Дело №

УИД 75RS0№-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2025 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Рыбакова В.А., при секретаре судебного заседания Новожиловой Е.В., с участием помощника прокурора ФИО8, представителя ответчика ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО5, ФИО3 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес>, Обществу с ограниченной ответственностью «Экос», Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Строительная компания Энергожилстрой-Чита» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ

,

Истец обратилась в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующее. В начале 2023 года ФИО5 стало известно, что на земельном участке, расположенном в непосредственной близости от жилых строений по адресу: <адрес>, где истец проживает совместно со своим несовершеннолетним сыном, ведется строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>. Истец полагает, что данное строительство нарушает ее права на проживание в комфортной и безопасной среде. Истцу известно, что земельный участок с кадастровым номером № (далее - участок №), общей площадью 9271 кв.м., был сформирован в 2006 году для строительства гостиничного комплекса и передан в аренду ООО «Развитие». В 2010 году участок был передан в аренду фирме ООО «Экос», которым в 2013 году на указанном участке было оформлено право собственности на незавершенное строительство здания гостиницы, строительная готовность которой составила 24%. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экос» зарегистрировало на указанном участке право собственности на нежилое помещение многофункциональный гостиничный комплекс 1 этап строительства и здание охраны, разрешение на строительство которых было выдано Администрацией, несмотря на отсутствие основного здания гостиницы, что изначально предполагало невозможность их использования в соответствии с целевым назначением, что должно было явиться препятствием для выдачи разрешения на строительство и сдачу этих объектов в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления арендатора ООО «Экос» от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом заключен договор аренды на 49 лет для размещения гостиничного комплекса со ссылкой на пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Принимая указанное решение Департамент не учел недобросовестное поведение арендатора, длительное не освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением. ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления арендатора ООО «Экос» от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № для размещения гостиничного комплекса. ДД.ММ.ГГГГ участок № был разделен ООО «Экос» на два участка: с кадастровым номером № площадью 4395 кв.м., на котором располагались постройки, используемые ООО «Экос» с нарушением их целевого назначения, не как вспомогательное сооружение для гостиницы, а под размещение магазина и сдачу помещений в аренду площадью 790 кв.м; с кадастровым номером № площадью 4985 кв.м., свободный от застройки. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экос» обратилось в Администрацию городского округа «<адрес>» с заявлением о выдаче разрешения на условно-разрешенный вид использования (далее - УРВИ) по земельному участку №. ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа «<адрес>» предоставила ООО «Экос» разрешение на УРВИ, согласно которого на указанном земельном участке появилась возможность строить не гостиницу, а многоэтажный жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экос» и ООО СЗ «СК Энергожилстрой-Чита» (ООО СЗ «СК ЭЖС») заключили договор купли-продажи земельного участка №, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. В октябре 2023 года ООО СЗ «СК ЭЖС» на участке 253, непосредственно прилегающем к земельному участку, на котором располагаются жилые строения по адресу: <адрес>, завершило строительство 16-ти этажного жилого дома, в результате чего условия проживания семьи истца ухудшились, не только за счет вырубки вековых сосен и иных зеленых насаждений на прилегающей территории, но и за счет увеличившихся выбросов от резко возросшего потока автомобильного транспорта и иной жизнедеятельности граждан, а также за счет возможности просмотра с верхних этаже жилого дома всей территории и строений на участке истца. Просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным и применить последствия недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела, ФИО5 уточняла исковые требования, в окончательном варианте истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка № в части земельного участка № недействительным, возвратить его в собственность <адрес>. Взыскать солидарно с ООО «Экос» и с Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> в пользу титульного собственника строений по адресу: <адрес>, ФИО3 3 878 761 рубль в счет компенсации негативного воздействия от зданий и сооружений, построенных на земельном участке №.

Третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО3 просит суд взыскать солидарно с ООО «Экос» и с Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> в пользу ФИО3 3 676 761 рубль в счет компенсации уменьшения рыночной стоимости объектов недвижимости по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Комитет градостроительной политики администрации городского округа «<адрес>», ФИО2, ООО СЗ «<данные изъяты>», Администрация городского округа «<адрес>», Управление Росреестра по <адрес>, ФИО3.

