по телефону. Поскольку вышеуказанная доверенность давала ФИО6 право на распоряжение денежными средствами ФИО2 в пределах срока доверенности (5 лет), ответчица добросовестно считала свои действия по хранению у себя оплаты за реализованную недвижимость законными, при этом продолжала предпринимать попытки организации личной встречи с ФИО11 с целью передачи вырученной от продажи суммы за вычетом суммы затрат на оформление документов на право собственности недвижимости на имя ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, дело на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (ч. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО11 являлся собственником жилого дома, общей площадью 27,3 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка, площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>.

29 декабря 2023 года ФИО11 выдана нотариальная доверенность на ФИО6 на право продажи указанных объектов недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе: заключить и подписать договор купли-продажи, расписку о получении денежных средств, открыть на имя ФИО2 счёт в любом кредитном учреждении или организации Российской Федерации, распоряжаться денежными средствами, находящимися на данном счёте, снимать со счёта любые суммы денег в пределах остатка на нём, с правом закрытия счёта, заполнять и подписывать банковские документы.

19 августа 2024 года между ФИО6, действующей за ФИО2 по доверенности от 29 декабря 2023 года, (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатели) был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. Вышеуказанный договор подписан сторонами в Бийском филиале КАУ «МФЦ Алтайского края».

Согласно условиям п. 2 подп. 2.1, 2,2 договора, цена отчуждаемого жилого дома и земельного участка составляет 500000 рублей 00 копеек. Из них цена жилого дома составляет 250000 рублей 00 копеек, цена земельного участка составляет 250000 рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит. По заявлению сторон расчёт между ними произведен полностью до подписания настоящего договора.

В силу условий п. 3 подп. 3.3 договора, объекты недвижимости передаются покупателям с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон, имеет силу акта приёма-передачи.

В подтверждение исполнения данной сделки стороной ответчика представлена копия расписки о получении денежных средств ФИО11, действующего через представителя ФИО6, от ФИО3 и ФИО5 в сумме 500000 рублей 00 копеек (т. 1 л.д. 142). Расписка в оригинале отсутствует, датирована 19 августа 2024 года.

Регистрация перехода права собственности по сделке была произведена.

Пунктами 1 - 3 ст. 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, данным в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чём другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент её заключения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 971, п. п. 1, 2 ст. 973 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Согласно ст. 974 ГК РФ поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в ст. 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

Из искового заявления и письменных пояснений ФИО2 следует, что истец заявлял о несоответствии действий ответчиков требованиям закона, указывая, что их действия были направлены на причинение ему, как собственнику спорного имущества, вреда, что не отвечает положениям ст. 10 ГК РФ, устанавливающей запрет злоупотребления правом. Такое злоупотребление состоит в установлении чрезмерно заниженной цены по договору, в 12 раз ниже рыночной. Ответчики ФИО4 и ФИО5, будучи разумными участниками оборота, не могли не осознавать, что приобретают имущество по цене значительно ниже его реальной стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН от 19 августа 2024 года кадастровая стоимость жилого дома и земельного участка значительно превышает его стоимость - кадастровая стоимость жилого дома составляет 396 298 рублей 38 копеек, земельного участка составляет 487 296 рублей 00 копеек (т. л.д. 22-25).

Из справки ООО «Негосударственная экспертиза Алтайского края» от 24 февраля 2025 года о средне-рыночной стоимости недвижимого имущества следует, что на основании исследования рынка продаж аналогов жилого дома, общей площадью 27,3 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, в том числе земельного участка, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №, цены на 19 августа 2024 года, ориентировочно, составляют 6000000 рублей 00 копеек (т. 1 л.д. 26).

26 мая 2025 года определением суда, по ходатайству представителя истца ФИО12, по делу назначена судебная оценочная экспертиза жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению экспертов ООО «Бюро оценки и консалтинга» № от 16 июля 2025 года рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 27,3 кв.м., с кадастровым номером №, с земельным участком, общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи 19 августа 2024 года, составила с учётом округлений 6820000 рублей 00 копеек.

Вышеуказанное заключение экспертов отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84 ГПК РФ, выполнена экспертами, квалификация которых сомнений не вызывает, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит полные и последовательные категорические выводы на поставленный судом вопрос. Выводы экспертов однозначны и понятны, мотивированы, не содержат неясностей, противоречий, исключают вероятностный характер заключения, основаны на материалах дела, представленных сторонами документах, обоснованы и каких-либо уточнений не требуют.

