Дело № 2 - 44/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сорочинск 19 мая 2023 года

Сорочинский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Аксеновой О.В.,

при секретаре Романенко М.В.,

с участием представителя истца ФИО3 - адвоката Репневой Е.В.,

представителя ответчика ФИО4 - адвоката Бабинца С.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, указав, что 12.04.2022 г. между ней и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО5 продал, а она приобрела в частную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 56:45:0102027:771. Сторонами сделка исполнена в полном объеме. Однако государственная регистрация перехода права собственности на основании данной сделки не была произведена, так как 12.06.2022 г. ФИО5 умер.

С момента заключения договора и по настоящее время она пользуется указанным имуществом, является его правообладателем, но по независящим от нее причинам не может осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на это жилое помещение.

Просит признать за ней право собственности на основании договора купли-продажи от 12.04.2022 г. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 56:45:0102027:771, и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 12.04.2022 г. указанного объекта недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО3, ответчик ФИО4 участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно заявлениям, просили дело рассмотреть в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Представитель истца ФИО3 – адвокат Репнева Е.В., действующая на основании ордера, исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ФИО3 является родной сестрой умершего ФИО5, при этом они проживали вместе в спорной квартире, собственником которой до заключения договора купли-продажи от 12.04.2022 г. являлся ФИО5. Инициатором заключения договора купли-продажи являлся умерший брат ее доверителя, так как хотел оставить все свое имущество сестре. С ответчиком, который также являлся братом умершего, у ФИО5 близких отношений никогда не было. Указала, что договор от 12.04.2022 г. считает исполненным, поскольку стороны договора достигли договоренности по всем существенным условиям, денежные средства истцом были переданы сразу при заключении договора. При этом сам договор являлся передаточным актом спорной квартиры. Зарегистрировать сделку в установленном законом порядке в Управлении Росррестра они не успели, в связи с чем ее доверительница вынуждена обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

Представитель ответчика ФИО4 – адвокат Бабинец С.Ф., действующий на основании ордера, указал, что его доверитель заявленные исковые требования не признает, просит отказать в их удовлетворении. Пояснил, что ФИО4 стало известно о якобы заключенном между умершим братом и сестрой договоре купли-продажи от 12.04.2022 г. только после смерти ФИО5 Также, насколько известно ответчику, его брат планировал спорную квартиру завещать своей племяннице. Полагает, что данный договор купли-продажи не имеет юридической силы, так как отсутствует акт приема-передачи недвижимого имущества, а также регистрация данного договора в установленном законом порядке в Управлении Росреестра, несмотря на то, что у сторон договора было достаточно времени его зарегистрировать. Одновременно считает, что экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения дела, с однозначной достоверностью факт принадлежности подписи в договоре купли-продажи от 12.04.2022 г. умершему ФИО5 не установлен, в связи с чем ее нельзя признать допустимым доказательством по делу. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав представителей сторон, изучив исковые требования, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленным законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела за ФИО5 на основании государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес> <адрес>, общей площадью 49,7 кв.м.

В материалы дела истцом представлен договор купли – продажи указанного недвижимого имущества, из которого следует, что он заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 Предметом договора является квартира с кадастровым номером 56:45:0102027:771, расположенная по адресу <адрес>, ул<адрес> <адрес>, общей площадью 49,7 кв.м..

Из текста представленного договора следует, что продавец (ФИО5) продает, а покупатель (ФИО3) приобретает в частную собственность квартиру, под номером 15 (пятнадцать), находящуюся по адресу: <адрес>. Указанная квартира с кадастровым номером №, расположена на пятом этаже пятиэтажного жилого дома, общая площадь 49,7 кв.м.

В п.3 договора указано, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании: 1/3 доля в праве на основании свидетельства о праве на наследство по закону № 01.11.1999 г. и 2/3 доли в праве на основании договора купли-продажи 56:45:0102027:771-56/021/2020-1 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписки из ЕГРН.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что по соглашению сторон квартира продается за 1200000 руб. При этом указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора купли-продажи.

Согласно п.6 договора в указанной квартире на момент подписания договора зарегистрированы и проживают: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В соответствии с п.8 Договора право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что стороны передают друг другу вышеуказанную квартиру, относящиеся к ней документы. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.

