Дело № 2-36/2025

УИД 27RS0005-01-2024-001022-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года г. Хабаровск

Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Романенко А.А.,

при секретаре судебного заседания Швидченко Д.М.,

с участием представителя истца Банка ВТБ (ПАО) ФИО1, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (ПАО) обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование иска указав, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от *** Банк ВТБ (ПАО) предоставил ФИО3 кредит в размере 7318000 руб. 00 коп. на срок 302 мес. Для целевого использования, а именно на приобретение жилого дома с кадастровым номером ..., площадь <данные изъяты> расположенного по адресу: **** на земельном участке с кадастровым номером ..., площадь <данные изъяты> В соответствии с п. 4.2.1 индивидуальных условий кредитного договора базовая процентная ставка на дату заключения договора установлена в размере 11,30 процентов годовых. В соответствии с п. 13.1-13.2 кредитного договора установлена ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по возврату долга и начисленных процентов в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. В соответствии с разделом 11 кредитного договора обеспечением кредита является залог предмета ипотеки- приобретенного за счет кредитных средств предоставленных по договору. Банк исполнил своим обязательства надлежащим образом, кредит в сумме 7318000 руб. 00 коп. зачислен на счет заемщика. Начиная с ***, ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ не производились надлежащим образом. Банк предъявил требования у заемщику о досрочном возврате сумы кредита, начисленных процентах и сумы неустойки. Указанные требования ответчиком выполнены не были, какого либо ответа банку на указанные требования ответчик не представил. Задолженность ответчика по состоянию на *** составляет 7028138 руб. 53 коп. Размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки являются существенными и достаточными основаниями для расторжения кредитного договора. Начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости следует установить, исходя из оценки объекта недвижимости, в размере 80% от его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке ... от ***, а именно 7360000 руб. 00 коп. Просят расторгнуть кредитный договор от *** ..., взыскать с ФИО3 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору ... по состоянию на *** в размере 7028138 руб. 53 коп. (в том числе: 6748199 руб. 76 коп. – задолженность по кредиту, 256593 руб. 69 коп. – плановые проценты за пользование кредитом, 21725 руб.39 коп. – задолженность по пени на неоплаченные в срок проценты,1619 руб. 69 коп. – задолженность по пени по просроченному долгу), обратить взыскание на объект недвижимости, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер жилого дома ..., кадастровый номер земельного участка ..., в том числе определить способ реализации объекта недвижимости в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта ипотеки в размере 7360000 руб. 00 коп., взыскать с ФИО3 в пользу Банка ВТБ расходы по уплате государственной пошлины в размере 49341 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца Банка ВТБ (ПАО) ФИО1 исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме, при этом выразила несогласие с результатами заключения эксперта ... от ***, указав, что заключение содержит ошибки, стоимость объекта установлена неверно, цена чрезмерно завышена.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования признала, пояснила, что из-за сложной материальной ситуации у нее возникла задолженность по кредитному договору, при этом она не согласна с отчетом об оценке, которая была сделана банком, считает, что стоимость объекта недвижимости чрезмерно занижена, кирпичный дом с площадью <данные изъяты>. не может стоить 7 139 000 руб. 00 коп., в связи с чем по ее ходатайству и была проведена судебная оценочная экспертиза. Просит установить начальную продажную стоимость объекта недвижимости, исходя из результатов экспертного заключения ... от ***, а именно от 17 263 646 руб. 00 коп.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражения по существу спора не представили.

Суд на основании ст.167 ГК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Учитывая, что стороны не предоставили доказательств иных, помимо имеющихся в материалах дела, суд полагает возможным оценивать спорные правоотношения по имеющимся доказательствам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств по договору.

В соответствии с ч.1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средств (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила о займе, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возвращения всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно положений частей 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО3 *** заключен кредитный договор ..., по условиям которого банк предоставил ФИО3 кредит в размере 7 318 000 руб. 00 коп. на срок 302 месяца для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома кадастровым номером ..., площадь <данные изъяты>., расположенного по адресу: **** на земельном участке с кадастровым номером ..., площадь <данные изъяты>.

Согласно п. 4.2.1 индивидуальных условий кредитного договора базовая процентная ставка на дату заключения договора установлена в размере 11,30 процентов годовых.

В соответствии с п. 13.1-13.2 кредитного договора установлена ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по возврату долга и начисленных процентов в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с разделом 11 кредитного договора обеспечением кредита является залог предмета ипотеки- приобретенного за счет кредитных средств предоставленных по договору.

Подписанием кредитного договора заемщик подтвердил согласие с кредитным и залоговым обязательствами и их условиями.

Как следует из выписки по счету ..., *** ФИО3 были перечислены денежные средства в размере 7318000 руб. 00 коп. в соответствии с кредитным договором от ***. Тем самым банк выполнил свои обязательства перед заемщиком. Заемщик воспользовался суммой кредита.

