УИД № Дело № 2-65/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Солигалич Костромской области

Чухломский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего-судьи Лебедева В.К., при секретаре Козловой С.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 и ФИО5 о признании ненадлежащим исполнение договора купли-продажи квартиры и взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО5 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, указав в исковом заявлении, что между истцом и ответчиками 11 декабря 2020 года заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1.2 Договора Продавец продает указанную квартиру за 2 120 000 рублей.

Согласно п. 2.1.3. приобретение указанного имущества осуществляется Покупателями за счет собственных денежных средств в сумме 320 000 рублей, остальные средства - за счет заемных средств ПАО Сбербанк.

Сумма в размере 1 800 000 рублей переведена истцу на счет после регистрации перехода права собственности. Сумма в размере 320 000 рублей покупателями истцу не передавалась, на счет не перечислялась

Покупатели пользуются квартирой (мебелью, другими благоустройствами), зарегистрировали право собственности. Обязанность досудебного урегулирования спора предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюдена путем направления претензии лично ответчикам. Согласно претензии, ответчикам предлагалось выплатить истцу задолженность в размере 320 000 рублей согласно договору по оплате за счет собственных денежных средств покупателей. Но в договоре не содержится сведений о передаче денежных средств (наличными, безналичными, место их передачи).

Факт передачи денежных средств может быть подтвержден только письменными доказательствами. При заключении данного договора банк открыл счет для перечисления денежных средств, на который поступила сумма в размере один миллион восемьсот тысяч рублей, сумма в размере 320 000 рублей на счет не поступала, наличными денежными средствами покупатели не рассчитывались. Документов, свидетельствующих о передаче денежных средств от покупателей к продавцу, не имеется, нет сведений, когда и каким образом они будут передаваться (наличным или безналичным расчетом). Свою обязанность по договору покупатели не исполнили, приобретенный товар не оплатили, как указано в договоре.

Основываясь на положениях ст. ст. 309-310, 424, 454, 488-450, 555 Гражданского кодекса РФ, истец ФИО4 просила суд взыскать с ответчиков в её пользу денежные средства в размере 320 000 рублей во исполнение договора от 11 декабря 2020 года купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

В ходе судебного разбирательства истец ФИО4 предъявила дополнительное исковое требование о признании по указанным в исковом заявлении основаниям ненадлежащим исполнение договора купли-продажи квартиры от 11 декабря 2020 года.

Надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, истец ФИО4 в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила.

В ранее данных суду пояснениях истец ФИО4 пояснила, что договор купли-продажи квартиры оформлялся в гор. <адрес> в одном из офисов ПАО Сбербанк. Какая-то женщина, присутствующая при сделке, передала ФИО4 на подпись документы и ФИО4 их подписала. При этом ФИО4 передаваемые ей на подпись документы внимательно не читала, так как плохо себя чувствовала. Допускает, что она в числе других документов по сделке, подписала расписку о получении от Д-ных 320 000 рублей, однако, фактически деньги по указанной расписке ей не передавались. С Д-ными была договоренность о том, что денежные средства в сумме 320 000 рублей они привезут ФИО4 на квартиру после того, как банк перечислит 1 800 000 рублей, однако Д-ны эту договоренность не выполнили. К риэлтору по вопросу купли-продажи квартиры ФИО4 не обращалась, и при оформлении сделки риэлтор не присутствовал. После совершения сделки ФИО4 длительное время болела, поэтому не обращалась с претензиями к ФИО6 и с иском в суд за взысканием с Д-ных вышеуказанных денежных средств.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по указанным в исковом заявлении и в уточненном исковом заявлении основаниям и пояснила, что, по её мнению, подписанная ФИО4 при оформлении сделки расписка о передаче ответчиками ФИО4 денежных средств в сумме 320 000 рублей, является безденежной. Фактически деньги по указанной расписке ФИО4 не получила. Расписка была изготовлена печатным способом, поэтому ФИО4, подписывая расписку, могла не осознавать её значение, либо была введена в заблуждение сотрудником банка или Д-ными, которые могли убедить ФИО4 в том, что расписка нужна только для одобрения банком выдачи ответчикам ипотечного кредита.

