77RS0021-02-2024-013542-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2025 года
Мотивированное решение составлено 24 июля 2025 года
06 мая 2025 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1877/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неосновательного обогащения, в обоснование требований указывая, что между истцом и ответчиком 24.01.2024 года было заключено соглашение о задатке (далее – Соглашение), в соответствии с которым фио обязалась продать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:01:0001066:1588, а ФИО1 обязался купить и оплатить указанную квартиру. Стоимость квартиры была определена в размере сумма, срок для заключения договора купли-продажи – 20.04.024 года включительно. Квартира расположена на 4 этаже 5-ти этажного дома – выявленного объекта культурного наследия «Доходный дом, 1906 г., арх. фио». В соответствии с п. 5 Соглашения, ФИО1 обязался внести денежную сумму в размере сумма, указанную в Соглашении как задаток. Данная денежная сумма была внесена 29.01.2024 года, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк. В п.2.3 Соглашения фио указала, что в квартире произведена перепланировка без надлежащего оформления. До подписания Соглашения ей был предоставлен План квартиры, на котором, по ее утверждению, были отмечены все произведенные в жилом помещении работы по перепланировке. О каких-либо нарушениях действующего законодательства и иных обстоятельствах, препятствующих согласованию произведенных работ, фио истцу не сообщила. При этом, с целью определения технического состояния помещения и возможности сохранения перепланировки, было проведено обследование ООО «2ПРОЕКТОР», в результате которого были выявлены существенные противоречия между данными, предоставленными Продавцом, и фактическими изменениями в конструкции. В результате произведенной перепланировке было допущено разрушение предмета охраны, указанные в Акте технического состояния объекта культурного наследия № ДКН-16-44-3032/9 от 20.11.2019 года. В соответствии с п.6.6 Соглашения, в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте; выявления фактов, свидетельствующих об оспоримости как ныне существующих прав на Объект, так и обстоятельств, свидетельствующих о наличии прав на Объект у третьих лиц; а также, в случае выявления фактов и обстоятельств, которые могут привести в дальнейшем к лишению права собственности на объект или ограничению прав будущего собственника владеть, пользоваться и распоряжаться Объектом, внесенная покупателем сумму подлежит возврату в полном объеме. 19.04.2024 года истец направил ответчику телеграмму с указанием о нарушении Продавцом условий п.3.2.2 Соглашения – в срок до 20.03.2024 года предоставить покупателю выписки из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам, нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, справки из НД и ПНД. Ответчику было сообщено о невозможности заключить договор купли-продажи в связи с нарушением Продавцом обязательств, и предъявлено требование о возврате перечисленной суммы в срок до 26.04.2024 года включительно. Согласно уведомлению, дверь в квартиру фио не открыла, за телеграммой по извещению не явилась. Истец полагает, что перечисленная ответчику сумма не может считаться задатком, поскольку в Соглашении стороны договорились, что соглашение не является предварительным договором и на его основании нельзя понудить одну из сторон к заключению договора купли-продажи, таким образом, оплаченная сумма является авансом, имеет функцию предоплаты. Кроме того, п.6.7 Соглашения, которым предусмотрено удержание полученных от покупателя денежных средств продавцом, в случае отказа покупателя от сделки, неявки на сделку, кроме отказа по основаниям пунктов 6.4.- 6.4. соглашения, истец полагает недействительным, в силу иной правовой природы данного платежа. Денежные средства, полученные ответчиком от истца в размере сумма истец полагает неосновательным обогащением ответчика, поскольку они не были возвращены, начисляет проценты за пользование чужими денежными средствами. 18.06.2024 года истец направил ответчику претензию о возврате неосновательного обогащения в срок 7 дней с даты получения письма. Согласно отчёту РПО 25.06.2024 года ответчику доставлено извещение о поступлении заказного письма. Денежные средства не возвращены.
На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным п.6.7 Соглашения о задатке от 24.01.2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение - денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, расходы по уплате госпошлины в размере сумма
Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя, который на удовлетворении иска настаивал.
Ответчик в суд не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя, который против удовлетворения иска возражал по доводам письменных возражений.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещалось.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ, при данной явке.
Суд, выслушав явившихся представителей, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправии сторон. Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.