Из представленных материалов следует, что ответчик обязательства по внесению платежей исполнял ненадлежащим образом. Таким образом, истец имеет право на досрочное истребование от ответчика суммы остатка кредитной задолженности.

*** банк направил заемщику претензию с требованием погашения задолженности по кредитному договору. Претензия банка осталась без ответа.

Согласно представленным истцом расчетам сумма задолженности заемщика перед истцом по кредитному договору от *** ... по состоянию на *** составляет 7 028 138 руб. 53 коп., из которых 6748199 руб. 76 коп. – задолженность по кредиту, 256593 руб. 69 коп. – плановые проценты за пользование кредитом, 21725 руб.39 коп. – задолженность по пени на неоплаченные в срок проценты,1619 руб. 69 коп. – задолженность по пени по просроченному долгу.

Представленный банком расчет задолженности по кредитному договору не оспорен ответчиком, судом проверен и признан соответствующим условиям кредитного договора.

Таким образом, судом установлено, что заемщик, отказавшись от возложенных на него кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате начисленных процентов в установленные договором сроки, нарушил как требования закона, так и условия договора займа, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании по кредитному договору задолженности по основному долгу, начисленных по состоянию на *** процентов за пользование кредитом, пени, обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленное заемщику требование от *** о досрочном погашении кредита заемщиком не исполнено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что со стороны ответчика имеются существенные нарушения условий кредитного договора, выражающееся в неисполнении обязательств по возврату кредита, суд полагает исковое требование о расторжении кредитного договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст.ст. 50,56 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст.54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с ч.2 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

Из отчета об оценке ... от *** следует, что рыночная стоимость жилого дома с площадью <данные изъяты>., в количестве 2 этажей, в том числе подземных 1, с кадастровым номером ..., с земельным участком площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: **** составляет 9 200 000 руб. 00 коп., из которых 7 973 000 руб. 00 коп. – рыночная стоимость жилого дома, 1 227 000 руб. 00 коп. – рыночная стоимость земельного участка.

С данным отчетом об оценке ответчик не согласился.

На основании определения Краснофлотского районного суда **** от *** по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам <данные изъяты> (оценщик ФИО2).

Из выводов заключения эксперта ... от *** следует, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: **** составляет 15 368 325 руб. 00 коп. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: ****, составляет 1 895 321 руб. 00 коп. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 17 263 646 руб. 00 коп.

Доводы представителя истца о том, что экспертное заключение ... от *** содержит ошибки, влияющие на достоверность выводов, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 суду пояснила, что оценка объекта недвижимости – жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: ****, проводилась с учетом сведений, указанных в выписке ЕГРН. Применялся сравнительный подход. Дом кирпичный, что существенно увеличивает его стоимость, при этом дом требует капитального ремонта, что также нашло свое отражение в отчете. Сегментация аналогов была проведена. В расчете физический износ также был учтен. Вид отопления, водоотведения являются ценообразующими факторами, поэтому это нашло свое отражение в отчете, при этом стоимость содержание жилья не отражается. Площадь земельного участка также была учтена. При расчетах подвал не учитывали как жилую площадь. При этом подвалом данное помещение считается условно, на самом деле – это огромный гараж, из которого имеется два выхода. Данный объект нестандартный, является неликвидным. Год постройки дома учитывался при оценке.

Поскольку каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что при составлении экспертного заключения допущены ошибки, влияющие на достоверность выводов, судом не установлено, экспертное заключение ... от *** принимается судом в качестве надлежащего доказательства, истцом по существу не оспорено.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании вышеизложенного, суд полагает необходимым определить начальную продажную цену при реализации указанного имущества, исходя из рыночной стоимости объекта, установленной заключением эксперта ... от ***, а именно в размере 13 810 916 руб. 80 коп. (в том числе жилой дом – 12 294 660 руб. 00 коп., земельный участок –1 516 256 руб. 80 коп.), поскольку надлежащих доказательств, ее опровергающих, суду не представлено.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 49341 руб. 00 коп.

На основании изложенного,

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,– удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от *** ..., заключенный между Банком ВТБ (ПАО) к ФИО3.

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу Банка ВТБ (ПАО) (ИНН/КПП <***>/784201001) задолженность по кредитному договору от *** ... в размере 7 028 138 руб. 53 коп. (из которых 6 748 199 руб. 76 коп. – задолженность по кредиту, 256593 руб. 69 коп. – плановые проценты за пользование кредитом, 21725 руб. 39 коп. – задолженность по пени на неоплаченные в срок проценты, 1619 руб. 69 коп. – задолженность по пени по просроченному долгу), расходы по уплате государственной пошлины в размере 49341 руб. 00 коп.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на жилой дом (кадастровый номер ...) и земельный участок (кадастровый номер ...), расположенные по адресу: **** установив начальную цену на данный предмет залога в размере 13 810 916 руб. 80 коп. (в том числе жилой дом – 12 294 660 руб. 00 коп., земельный участок –1 516 256 руб. 80 коп.).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья: А.А. Романенко

Мотивированное решение составлено 28.10.2025.