При этом в договоре имеются подписи продавца ФИО5 и покупателя ФИО3

По ходатайству ответчика с целью разрешения вопроса о том, ФИО5 или иным лицом выполнена подпись в договоре купли продажи от 12.04.2022 г. определением суда от 09.12.2022 г. по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено судом эксперту автономной некоммерческой организации «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта АНО «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» № от 10.03.2023 года подпись от имени ФИО5 в договоре купли-продажи от 12.04.2022 г., вероятно, выполнена ФИО5 Решить вопрос в категорической форме не представилось возможным по причине значительной вариационности образцов подписей ФИО5, в виду значительной разницы по времени их исполнения.

Суд, оценив данное заключение эксперта, считает возможным принять его в качестве доказательства по делу, поскольку оно соответствует положениям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате него выводы, экспертиза назначена определением суда, выводы эксперта основаны на материалах дела и сделан их соответствующий анализ. Настоящее заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

При этом суд не может согласиться с доводами адвоката Бабинца С.Ф. о признании данного заключения недопустимым доказательством по делу, поскольку они лишь сводятся к несогласию содержащихся в нем выводов. Те обстоятельства, что в заключении экспертом сделаны вероятные выводы, не могут повлечь недопустимость данного доказательства, поскольку выводы о вероятности выполнения подписи ФИО5 мотивированы экспертом и обоснованы, в связи с чем невозможно дать более утвердительного ответа, что не противоречит действующему законодательству.

Суд полагает, что со стороны ответчика не представлено допустимых доказательств опровергающих доводы ФИО3 о том, что договор купли-продажи от 12.04.2022 года был подписан именно ФИО5, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы со стороны ответчика заявлено не было. Никаких самостоятельных требований относительно указанной сделки стороной ответчика не заявлено. Доказательств подтверждающих доводы стороны ответчика относительно совершенной сделки. Положенные ответчиком в обоснование своих возражений в нарушение статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный истцом договор купли-продажи от 12.04.2022 года полностью соответствует вышеперечисленным требованиям законодательства: в нем указан полный адрес и технические характеристики отчуждаемого недвижимого имущества, указана его покупная цена - 1200000 рублей, договор составлен в виде одного письменного документа, он подписан всеми участниками договора.

В силу ст. 551 ГК РФ переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст. 558 Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В суде установлено, что государственная регистрация договора купли-продажи от 12.04.2022 года не произведена, соответствующих отметок договор не содержит.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, собственником квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> является ФИО5, право на 1/3 доли зарегистрировано 01.11.1999 г. и право на 2/3 доли зарегистрировано 11.02.2020 года.

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 умер, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о смерти II-РА №.

Нотариусом ФИО6 по заявлению ФИО4 заведено наследственное дело №, согласно которому наследниками по закону после смерти ФИО5 являются сестра умершего - истец ФИО3, а также его брат – ответчик ФИО4 При подаче заявления нотариусу ФИО4 указал, что наследственное имущество умершего состоит, в том числе из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывает, что квартира продана ей ФИО5 до его смерти ДД.ММ.ГГГГ, однако в силу непредвиденных обстоятельств (смерти продавца) договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61).

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в спорной квартире после смерти брата продолжает проживать истец ФИО3, которая в полной мере пользуется указанным имуществом, а также несет бремя по его содержанию. При этом из п.9 договора купли-продажи от 12.04.2022 года следует, что он также имеет силу передаточного акта, то есть квартира передана во владение истца, данная обязанность продавцом исполнена.

Проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности, сопоставив их с пояснениями сторон, с учетом имеющегося в материалах дела экспертного заключения, принимая во внимание, что между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи в надлежащей форме, договор исполнен сторонами, фактический переход имущества от продавца к покупателю нашел свое подтверждение при рассмотрении дела, единственным препятствием для государственной регистрации договора и перехода права собственности на предмет договора является смерть продавца, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру площадью 49,7 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру общей площадью 49,7 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, ул<адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сорочинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: О.В.Аксенова

Решение в окончательной форме принято 26 мая 2023 года.