Решение по делу № 2-1610/2022 от 31.03.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Топчиёвой Л.С., при секретаре Алиевой А.Х.,

с участием представителей истцов ФИО1- ФИО2, ФИО3,

ответчика ФИО4, ее представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-41/2023 года по исковому заявлению ФИО6 ФИО16 к ФИО7 ФИО17 ФИО18, ФИО7 ФИО19 об исполнении обязательств по договору задатка, возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным выше иском, в котором, с учетом уточнения, просит:

- обязать ответчиков исполнить обязательства перед истцом по договору задатка на приобретение и оформление договора купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, м.<адрес>, с.<адрес>, <адрес>, <адрес>;

- обязать ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка с КН № (№), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для приусадебного участка, расположенного по адресу: <адрес>, выделив ФИО1 часть земельного участка площадью 1000 кв.м., согласно договору задатка от 18.05.2008 г., и предоставленному варианту раздела.

Требования мотивированы тем, что 18.05.2008 г. между сторонами был заключен договор задатка на приобретение и оформление договора купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Согласно условиям договора (п. 3.1 и п. 3.2) ответчики приняли на себя обязательства подготовить необходимый пакет документов, организовать нотариальное оформление и юридическое сопровождение сделки по приобретению земельного участка. В день подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка истцом было выплачено 50000 руб., однако, ответчики не заключили договор по неизвестным причинам. На неоднократные предложения к заключению договора купли-продажи ответчики уклонялись. Согласно п. 5.1 договора, в случае неисполнения договора задаткополучателем, участок переходит задаткодателю. Поскольку ФИО8 умер в 2017 году, его наследником является ФИО4 Ввиду неисполнения ответчиками обязательств по заключению договора купли-продажи, истец обратилась в ООО «ГОРПРОЕКТ» для рассмотрения варианта выделения части участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Кадастровым инженером предоставлено заключение, в соответствии с которым необходимо нормализовать сведения ЕГРН о границах земельных участков с КН № и с КН №, путем исключения таковых об одном из объектов; и осуществить выезд специалистов-геодезистов на местность для установления необходимой территории, ориентировочной площадью 1000 кв.м. Истец полагает, что ей предоставлен земельный участок, принадлежащий ответчика после того, как они вступят в права наследования и оформят документы для заключения договора купли-продажи.

Представители истца ФИО2, ФИО3 по доверенности в судебном заседании доводы, уточненного искового заявления поддержали в полном объеме.

Ответчики ФИО9, ФИО4 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, ФИО9 просил рассмотреть дело без его участия, представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 по доверенности возражала относительно удовлетворения исковых требований. В ходе рассмотрения дела ответчиками предоставлены письменные возражения на исковое заявление.

Представители третьих лиц – администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, администрации с.п.Тимофеевка Ставропольского района Самарской области, нотариус ФИО10 – в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что земельный участок общей площадью 0,19 га принадлежал ФИО11 на праве собственности, что подтверждается свидетельством № от 30.07.1992 г.

21.04.2008 г. главой администрации сельского поселения Тимофеевка было издано распоряжение, согласно которому, в связи с упорядочиванием почтовых адресов в селе <адрес>, земельному участку, принадлежащему ФИО11 присвоен почтовый адрес, а также расположенному на нем жилому дому: <адрес>).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с КН № от 02.10.2008 г., правообладателем земельного участка на основании свидетельства на право частной собственности № от 30.07.1992 г. является ФИО11 Граница земельного участка (местоположение: почтовый адрес ориентира – обл. Самарская, <адрес>) не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Наследниками после смерти ФИО11, умершей 15.04.2005 г., стали ФИО9 и ФИО8

Все свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок и расположенный на нем жилой дом были получены наследниками в октябре 2008 года, наследство не оформляли.

18.05.2008 г. между ФИО1, ФИО9 и ФИО8 были составлены два договора задатка. Предметом договора задатка, заключенного с ФИО8, согласно п.1.1, являлось приобретение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. Предметом договора задатка (п.1.1), заключенного с ФИО9 было приобретение объекта недвижимости – участок земли <адрес>.

