780S0000-01-2022-001461-95

Дело № 3а-29/2023

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

13 апреля 2023 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Астрейко М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Первомайская заря» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Первомайская заря» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере <...> по состоянию на 17 мая 2018 года, а также определить дату начала применения новых сведений о кадастровой стоимости в отношении указанного нежилого здания, установленных решением суда, для целей налогообложения с 01.01.2019.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17 мая 2018 года, административный истец предоставил отчёт об оценке № 12092022044Г, выполненный 12 сентября 2022 года ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт».

Представитель административного истца направила заявление об отказе от административного иска в части требований определения даты начала применения новых сведений о кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером №... установленных решением суда, для целей налогообложения с 01.01.2019 (т.3 л.д.163-167), в остальной части требований представитель административного истица на заявленных требованиях настаивала, ранее заявив ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, выразив несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной оценки объекта недвижимости (т.3 л.д.128-136)

Представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга , СПб ГБУ «Кадастровая оценка» в судебном заседании не возражали относительно установления кадастровой стоимости объекта в указанном заключением судебной экспертизы от 20.01.2023г. № 28/11/2022-2 размере, полагая, что основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы отсутствуют.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, заинтересованного лица ФГБУ «ФПК Росреестра» в суд не явились, о слушании дела извещены, возражений по существу заявленных требований не представили.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2023 года производство по делу № 3а-29/2023 по административному исковому заявлению ОАО «Первомайская заря» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости прекращено в части требований определения даты начала применения новых сведений о кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером №..., установленных решением суда, для целей налогообложения с 01.01.2019 (т.3 л.д.186-187).

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, исследовав материалы дела, опросив эксперта , суд приходит к следующему выводу.

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), согласно которой под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 15 марта 2019 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее –Здание, Объект) по состоянию на 17 мая 2018 года в размере 1 629 103 539,69 рублей; 26.03.2019 года указанные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т.1 л.д.8).

Оспаривая кадастровую стоимость Объекта, административный истец представил отчёт № 12092022044Г об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от 12 сентября 2022 года, составленный оценщиками ООО «Оценочная компания «Легион-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 17.05.2018 года составляет 1 121 641 547 рублей (т.1 л.д.16-94).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, СПб ГБУ «Кадастровая оценка» определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 17.05.2018 года; проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки».

Согласно заключению судебной экспертизы № 28/11-2022-2 от 20 января 2023 года отчет об оценке № 1209202044Г от 12.09.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности - при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере сопоставимой, достаточной и достоверной. С точки зрения соответствия отчета формальным требованиям законодательства отчет не имеет существенных недостатков, но содержит ряд ошибок и противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата: представленные для расчета арендной платы за офисные помещения объекты-аналоги и помещения оцениваемого объекта отличаются характеристиками, определяющими их стоимость, а именно, относятся к разным сегментам рынка, расположены в разных районах города, с разным характером окружающей застройки, транспортной доступности, престижности территории и другими ценнообразующими факторами, имеют разную, несопоставимую площадь, в отношении указанных сведений оценщик не проводит соответствующую корректировку, в нарушение п.22 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3; в нарушение п.5 ФСО № 3 оценщик использует неподтвержденные данные относительно фактического использования арендопригодных площадей офисных помещений в Санкт-Петербурге. В рамках анализируемого отчета об оценке оценщиком реализован доходный и сравнительный подходы, в которых содержатся несколько существенных методологических ошибок, что не позволяет признать полученный результат достоверным.

Согласно заключению судебной экспертизы № 28/11-2022-2 от 20 января 2023 года рыночная стоимость нежилого здания общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17 мая 2018 года составляет 1 590 000 000 рублей (т.2 л.д.3-212).

Представитель административного истца выразила несогласие с заключением экспертизы и пояснениями эксперта в суде, полагая, что заключение не соответствует требованиям действующего законодательства и профессиональных стандартов, регламентирующих порядок производства судебных экспертиз и осуществления оценочной деятельности; содержит арифметические ошибки, в выводах эксперта имеются противоречия, в связи с чем просила назначить по делу повторную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости (т.3 л.д.129-134).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; административный истец, не представил аргументов, опровергающих существенные замечания эксперта относительно отчета об оценке; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе с использованием различных подходов и методов определения стоимости объекта, анализа рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки; выводы эксперта подробно мотивированы, при оценке объектов-аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Экспертом в письменных и устных пояснениях на замечания административного истца мотивированно обоснован примененный при определении рыночной стоимости Объекта алгоритм расчета рыночной стоимости, не содержащий арифметических ошибок и технических неточностей, влияющих на итоговое значение; расчет произведен с учетом допустимых округлений примененных значений, с применением объектов-аналогов, максимально приближенных к параметрам Объекта, а также с учетом его индивидуальных особенностей.

Вопреки доводам административного истца экспертное заключение содержит ссылки на источники используемой при проведении экспертного исследования информации, находящейся в открытом публичном доступе, в том числе, на ресурсах информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при опросе в судебном заседании эксперт также привел использованную в ходе подготовки к проведению экспертного исследованию специальную научно-техническую и справочную литературу.