В ходе рассмотрения дела процессуальный статус ООО СЗ «<данные изъяты>» изменен с третьего лица на ответчика, процессуальный статус ФИО3 изменен с третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на третье лицо, заявляющее самостоятельные требования.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления к участию в деле привлечен прокурор в целях осуществления возложенных на него полномочий.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, направила письменные возражения на отзыв ответчика ООО «Экос», на пояснения Администрации городского округа «<адрес>».

Представитель ответчика ООО СЗ «<данные изъяты>» ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, просила отказать.

Помощник прокурора <адрес> ФИО8, действующая на основании прав по должности, дала суду заключение об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Иные лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Департамент государственного имущества и земельных отношений <адрес> представили пояснения по делу, просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «Экос» направил письменный отзыв, согласно которого просит оставить требования без удовлетворения в полном объеме, как не законные и не обоснованные.

Администрация городского округа «<адрес>» направила письменные пояснения по делу, согласно которых полагают исковые требования необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Комитет градостроительной политики администрации городского округа «<адрес>» направил письменные возражения на исковое заявление, согласно которых ФИО5 является ненадлежащим истцом по настоящему спору, заявленные ею требования не подлежат удовлетворению.

Управление Росреестра по <адрес> направило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при указанной явке.

Заслушав представителя ответчика, заключение помощника прокурора, проверив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу требований п. 3 ст.154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двухсторонней сделке.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН, собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, является ФИО4.

ФИО5 проживает в указанном выше доме.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «<адрес>» и ООО «Развитие» заключен договор аренды земельного участка № о передаче в аренду земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № для строительства гостиничного комплекса, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение мэра <адрес> №-Р о предоставлении из земель поселении ООО «Развитие» в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в срок аренды, слова «до ДД.ММ.ГГГГ» заменены словами «до ДД.ММ.ГГГГ», что подтверждено распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-Р.

Согласно договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Восточно-сибирская строительная компания – Восток» передала право аренды указанного земельного участка ООО «Экос».

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-Р дано согласие о передаче земельного участка с кадастровым номером № третьему лицу.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в преамбулу договора: ООО «Развитие» и ООО «ЭКОС» заключили настоящий договор.

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/р, изменен срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, определен срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/р, изменен срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, определен срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/р, изменен срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, определен срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес> и ООО «ЭКОС» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, для размещения гостиничного комплекса сроком до ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке находятся следующие объекты недвижимости: нежилое общественное многофункциональное здание Гостиничный комплекс 1-й этап строительства, здание охраны

Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «<адрес>» выдано ООО «Экос» разрешение № № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства «Гостиничный комплекс - 1ая очередь строительства (здание охраны)», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером № в 2013 г. зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, по завершению строительства введено в эксплуатацию в 2016 г. нежилое здание с кадастровым номером №, право собственности на которое принадлежит ООО «ЭКОС».

Отделом разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «<адрес>» выдано ООО «Экос» разрешение № № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства «Нежилое общественное многофункциональное здание Гостиничный комплекс - 1ая очередь строительства», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Администрацией городского округа «<адрес>» выдано ООО «Экос» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ построенного нежилого общественного многофункционального здания гостиничного комплекса - 1-й этап строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно договора № купли-продажи земельного участка на территории <адрес>, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ, Департамент государственного имущества и земельных отношений <адрес> продал в собственность ООО «ЭКОС» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 9270 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. На земельном участке расположены нежилые здания (нежилое общественное многофункциональное здание гостиничный комплекс 1-й этап строительства, здание охраны), находящиеся у покупателя на праве собственности (п. 1.1. Договора). Цель использования земельного участка: для размещения гостиничного комплекса (п. 1.2. Договора).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ЭКОС» прекратил право собственности на земельный участок с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на территории <адрес>, государственная собственность на который не разграничена.

Как следует из иска, земельный участок с кадастровым номером № разделен на два земельных участка: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №.

Согласно разрешения на строительство ООО СЗ «СК Энергожилстрой-Чита» от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№, администрация городского округа «<адрес>» разрешено капитальное строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ООО «ЭКОС».