Из содержания ст. 1 ГК РФ следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При этом, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом, п. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает необходимость соблюдения соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а, если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с положениями ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 24.01.2024 года было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым фио обязалась продать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:01:0001066:1588, а ФИО1 обязался купить и оплатить указанную квартиру.
Стоимость квартиры была определена в размере сумма, срок для заключения договора купли-продажи – 20.04.2024 года включительно (п.4.1 Соглашения).
Квартира расположена на 4 этаже 5-ти этажного дома – выявленного объекта культурного наследия «Доходный дом, 1906 г., арх. фио».
В соответствии с п. 5 Соглашения, ФИО1 обязался внести денежную сумму в размере сумма, указанную в Соглашении как задаток.
Данная денежная сумма была внесена 29.01.2024 года, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк.
В п.2.3 Соглашения указано, что в квартире произведена перепланировка без надлежащего оформления.
Покупатель произвёл осмотр квартиры до подписания соглашения, ознакомлен с техническими характеристиками квартиры, установленным в квартире оборудованием, оценивает состояние квартиры как удовлетворительное. Также, до него донесены сведения об отнесении дома, в котором расположена квартира, к объектам культурного наследия (п.2.5. Соглашения).
Пунктом 3.3.1 Соглашения установлено, что покупатель обязуется не менее чем за 7 календарных дней до сделки известить Продавца по адресу электронной почты, указанному в настоящем Соглашении, или смс-сообщение о дате, времени и месте сделки.
В соответствии с п.6.6 Соглашения, в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте; выявления фактов, свидетельствующих об оспоримости как ныне существующих прав на Объект, так и обстоятельств, свидетельствующих о наличии прав на Объект у третьих лиц; а также, в случае выявления фактов и обстоятельств, которые могут привести в дальнейшем к лишению права собственности на объект или ограничению прав будущего собственника владеть, пользоваться и распоряжаться Объектом, внесенная покупателем сумму подлежит возврату в полном объеме.
19.04.2024 года истец направил ответчику телеграмму с указанием о нарушении Продавцом условий п.3.2.2 Соглашения – в срок до 20.03.2024 года предоставить покупателю выписки из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам, нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, справки из НД и ПНД. Ответчику было сообщено о невозможности заключить договор купли-продажи в связи с нарушением Продавцом обязательств, и предъявлено требование о возврате перечисленной суммы в срок до 26.04.2024 года включительно.
Согласно уведомлению, дверь в квартиру фио не открыла, за телеграммой по извещению не явилась.
20.04.2024 года ФИО2 составлен Акт о невыходе (неявке) на сделку.
При обращении в суд с иском, ФИО1 указал, что до подписания Соглашения ФИО2 был предоставлен План квартиры, на котором, по ее утверждению, были отмечены все произведенные в жилом помещении работы по перепланировке. О каких-либо нарушениях действующего законодательства и иных обстоятельствах, препятствующих согласованию произведенных работ, фио истцу не сообщила. При этом, с целью определения технического состояния помещения и возможности сохранения перепланировки, было проведено обследование ООО «2ПРОЕКТОР», в результате которого были выявлены существенные противоречия между данными, предоставленными Продавцом, и фактическими изменениями в конструкции. В результате произведенной перепланировке было допущено разрушение предмета охраны, указанные в Акте технического состояния объекта культурного наследия № ДКН-16-44-3032/9 от 20.11.2019 года. Истец полагает, что перечисленная ответчику сумма не может считаться задатком, поскольку в Соглашении стороны договорились, что соглашение не является предварительным договором и на его основании нельзя понудить одну из сторон к заключению договора купли-продажи, таким образом, оплаченная сумма является авансом, имеет функцию предоплаты. Кроме того, п.6.7 Соглашения, которым предусмотрено удержание полученных от покупателя денежных средств продавцом, в случае отказа покупателя от сделки, неявки на сделку, кроме отказа по основаниям пунктов 6.4.- 6.4. соглашения, истец полагает недействительным, в силу иной правовой природы данного платежа. Денежные средства, полученные ответчиком от истца в размере сумма истец полагает неосновательным обогащением ответчика, поскольку они не были возвращены, начисляет проценты за пользование чужими денежными средствами. 18.06.2024 года истец направил ответчику претензию о возврате неосновательного обогащения в срок 7 дней с даты получения письма. Согласно отчёту РПО 25.06.2024 года ответчику доставлено извещение о поступлении заказного письма. Денежные средства не возвращены.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указала, что до истца были доведены все существенные условия Соглашения о задатке, незаключение основной сделки по покупке квартиры входит в зону ответственности истца, который утратил возможность получения задатка обратно.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Применительно к рассматриваемому спору бремя доказывания обстоятельств недействительности п.6.7 Соглашения лежит на истце ФИО1
Вопреки доводам истца о недействительности п.6.7 Соглашения по правилам ст. 168 ГК РФ, а также о том, что выплаченная сумма в размере сумма не является задатком, судом установлена и прямо указана в соглашении о задатке от 21.01.2024 года совокупность условий, которые позволяют отнести данное соглашение к представительному договору с обеспечением исполнением задатком.