Отвечающих требованиям гл. 6 ГПК РФ доказательств иной действительной стоимости спорных объектов недвижимости в материалы дела представлено не было, равно как и не представлено доказательств того, что жилой дом и земельный участок находились в состоянии, значительно снижающем их стоимость.

При этом, обстоятельств, позволяющих считать экономически оправданной сделку, совершенную19 августа 2024 года, ответчиками не приведено.

Учитывая, что покупателями по договору купли-продажи от 19 августа 2024 года выступали сын и сноха ФИО6 - ФИО4 и ФИО5, следует признать, что для них было очевидным умышленное занижение стоимости приобретаемых объектов недвижимости.

Таким образом, материалами дела установлено, что в рассматриваемом случае представителем была совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала, а также имели место совместные действия представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от19 августа 2024 года недействительным.

Учитывая, что судом сделка по продаже объектов недвижимости признана недействительной, денежные средства ответчиками по договору купли-продажи от 19 августа 2024 годаистцу не передавались, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственностьФИО2 спорных жилого дома, общей площадью 27,3 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение суда при этом является основанием для аннулирования записи в ЕГРП о переходе права собственности кФИО3, ФИО5на спорные объекты недвижимости.

Доводы ФИО6 о том, что она действовала строго в пределах полномочий, определенных в доверенности от 29 декабря 2023 года, никаких дополнительных, либо несогласованных действий не совершила, являются несостоятельными, поскольку согласованными и намеренными действиями ответчиков по купле-продаже спорных объектов недвижимости по заниженной стоимости, без волеизъявления на то истца, последнему причинен значительный имущественный вред.

Ссылка ФИО6 о не возмещении ей затрат, понесенных при приобретении в собственность ФИО2 спорных объектов недвижимости, не позволяет действовать представителю недобросовестно и произвольно распоряжаться жилым домом и земельным участком. Формальное соответствие действий ФИО6 полномочиям, указанным в доверенности от 29 декабря 2023 года, не опровергает обстоятельства занижения цены договора в несколько раз относительно кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, согласованных действий ответчиков, являющихся родственниками между собой, на приобретение жилого дома и земельного участка именно по заниженной цене, без попытки продать вышеуказанные объекты недвижимости по рыночной цене, что, безусловно, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами и нарушении данной сделкой прав истца.

Кроме того, в судебном заседании ответчик ФИО6 подтвердила, что денежные средства по договору купли-продажи от 19 августа 2024 года истцу ФИО2 не передавались, что также позволяет сделать вывод о недобросовестном нарушении ФИО6 требований ст. 974 ГК РФ.

Определением Чемальского районного суда Республики Алтай от 31 марта 2025 года истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в размере 10000 рублей 00 копеек до рассмотрения дела по существу.

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объёме и уплате истцом государственной пошлины в размере 5000 рублей 00 копеек, на основании ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 000 рублей 00 копеек в равных долях, то есть по 1666 рублей 67 копеек с каждого из ответчиков.

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчиков подлежит взысканию сумма государственной пошлины в бюджет муниципального образования «Чемальский район» в размере 10000 рублей 00 копеек в равных долях, то есть по 3333 рубля 34 копейки с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО7 к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 19 августа 2024 года между ФИО6, действующей от имени ФИО2, и ФИО4, ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки, в виде возвращения сторон в первоначальное положение, путём возврата в собственностьФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, жилого дома, общей площадью 27,3 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Аннулировать записи о переходе права общей совместной собственности кФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, к ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу: <адрес>, на жилой дом, общей площадью 27,3 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1666 рублей 67 копеек.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1666 рублей 67 копеек.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1666 рублей 67 копеек.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного по адресу: <адрес>, в доход муниципального бюджета муниципального образования «Чемальский район» государственную пошлину в размере 3333 рубля 34 копейки.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в доход муниципального бюджета муниципального образования «Чемальский район» государственную пошлину в размере 3333 рубля 34 копейки.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ: серия №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу: <адрес>, в доход муниципального бюджета муниципального образования «Чемальский район» государственную пошлину в размере 3333 рубля 34 копейки.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай.

Судья Е.Е. Каршенинникова

Мотивированное решение принято судом 10 октября 2025 года.