36RS000-01-2022-003247-74
Дело №2-90/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 января 2023 года Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе
председательствующего судьи Толубаева Д.Н.,
при секретаре Бавыкиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки и исключении из ЕГРН записи о регистрации права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, с уточнив требования, просили признать недействительным договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № ....., площадью 178 кв.м., литер «Б», исключить сведения из ЕГРН запись о зарегистрированном праве собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 на жилой дом, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № ...... А также применить последствия недействительности сделок в виде освобождения земельного участка по адресу: <адрес>, принадлежащего истцам на праве собственности от возведенного без установленных законом оснований объекта недвижимости, принадлежащего ответчикам, а именно, жилого дома с кадастровым номером № ....., площадью 178 кв.м., литер Б.
В обоснование требований указав, что в 2014 году ФИО2 на основании договора купли-продажи от 20.02.2014 года приобрел 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> с кадастровым номером № ....., площадью 744 кв.м. и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на расположенный на вышеуказанном земельном участке жилой дом с кадастровым номером № ....., лит. А-А4, площадью 170,9 кв.м.. На основании договора дарения доли земельного участка с долей жилого дома от 20.07.2022 года ФИО2 подарил ФИО1 50% вышеуказанного имущества (1/6 долю в праве на земельный участок и 1/6 долю в праве на жилой дом). В 2015 году ФИО3 на земельном участке по адресу: <адрес>ю 744 кв.м. без какого-либо согласования и уведомления уполномоченных органов и истцов возвела на указанном земельном участке жилой дом с кадастровым номером 36:34:01041286:67 площадью 178 кв.м., литер Б. До настоящего времени истец не предполагал, что его права нарушены подобными действиями и полагал, что вновь возведенный жилой дом построен в установленном порядке на смежном земельном участке, однако 12.04.2022 года ФИО4 (дочь ФИО3), предложила ФИО2 отказаться в ее пользу от части, принадлежавшей ему доли в праве собственности на земельный участок, поскольку фактически земельный участок занят жилым домом с кадастровым номером 36:34:0104128:67, площадью 178 кв.м., литер Б. В ходе возникшей конфликтной ситуации из ответа от 08.06.2022, предоставленного Управлением Росреестра по Воронежской области на обращение ФИО2 следует, что 08.09.2015 в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации общей долевой собственности ФИО2 (1/3 доля в праве) на жилой дом с кадастровым номером 36:34:0104128:67, площадью 178 кв.м., литер Б. Вместе с тем, строительство данного объекта истцы никогда не осуществляли, никакого отношения к нему не имеют. Кроме того, из ответа уполномоченного органа также следует, что 24.09.2015 в ЕГРН на основании договора купли-продажи была внесена запись о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 на указанный жилой дом. При этом, в сделке от имени ФИО2 действовало иное физическое лицо - ФИО6, который действуя на основании доверенности, произвел отчуждение 1/3 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером № ..... в пользу ФИО3. Возведенные ФИО3 хозяйственные постройки, а также жилой дом с литерой Б занимают значительную часть земельного участка и не позволяют в полной мере ФИО2 и ФИО1 реализовывать свои права собственников земельного участка. В связи с этим ФИО2 и ФИО1 в адрес ФИО3 была направлена претензия, содержащая требование устранить препятствия в пользовании земельным участком по адресу: <адрес>, площадью 744 кв.м. и жилым домом с кадастровым номером № ....., лит. А-А4, площадью 170,9 кв.м., снести самовольно возведенное здание – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № ....., площадью 178 кв.м., литер Б или же освободить прилегающую к жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, кадастровый № ....., площадью 178 кв.м., литер А, территорию от хозяйственных построек (гаража, сараев). В установленный срок ответчик требований истцов не удовлетворил, ответа на претензию не предоставил.
В возражениях на иск ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 указали, что указали, что истцом ФИО2 пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер Б, по адресу: <адрес>, заключенного 17.09.2015 года. Поскольку истцы считают, что спорный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, срок исковой давности для обращения в суд составляет три года с начала его исполнения. Так договор был заключен 17.09.2015 года, требовал государственной регистрации перехода права собственности, которая была произведена 24.09.2015 года за № ...... С этого времени договор считался исполненным, поэтому срок исковой давности в три года следует исчислять с 24.09.2015 года, он давно истек. Если же предположить, что договор купли-продажи является оспоримой сделкой, срок исковой давности для обращения в суд регламентируется положениями ч. 2 ст. 181 ГК РФ и составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поскольку ФИО2 выдавал нотариально удостоверенную доверенность, в том числе на заключение договора купли-продажи 1/3 доли права общей долевой собственности на жилой дом литер Б, расположенный по адресу: <адрес>, договор купли-продажи был заключен 17.09.2015 года в четырех экземплярах, каждый из продавцов, в том числе и ФИО2, получил свой экземпляр после осуществления государственной регистрации перехода права собственности, течение годичного срока исковой давности началось с 24.09.2015 года, он также давно истек. Кроме того, сведения о недвижимости и зарегистрированных правах на нее находятся в открытом доступе, поэтому получить информацию вправе любое лицо и в любое время. Таким образом, исковые требования ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи от 17.09.2015 года не подлежат удовлетворению ввиду пропуска срока исковой давности. Оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности истцами не обозначено, уважительных причин не приведено. А кроме того не имеется оснований для расторжения спорного договора.
Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО6, третьи лица, участвующие в деле ФИО7, представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о времени иместе рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании истцы ФИО2 ФИО1, а также их представитель ФИО8 уточненные исковые требования поддержали.
Ответчик ФИО4, а также ее представитель адвокат Чернышева И.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражали, поддержав возражения на иск.
Заслушав лиц, усаствующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства. Сделки представляют собой действия, направленные на достижение определенного правового результата.
Статьей 154 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судом установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположены два жилых дома: одноэтажный с кадастровым номером № ....., площадью 170,9 кв.м., находящийся в общей долевой собственности ФИО2 -1/3 доли, ФИО5- 1/9 доли, ФИО3 – 1/9 доли, ФИО4 – 1/9 доли, ФИО7 – 1/3 доли. Двухэтажный с кадастровым номером № ....., площадью 178 кв.м., находящегося в общей долевой собственности у ФИО3 – 7/9 доли, ФИО4 – 1/9 доли и ФИО5 – 1/9 доли.
ФИО2 1/3 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой <адрес> литер А-А4, находящийся по адресу: <адрес> принадлежали на основании договора купли-продажи от 20.02.2014 года и передаточного акта от 20.02.2014 года.
Также судом установлено, что 08.09.2015 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый № ....., площадью 178 кв.м., литер Б).
17.09.2015 года ФИО6, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО2 от 16.04.2015 года, заключен договор купли-продажи 1/3 доли жилого дома (литер Б,б), расположенного по адресу: <адрес> с ФИО3.
На основании договора дарения от 20.07.2022 ФИО2 подарил ФИО1 1/6 долю земельного участка с кадастровым номером 36:34:0104128:5 и 1/6 долю жилого дома, находящиеся по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований истцы указывают на то, что ФИО2 не давал согласия на продажу доли дома, и никого не уполномочивал на продажу его доли дома. Полагает, что поскольку ФИО6 заключал договора купли-продажи от его имени на основании доверенности, действовал недобросовестно, поскольку сделка совершена в ущерб интересам представляемого. ФИО3 знала и для неё было очевидно, что сделка для ФИО2 совершается на значительно невыгодных условиях, поскольку доля дома оценена в 2000,00 рублей, что явно не соответствует её стоимости. Полагает, что это является основанием для признания договора купли-продажи от 17.09.2015 года недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, заключая сделку купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, ФИО6 действовал на основании нотариальной доверенности № ..... от 16.04.2015 года которой ФИО2 уполномочил его на срок один год, в том числе продать 1/3 доли жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, литер Б,б, в установленном законом порядке за любую цену и на условиях по своему усмотрению, заключить и подписать от моего имени договор купли-продажи и акт приема-передачи, получить деньги за проданное имущество, также в доверенности были указаны и иные полномочия.
В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 168 ч. 1 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Как разъяснено в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ", п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица. По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.
Для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.
При этом, по мнению суда продажа ФИО6 имущества по заниженной цене не свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своим правом, поскольку продажная цена имущества не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как из текста указанной доверенности следует, что истец дал согласие на реализацию имущества на любых условиях за любую цену, по усмотрению своего представителя.
Таким образом, суд полагает необоснованными доводы истцов о недобросовестности действий ФИО6 и ФИО3, и не усматривает оснований для признания недействительным договора купли-продажи по указанным основаниям.
Кроме того, в нарушение статьи 56 ГПК РФ истцы не представили доказательств наличия в настоящем деле обстоятельств, с которыми ст. 178 ГК РФ, на которую ссылаются истцы, связывает возможность признания сделки недействительной и применение специальных последствий недействительности такой сделки.
Также в силу статей 182, 185 ГК РФ оспариваемый договор купли-продажи от 17.09.2015 заключен ФИО6 в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью от 16.04.2015 в интересах ФИО2 и породил для него те правовые последствия, которые стороны имели в виду при заключении данного договора в виде перехода права собственности на долю дома к ФИО3. При этом, как уже было указано ранее, этой доверенностью ФИО6 было предоставлено полномочие по собственному усмотрению определять цену продажи имущества, принадлежащего ФИО2.
В ходе рассмотрения дела от ответчиков поступило ходатайство о применении судом последствий пропуска истцами срока исковой давности.
В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Из приведенных положений закона следует, что срок исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными и о применении последствий их недействительности зависит от того является ли сделка ничтожной или оспоримой по соответствующему основанию, предусмотренному законом.
На основании вышеуказанных норм права, суд приходит к выводу о применении срока исковой давности, поскольку оспариваемый договор купли-продажи был заключен 17.09.2015 года, требовал государственной регистрации перехода права собственности, которая была произведена 24.09.2015 года за № ...... С этого времени договор считался исполненным, поэтому срок исковой давности в три года следует исчислять с 24.09.2015 год. В суд истцы обратились 22.09.2022, то есть за пределами срока исковой давности, уважительных причин для восстановления срока истцами не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
отказать ФИО1, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4, ФИО5 ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права и применении последствия недействительности сделки.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: Толубаев Д.Н.
Решение принято в окончательной форме 06.02.2023 года.