Ответчики ФИО2 и ФИО5, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об уважительных причинах своей неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 (по доверенности) исковые требования не признала, мотивируя тем, что ответчики ФИО2 и ФИО5 в полном объеме исполнили свои обязательства перед ФИО4 по договору купли-продажи квартиры от 11 декабря 2020 года в части оплаты её стоимости, что подтверждается актом приема-передачи квартиры от 11.12.2020 года и распиской от 11.12.2020 года о получении ФИО4 320 000 рублей. Факт и обстоятельства передачи ФИО4 указанных денежных средств, кроме расписки, подтверждаются показателями свидетелей Т.. и К.. В то же время, сторона истца доказательств неисполнения ответчиками своих обязательств по договору купли-продажи квартиры в суд не представила. После исполнения сделки ФИО4 в течение двух лет не имела претензий к ответчикам.

Третьи лица - ПАО Сбербанк в лице Костромского отделения № 8640 ПАО Сбербанк и ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

При данных обстоятельствах, суд на основании положений п.3 ст. 167 ГПК РФ, определил о рассмотрении дела в отсутствие истца, ответчиков и представителей третьих лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствие с подпунктами 1 и 2 п.1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 31.07.2020 года, действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений), заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме (п. 2 в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ).

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи от 11 декабря 2020 года ФИО4 продала ФИО2 и ФИО5 квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, за 2 120 000 рублей, которые должны быть выплачены покупателями в следующем порядке: 320 000 рублей выплачиваются покупателями за счет собственных средств, 1 800 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 11.12.2020 года №. Расчеты по сделке купли-продажи производятся с использованием номинального счета ООО «Центр Недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС»). Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» по поручению Покупателей после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к Заемщику/Созаемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости и ипотеки в силу закона в пользу Банка. Покупатели производят частичный расчет за Объект путем выплаты наличных денежных средств в размере 320 000 рублей при подписании Покупателями договора купли-продажи в день сдачи документов на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Актом приема-передачи от 11 декабря 2020 года подтверждается, что во исполнение договора купли-продажи от 11 декабря 2020 года продавец ФИО4 передала, а покупатели ФИО2 и ФИО5 приняли квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Стороны претензий не имеют.

Из расписки от 11 декабря 2020 года следует, что ФИО4 получила денежные средства в сумме 320 000 рублей, претензий не имеет.

Документы содержат все необходимые реквизиты, паспортные данные, подписи и фамилии, имена и отчества сторон (л.д.120-121).

Согласно представленному ПАО Сбербанк» отчету о движении денежных средств по счету заемщика ФИО2 11 декабря 2020 года, с её счета была произведена оплата средств по договору купли-продажи недвижимости в размере 1 800 000 рублей (л.д.34-36).

Из информации филиала ППК «Роскадастр» по Костромской области следует, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, были представлены в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (л.д.100).

В соответствие с выпиской из ЕГРН 14 декабря 2020 года, на основании договора купли-продажи от 11 декабря 2020 года, произведена государственная регистрация права совместной собственности ФИО5 и ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» (л.д. 27-29).

Свидетель Т. в судебном заседании показала, что она является дочерью ФИО5 и ФИО2 По просьбе своих родителей, являющихся пенсионерами, Т.. занималась вопросом приобретения в собственность родителей квартиры в гор. <адрес>. С этой целью она позвонила по номеру телефона, указанному в одном из объявлений о продаже квартиры. На звонок ей ответила риэлтор по имени С., у которой имелись ключи от продаваемой квартиры. Она же и показывала квартиру. Оформление сделки купли-продажи квартиры происходило в офисе Сбербанка на улице <адрес> Т.. присутствовала при оформлении сделки вместе со своими родителями. ФИО4 пришла на оформление сделки с риэлтором С. ФИО4 на вид была здорова и вела себя адекватно. При подписании документов по сделке ФИО4 покупателями были переданы наличными денежные средства в сумме 320 000 рублей, и с неё была получена расписка в их получении. Каких-либо претензий ФИО4 при подписании документов не предъявляла. После того как ФИО4 освободила квартиру, риэлтор передала покупателям ключи. При этом ФИО4 потребовала деньги за коммунальные услуги в сумме около 5000 рублей, хотя это были её долги. Покупатели спорить не стали и передали ей требуемую сумму. На следующий день ФИО4 потребовала деньги за оставшуюся в квартире мебель: встроенный шкаф и шкафчики от кухонного гарнитура, хотя, изначально была договоренность, что квартира продается с этой мебелью. Платить ФИО4 за мебель покупатели отказались и предложили её забрать. Затем на протяжении двух лет со стороны ФИО4 каких-либо претензий и требований не было, только в декабре 2022 года на квартиру пришла незнакомая женщина с претензией от имени ФИО4 о том, что покупатели не доплатили по договору купли-продажи квартиры и требованием в течение месяца произвести доплату.

