Дело № 2-75/2025

41RS0006-01-2025-000099-58

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

село Мильково Камчатского края 7 мая 2025 года

Мильковский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Беляева Д.В.,

при секретаре Телесовой Е.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 районному отделению судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий.

Требования мотивированы тем, что на основании нотариально совершённой сделке - договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в собственности у истца находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. По указанному адресу истец зарегистрирован и фактически проживает с 2003 года. В 2006 году в государственной регистрации сделки истцу отказано по причине отсутствия указаний в договоре вида регистрируемого права и содержания в договоре неоговорённых исправлений и несоответствия нотариально удостоверенной копии договора купли-продажи от 26 марта 2003 года подлинному экземпляру указанного договора. В 2024 году истцу отказано в принятии документов на государственную регистрацию права собственности, так как у продавца ФИО3 имеется запрет на совершение регистрационных действий с указанной квартирой на основании постановления судебного пристава.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 26 марта 2003 года, на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № с ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО1. Снять ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, установленные постановлением судебного пристава-исполнителя № от 28.05.2024 по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО3, постановлением № от 24.07.2023 по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО3

Истец ФИО1 в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель истца ФИО7 в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В адресованных суду заявлениях ответчики согласились с иском, сообщили, что претензий к истцу не имеют, в 2003 году на основании нотариально совершённой сделки – договора купли-продажи квартиры от 26 марта 2003 года ФИО1 приобрёл у них квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, денежные средства по договору выплачены Дунякой в полном объёме.

Представитель ответчика Мильковского районного отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу в судебное заседание не прибыл, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица – АО «Азиатско-Тихоокеанский банк», ПАО «Сбербанк России», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю извещены надлежащим образом, представители в суд не явились.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, материалы исполнительных производств №-ИП, №-ИП, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат в частности право собственности.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем оставления одного документа, подписанного сторонами.

Из положений части 3 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее по тексту – Федеральный закон № 218) следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона № 218).

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 218 государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 часть 3).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (часть 7 статьи 15 Федерального закона № 218).

В судебном заседании установлено следующее.

26 марта 2003 года между ФИО3, ФИО4, действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь фио2 (продавцами) и ФИО1 (покупателем) был заключён договор купли-продажи квартиры.

По условиям договора купли-продажи продавцы продали, а покупатель купил квартиру, состоящую из одной комнаты, полезной площадью 33,0 кв.м., в том числе жилой площадью 17,4 кв.м., расположенную в бетонном многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (пункт 1).

Согласно пункту 2 договора, указанная квартира принадлежала ФИО3, ФИО4, ФИО9 на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан от 23 июля 1996 года, зарегистрированного в администрации <адрес> за № 1945 от 14 августа 1996 года.

Договор удостоверен нотариусом Быстринского нотариального округа Камчатской области. Договор подписан в присутствии нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемой квартиры ФИО3, ФИО4, ФИО9 проверены.

Давая оценку представленному истцом договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что указанная сделка соответствует требованиям действующего законодательства, в ней оговорены все существенные условия договора: предмет, цена, порядок исполнения обязательств.

Согласно пункту 3 договора стоимость квартиры составила 25 000 рублей, расчёт произведён при подписании настоящего договора у нотариуса наличными деньгами. До подписания договора продаваемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (пункт 4). Покупатель осмотрел квартиру в натуре, ознакомился с её количественными и качественными характеристиками, техническим состоянием. В квартире никто не зарегистрирован. Квартира передана продавцами покупателю в пригодном для её использования по целевому назначению – для проживания – состоянии. Пункт 5 договора имеет силу передаточного акта. Договор подлежал государственной регистрации в Камчатском областном центре по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 10).

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истец с продавцами квартиры в письменной форме заключил сделку купли-продажи. Стороны выполнили все условия договора, с 2003 года истец владеет спорным недвижимым имуществом как своим собственным, в нём зарегистрирован, несёт бремя его содержания.

Обязательство ФИО1 перед продавцами по договору в виде передачи последнему денежных средств по договору купли-продажи исполнено, что подтверждается пунктом 3 договора. Правопритязаний на спорный объект недвижимого имущества со стороны третьих лиц нет.

Данный договор в установленном порядке недействительным не признавался, никем не оспорен. Ответчики (продавцы) прав на проданную квартиру не заявляли.

Как установлено в судебном заседании ФИО4 по вступлении в брак сменила фамилию на ФИО10, в 2022 году сменила фамилию на ФИО6.

Кроме того ФИО9 после заключения брака сменила фамилию на ФИО5, что подтверждается записью акта о заключении брака.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По сведениям из ЕГРН в отношении спорной квартиры имеются обременения, а именно постановлением судебного пристава-исполнителя Мильковского РОСП № от 28.05.2024 по исполнительному производству №-ИП; постановлением судебного пристава-исполнителя Мильковского РОСП № от 24.07.2023 по исполнительному производству №-ИП объявлен запрет на совершение регистрационных действий, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, принадлежащего ФИО3 – общая долевая собственность, доля в праве 1/3 жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из материалов исполнительных производств следует, что названные запреты наложены в связи с наличием исполнительных производств в отношении должника ФИО3 по взысканию с последнего денежных средств в пользу ПАО «Сбербанк России», АО «Азиатско-Тихоокеанский банк». Непосредственно предметом исполнительных производств спорная квартира не является.

В соответствии с положениями статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключения его из описи.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности приобретатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В силу пункта 50 данного Постановления по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечении иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, обременения.

Спорная квартира приобретена ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключённого до наложения вышеназванных обременений на квартиру в рамках исполнительных производств. ФИО1 стороной исполнительных производств не является, и не мог знать об их наличии. Таким образом, истец является законным владельцем спорной квартиры и имеет право на осуществление действий по регистрации права собственности.

В настоящее время вышеуказанными постановлениями судебного пристава-исполнителя установлены запреты на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры, которые препятствуют истцу зарегистрировать переход права собственности на квартиру и осуществлять права собственника.

С учётом приведённых нормативных положений и фактических обстоятельств дела, из которых следует, что договор купли-продажи квартиры, составленный в надлежащей письменной форме, заверенный нотариально, и выражающий волю сторон на совершение указанной сделки, фактически был исполнен сторонами путём взаимной передачи квартиры и денежных средств в счёт оплаты, отсутствие возражений от ответчиков, а также с учётом того, что ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры наложены судебным приставом-исполнителем после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи, истец по указанной причине в соответствии с действующим законодательством не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ФИО3 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №), ФИО5 (ИНН №) к ФИО1 (ИНН №), на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по договору купли-продажи от 26 марта 2003 года.

Снять ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № установленные:

- постановлением о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя Мильковского РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу фио8 № от 28.05.2024 по исполнительному производству №-ИП в отношении ФИО3;

- постановлением о запрете на совершение действий по регистрации начальника отделения – старшего судебного пристава Мильковского РОСП УФССП России по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу фио15 № № от 24.07.2023 по исполнительному производству № №-ИП в отношении ФИО3.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Мильковский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 12 мая 2025 года.

Судья Д.В. Беляев