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Истцом представлено заключение экспертов ООО «ПСУ-5» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого земельный участок с кадастровым номером №, собственником которого является ФИО3, является прилегающим к земельному участку с кадастровым номером № в понимании части 3 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации для целей организации проведения общественных слушаний. С учетом фактически сложившихся земельных правоотношений возможно расценить ФИО3 как лицо, являющееся смежным землепользователем по отношению к спорному земельному участку. Строительство на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирного 16-этажного жилого дома и его последующая эксплуатация в зоне О-1 способны оказывать негативное воздействие на окружающую среду и ухудшение условий на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу <адрес>. Это может выражается в отсутствии: расчета инсоляции для смежных строений застройщиком не предоставлено, несмотря на прямое требование постановления (ПЗЗ); подтверждения соответствия п. 1.4, 2.1 СанПиН 2 2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03; сведений о необходимой площади озелененной территории; сведений об оценке зоны влияния нового строительства или реконструкции: расстояние, за пределами которого негативное воздействие на окружающую застройку пренебрежимо мало по СП №; сведений о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; раздел проекта: «Оценка воздействия на окружающую среду» отсутствует.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство по оценке имущества» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно определения о назначении судебной экспертизы, строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в период ДД.ММ.ГГГГ гг. оказало негативное влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>. Данное влияние повлекло изменение рыночной стоимости объектов по адресу: <адрес>. Размер изменения рыночной стоимости объектов недвижимости по адресу: <адрес>, под воздействием строительства и эксплуатации в непосредственной близости от него 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, согласно расчетам, произведенных экспертом, составляет 3 676 761 рубль.

Суд приходит к выводу, что регистрация права на объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экос» не свидетельствует о каких-либо нарушениях со стороны арендатора участка. Разрешительная документация на строительство объектов и ввод в эксплуатацию выданы ООО «Экос» Комитетом градостроительной политики администрации городского округа «<адрес>» в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Доводы о том, что ООО «Экос» в 2014 году осуществило демонтаж объекта незавершенного строительства не могут быть подтверждены или опровергнуты, поскольку информация об этом в Департаменте и Администрации отсутствуют. Сведений о нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 75:32:030311:38 до заключения договора купли-продажи земельного участка не имеется. Истцом каких-либо доказательств использования земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ в целях осуществления деятельности магазина не представлено.

В части доводов истца о несоразмерности площадей участка и имеющихся на нем объектов капитального строительства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений <адрес> и ООО «Экос» в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса РФ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 9270 кв.м., на котором ООО «Экос» в № году завершено строительство нежилого здания площадью 2424,8 кв.м. Договор купли-продажи заключен в соответствии с действующим законодательством, явная несоразмерность площадей проданного участка и возведенного на нем здания не усматривается (соответствующие нормативы соразмерности законодательно не урегулированы).

Как установлено в судебном заседании, ФИО5 не является собственником земельного участка и жилого помещения по адресу: <адрес>, соответственно, не может являться лицом, чьи права и интересы могли быть затронуты при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, ФИО5 является ненадлежащим истцом по требованию о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным. В связи с чем, суд отказывает ФИО5 в удовлетворении требований в части признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным, а следовательно, и во взыскании солидарно с ответчиков в пользу титульного собственника строений по адресу: <адрес>, ФИО3 денежных средств в счет компенсации негативного воздействия от зданий и сооружений, построенных на земельном участке №.

В требованиях ФИО3 о взыскании солидарно с ответчиков в пользу ФИО3 денежных средств в счет компенсации уменьшения рыночной стоимости объектов недвижимости по адресу: <адрес>, суд отказывает на основании следующего.

Доказательств реализации ФИО3 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в материалы суда не представлено, как и не доказано понесение убытков в связи с продажей указанных объектов недвижимости. Наличие многоквартирного дома по адресу: <адрес>, около объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО3, не создает последней убытков в виде компенсации уменьшения рыночной стоимости объектов недвижимости по адресу: <адрес>. В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований ФИО3 в отношении всех ответчиков: к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес>, Обществу с ограниченной ответственностью «Экос», Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Строительная компания Энергожилстрой-Чита».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО3 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений <адрес>, Обществу с ограниченной ответственностью «Экос», Обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Строительная компания Энергожилстрой-Чита» отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья В.А. Рыбаков

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2025