Свидетель К.. в судебном заседании показала, что в 2020 году она, по просьбе своей знакомой ФИО4, на безвозмездной основе, оказывала помощь в продаже принадлежащей ФИО4 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом ФИО4 передала ей ключи от указанной квартиры на случай её осмотра потенциальными покупателями. К.. подала объявление о продаже указанной квартиры, указав в объявлении свой номер телефона. Покупателей на квартиру долгое время не находилось, так как квартира требовала косметического ремонта. В декабре 2020 года на объявление откликнулись Д-ны, которым она показала квартиру. Д-ны согласились её приобрести. Им был необходим ипотечный кредит, поэтому документы по сделке купли-продажи квартиры оформлялись в ПАО Сбербанк. К. присутствовала вместе с ФИО4 при оформлении сделки. ФИО4 при этом была здорова. При подписании договора купли-продажи квартиры Д-ны, в присутствии К.., передали ФИО4 денежные средства в сумме 320 000 рублей. ФИО4 их пересчитала, после чего подписала расписку о получении указанной денежной суммы. Каких-либо претензий к покупателям квартиры ФИО4 не высказывала. О том, что в тот день ФИО4 будут переданы 320 000 рублей, ФИО4 знала, иначе она бы не поехала на оформление сделки. При передаче ключей от квартиры ФИО4 потребовала от покупателей 5000 рублей то ли за мебель, оставшуюся в квартире, то ли за коммунальные услуги, К.. точно не помнит. Покупатели передали требуемую сумму К.., а она передала её ФИО4 После передачи квартиры покупателям у ФИО4 длительное время никаких вопросов и замечаний по поводу заключенной сделки не возникало, однако недавно она в нетрезвом виде по телефону высказала К.. претензию в том, что квартиру продали слишком дешево и, что не мешало бы получить с покупателей еще денег. После этого К. перестала общаться с ФИО4

Анализируя исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО5 и ФИО2 исполнили свои обязательства по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры от 11 декабря 2020 года в части оплаты суммы договора в размере 2 120 000 рублей путем перечисления 11 декабря 2020 года денежных средств в сумме 1 800 000 рублей с их банковского счета на банковский счет продавца ФИО4 и путем передачи продавцу ФИО4 11 декабря 2020 года при подписании договора купли-продажи квартиры наличных денежных средств в сумме 320 000 рублей.

Давая оценку доводом истца ФИО4 и её представителя ФИО1 по поводу безденежности расписки от 11 декабря 2020 года о передаче ФИО4 покупателями Д-ными денежных средств в сумме 320 000 рублей, суд принимает во внимание, что каких-либо доказательств в подтверждение этих доводов истцом и представителем истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено. Оснований для освобождения ФИО4 от предоставления указанных доказательств не имеется.

В то же время указанные доводы опровергаются распиской, буквальное содержание которой свидетельствует о получении ФИО4 вышеуказанной денежной суммы, актом приема-передачи квартиры от 11 декабря 2020 года, где указано, что стороны претензий друг к другу не имеют, а также показаниями свидетелей Т.. и К.., подтвердивших факт передачи покупателями ФИО4 320 000 рублей. Оснований не доверять указанным свидетелям у суда не имеется.

Подлинность подписи на расписке истец ФИО4 и её представитель не оспаривали, тем не менее, судом разъяснялось ФИО4 право ходатайствовать перед судом о назначении почерковедческой экспертизы, однако ФИО4 данным правом не воспользовалась.

При данных обстоятельствах законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, районный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 и ФИО5 о признании ненадлежащим исполнение договора купли-продажи квартиры от 11 декабря 2020 года и взыскании задолженности по указанному договору в сумме 320 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Чухломский районный суд (в гор. Солигаличе) Костромской области в течение 1 (одного) месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Лебедев В.К.

Решение в окончательной форме

принято 10 апреля 2023 года.

.