Так, суд не может согласиться с позицией административного истца о том, что эксперт допустил завышение итогового результата, полученного в рамках затратного подхода, необоснованно используя в качестве объекта-аналога объект, значительно превышающий Объект по объему, применив при этом при расчете корректировки на разницу в объеме здания значение корректирующего коэффициента 0,87, возможность применения которого справочником КО-Инвест «Общественные здания-2016» не предусмотрена при превышении двукратной разницы в объеме объектов. Осуществленная экспертом оценка соответствует использованным при поведении экспертного исследования рекомендациям по использованию справочника КО-Инвест «Общественные здания-2016», в том числе, по проведенным корректировкам (т.3 л.д.96). Экспертом в качестве аналога для проведения расчета стоимости строительства Объекта использованы данные об объекте-аналоге с наиболее близкими с рассматриваемым объектом характеристиками по функциональному назначению, классу конструктивной системы (с последующей корректировкой на материл стен), этажностью, классу качества. При этом экспертом учтена разница в годах возведения каждой из литер Здания путем расчета износа для каждой части Объекта отдельно, корректно установлен класс конструктивной системы КС-1 в целом для всего Объекта на основании исходных данных о преобладающем материале ограждающих конструкций. В своих дополнительных пояснениях эксперт представил убедительное обоснование применения вышеуказанного корректирующего коэффициента и не применения другого объекта-аналога большего объема, при том, что применение такого аналога, имеющего большую этажность (11-20 этажей по сравнению с этажностью 2-10 этажей), приведет к значительному удорожанию затрат на строительство и, соответственно, к завышению результатов расчета рыночной стоимости затратным подходом.

Мнение административного истца относительно использования неподтвержденной информации в отношении объекта-аналога № 1 при осуществлении расчета сравнительным подходом является необоснованным, поскольку использованная экспертом информация относится к представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга фактическим данным о заключенной сделке купли-продажи. Подтверждение полученной экспертом информации, существенным образом влияющей на стоимость Объекта, осуществлено в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (т.2 л.д.104, 145,146).

Доводы административного истца о допущенной экспертом арифметической ошибке при определении корректировки на дату для объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подхода не могут быть приняты судом, поскольку данные за соответствующий квартал характеризуют в том числе период после даты публикации объявлений, в связи с чем экспертом правомерно использованы при расчете данные динамики изменения арендных ставок по сопоставимому классу бизнес-центров по итогам кварталов, предшествующих датам публикации объявлений, при том, что в силу пункта 12 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки, информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в конкретных случаях, к которым рассматриваемый не относится.

То обстоятельство, что экспертом в рамках доходного подхода не проводилась корректировка на торг для объектов-аналогов офисной недвижимости с указанием на то обстоятельство, что все объекты-аналоги предлагаются в аренду управляющими компаниями и цены предложений ставок аренды не предполагают скидки на торг, не может быть признано ошибочными, поскольку из анализа объявлений об аренде указанных объектов-аналогов (т.2 л.д.140-143) не предполагается допустимость скидки на торг, указанные объекты отнесены к бизнес-центрам класса В/В+, которые, согласно приведенным экспертом критериям, характеризуются наличием профессиональной управляющей компании (т.2 л.д.59,61); рассчитанная экспертом для офисных помещений бизнес-центра класса «В+» величина рыночной арендной ставки в размере 1530 руб./кв.м. в мес. (т.2 л.д.128) находится в диапазоне таких ставок для бизнес-центров того же класса, составляющем согласно представленным экспертом данным анализа рынка для помещений в бизнес-центрах класса «А» и «В+» в 2017 году – 1130-2200 руб./кв.м. (т.2 л.д.66)

При этом суд не может согласиться с доводами административного истца относительно нарушения принципа проверяемости при присвоении равных весовых коэффициентов для объектов-аналогов № 1-4 в рамках доходного подхода при расчете рыночной ставки аренды для офисных помещений (т.2 л.д.128), поскольку согласно пояснениям эксперта совокупная величина корректировок незначительна у каждого аналога и сопоставима друг с другом (8,3%-16%), что позволило эксперту взять среднее значение по откорректированных арендных ставок объектов-аналогов. Позиция административного истца о том, что такое различие является существенным суд находит ошибочным, поскольку указанные доводы эксперта обоснованы проведенным анализом относительного разброса ставок арендной платы (т.2 л.д.128-129)

Принимая во внимание, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности, нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено, административный истец, со своей стороны, не представил аргументов, опровергающих существенные замечания эксперта относительно отчета об оценке; заключение эксперта содержит все необходимые сведения, достаточные для определения рыночной стоимости объекта недвижимости имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, оснований дл назначения повторной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, в связи с чем заявленные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат частичному удовлетворению с учетом определенного экспертом размера этой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 30 сентября 2022 года – дату обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.95).

руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> лит.А равную его рыночной стоимости в размере 1 590 000 000 по состоянию на 17 мая 2018 года

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина