Решение по делу № 3А-265/2022 от 19.01.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000600, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на 4 марта 2022 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-28/2023

УИД 39OS0000-01-2022-000268-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СтройТорг» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000600, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на 4 марта 2022 года,

УСТАНОВИЛ:

29 сентября 2022 года в Калининградский областной суд поступило административное исковое заявление ООО «СтройТорг» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения от 20 июля 2022 года №ОРС-39/2022/000600, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым № в размере рыночной стоимости по состоянию на 4 марта 2022 года, возложении обязанности по внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое здание с кадастровым №, наименование – гостинично-банный комплекс, площадь 1705,8 кв.м, 2013 года постройки, адрес: <данные изъяты>, принадлежит ООО «СтройТорг» на праве собственности с 27 декабря 2013 года. Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753 установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которая применяется для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным Постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № в размере 81 742 533,03 руб.

Установленная кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 30 марта 2022 года №№ Н-0293-2022 определена по состоянию на 4 марта 2022 года в размере 55 039 000 руб.

23 июня 2022 года ООО «СтройТорг» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 4 марта 2022 года в размере 55 039 000 руб., представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 20 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000600 заявление отклонено по мотиву несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По мнению административного истца, решение бюджетного учреждения является незаконным с учетом отсутствия объективных данных об искажении величины рыночной стоимости и нарушает права и законные интересы заявителя на определение налоговой базы в справедливом размере. Определением от 4 октября 2022 года административное исковое заявление оставлено без движения, установлен срок до 20 октября 2022 года для устранения недостатков.

20 октября 2022 года административным истцом представлено обоснование требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Определением от 21 октября 2022 года административное исковое заявление принято к производству.

Определением от 24 ноября 2022 года удовлетворено ходатайство ООО «СтройТорг»: по делу назначена судебная экспертиза в целях проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления действительной рыночной стоимости объекта; производство по делу приостановлено.

Определением от 15 декабря 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением 14 декабря 2022 года заключения эксперта ООО «Партнер-Контракт» ФИО2 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и о рыночной стоимости объекта по состоянию на 04 марта 2022 года в размере 54 921 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, наименование: гостинично - банный комплекс, площадью 1705,8 кв.м, местоположение: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года в размере 54 921 000 руб.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения от 27 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000611 отказать, не возражала против установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым № равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года в размере 54 921 000 руб.

Правительство Калининградской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявило, представителя для участия в рассмотрении дела не направило.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

Данным Постановлением установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № в размере 81 742 533,03 руб.

Согласно выписке из ЕГРН соответствующие сведения внесены в ЕГРН 12 января 2022 года, применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года и являются актуальными.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень под пунктом 343 включено нежилое здание с кадастровым №.

Таким образом, установленная по состоянию на 1 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для ООО «СтройТорг» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости ООО «СтройТорг» обратилось 23 июня 2022 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года в размере 55 039 000 руб., представив отчет об оценке оценщика ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 30 марта 2022 года №№ Н-0293-2022.

Как следует из оспариваемого решения от 20 июля 2022 года и письменных возражений бюджетного учреждения на административное исковое заявление, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- в анализе рынка недвижимости оценщик не привел ни одного аналога – объекта недвижимости одного класса с объектом оценки, предназначенного для ведения определенного вида бизнеса, что не отвечает положениям подпунктов «в», «д» пункта 11 ФСО № 7;

- в нарушение пункта 5 ФСО № 3 определенное оценщиком удельное значение рыночной стоимости – 34 024,50 руб./кв.м – находится за пределами диапазона цен от 50 000 до 70 000 руб./кв.м на коммерческую недвижимость схожего назначения; согласно расчетам на странице 41 отчета об оценке рыночная стоимость объекта оценки составляет 58 038 803 руб., что не согласуется с указанной в разделах 2, 16 отчета об оценке величиной рыночной стоимости объекта оценки; оценщик необоснованно отказался от затратного подхода;

- при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода не проведена корректировка по критерию «этаж» в отношении объектов-аналогов №№ 1, 4, что свидетельствует о невыполнении оценщиком требований пункта 22 ФСО № 7.

С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Партнер-Контракт» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта от 14 декабря 2022 года № 26-ЭЗ-12/2022 отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 от 30 марта 2022 года №№ Н-0293-2022, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 04 марта 2022 года составляет 54 921 000 руб.

Допущенный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ФИО2 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2013 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

На наличие обстоятельств, свидетельствующих о необъективности эксперта, участвующие в деле лица не указывают.

Эксперт ФИО2 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Однако по настоящему делу бюджетное учреждение либо иные лица, участвующие в деле, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Также отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную оценщиком величину рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах суд полагает требования об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000600 не подлежащими удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которое в данном случае не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки и разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2022 года.

В то же время, на основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 04 марта 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 54 921 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенной нормы закона в данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно: 23 июня 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «СтройТорг» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения от 20 июля 2022 года № ОРС-39/2022/000600 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым № равной его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, наименование: гостинично - банный комплекс, площадью 1705,8 кв.м, местоположение: <данные изъяты> в размере рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2022 года –54 921 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 23 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Шкуратова