Так, пункты 1.1. и 3.2.6 Соглашения указывают на обязанность заключить договор купли продажи; п.5.1 указывает на судьбу задатка при неисполнении договора сторонами, п.6.5 указывает на ответственность продавца ввиду выплаты покупателю двойной суммы задатка, п.6.7 Соглашения прямо указывает на ответственность покупателя в виде оставления задатка продавцу.
Доводы истца о недействительности п.6.7 Соглашения о задатке, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, поскольку до подписания Соглашения квартира им осмотрена, ФИО1 был ознакомлен с техническими характеристиками квартиры, установленным в квартире оборудованием, оценил состояние квартиры как удовлетворительное. Также, до истца донесены сведения об отнесении дома, в котором расположена квартира, к объектам культурного наследия (п.2.5. Соглашения).
Доводы истца о невыполнении требований к сохранению объекта культурного наследия или совершению действий, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, применительно к положениям ст. 54 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", также отклоняются судом, поскольку перепланировка в объекте культурного наследия при сохранности объекта, не приведет к ограничению или лишению права собственности на данный объект.
К представленному истцом заключению № 1600-ТЗ, выполненному ООО «2ПРОЕКТОР» суд относится критически, ввиду несогласованности выводов, а также учитывая, что данное заключение подготовлено специалистом без осмотра объекта.
Доводы истца о нарушении ответчиком условий п.3.2.2 Соглашения – в срок до 20.03.2024 года предоставить покупателю выписки из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам, нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, справки из НД и ПНД, основанием для удовлетворения иска служить не могут, с учетом того, что с момента истечения срока предоставления документов до 19.04.2024 года (дата направления телеграммы с отказом от заключения договора), претензий об отсутствии данных документов ФИО1 не предъявлял.
На основании положений п.3.3.1 Соглашения, ответственной стороной за неисполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры является истец.
Оценив представленные доказательства в их совокупности при разрешении по существу требований фио, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку в срок, согласованный стороны в Соглашении от 21.01.2024 года, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, не исполнившего обязательство по организации сделки, установленных п.3.3.1 Соглашения, а потому у ответчика не возникла обязанность по возврату суммы задатка.
Полученные ФИО2 денежные средства в размере сумма не являются неосновательным обогащением, а являются задатком, полученным для обеспечения исполнения фио СВ. обязательства по заключению договора купли-продажи, и, ввиду не выполнения ФИО1 обязанности по заключению договора, не должны возвращаться.
Относимых, допустимых и достоверных доказательств недействительности п.6.7 Соглашения, заключенного между истцом и ответчиком, ФИО1 не представлено.
Доводы ФИО1 основаны лишь на его субъективном мнении, тогда как в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказательств, достоверно подтверждающих факт того, что внесенная сумма в размере сумма является авансом, а не задатком, также не представлено, напротив, из буквального толкования Соглашения следует, что данная сумма является задатком.
На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований истца о признании недействительным п.6.7 Соглашения о задатке от 24.01.2024 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2; взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма
Поскольку судом отказано в части основных требований истца, производные требования в виде взыскания судебных расходов по оплате госпошлины, удовлетворены быть не могут.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований фио к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Жребец Т.Е.