Сторонами договоров согласован срок действия договора задатка – с момента подписания и до 18.05.2010 года.

В целях оформления прав на земельный участок, ФИО8 и ФИО9 обратились к ФИО12, на имя которой была выдана нотариальная доверенность.

Последняя, действуя в интересах доверителей, 29.07.2008 г. заключила договор подряда №257 с ООО «Землемер», предметом которого явилась подготовка топографической съемки для Архитектуры Ставропольского района для согласования красных линий, и согласования излишней площади.

Позже был составлен проект границ земельного участка, из которого следует, что проектируемая площадь земельного участка составляет 2789 кв.м., площадь участка по оформленным документам – 1900 кв.м., площадь участка, предоставляемого в собственность в соответствии с федеральным законом №93 - без оформленных документов – 600 кв.м., площадь участка без оформленных документов, подлежащая выкупу – 289 кв.м.

Главой администрации сельского поселения Тимофеевка муниципального района Ставропольский было подано ходатайство о закреплении в собственность Т-вых излишней площади земельного участка площадью 889 кв.м., из фактически занимаемой площади земельного участка 2789 кв.м. по адресу<адрес>.

На основании распоряжения №229 от 21.04.2008 г. о присвоении почтового адреса земельному участку, принадлежащему ФИО7 ФИО20, на основании свидетельства о праве собственности на землю № № от ДД.ММ.ГГГГ, и расположенному на нем жилому дому: <адрес>, <адрес>, <адрес>).

В соответствии с выпиской из похозяйственной книги №5 лицевой счет ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес> зарегистрирован на праве частной собственности за ФИО11

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 28.07.2011г., ему присвоен КН № (предыдущий №), правообладателями земельного участка являются ФИО9 и ФИО8 (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности).

В соответствии с распоряжением главы администрации с.п.Тимофеевка №416 от 11.08.2011 г., в связи с упорядочиванием почтовых адресов в селе Тимофеевка <адрес>, земельному участку, принадлежащему администрации с.п.Тимофеевка, присвоен почтовый адрес: <адрес> <адрес>).

Аналогичным образом присвоен почтовый адрес земельному участку, принадлежащему администрации сельского поселения Тимофеевка на основании распоряжения №58 от 12.2.2014 г.

ФИО8 умер 28.09.2017 г., в связи с чем его дочери – ФИО4 выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении 1/2 доли в праве общей собственности на указанный выше земельный участок с КН №, площадью 1900 кв.м.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Ч. 2 ст. 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Следовательно, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.), предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным.

Земельный участок, который в будущем должен был быть продан ответчиками истцу, предметом самого предварительного договора не являлся, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче в будущем.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости являются:

1) условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

2) условия о цене сделки. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются;

3) существенные условия по закону или иным правовым актам. Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия;

4) существенные условия, которые становятся такими по заявлению стороны договора.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из исследованных судом доказательств в материалах дела, наследниками к имуществу ФИО11 – ФИО9 и ФИО8, право собственности на земельный участок в установленном порядке не было зарегистрировано, следовательно, в 2008 году у них отсутствовали какие-либо права по распоряжению спорным объектом недвижимости.

В связи с поступившим от ФИО1 заявлением, главой м.р.Ставропольский 19.01.2016 г. было издано распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (площадь земельного участка 1000 кв.м., местоположение земельного участка: <адрес> в кадастровом квартале №, вид разрешенного использования земельного участка, который предстоит образовать – индивидуальная жилая застройка).

Позже, 14.06.2016 г. администрацией м.р.Ставропольский Самарской области издано распоряжение №27 об отказе в предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000 кв.м., отнесенного к землям населенных пунктов с КН №, имеющего целевое назначение – индивидуальная жилая застройка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> Основанием для отказа является п.1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

26.02.2018 г. постановлением главы м.р.Ставропольский ФИО13 и ФИО14 отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка с указанными выше характеристиками. Основанием для отказа послужила разработка схемы расположения земельного участка с нарушением требований законодательства (образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами). Отсутствует правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, находящийся в границах формируемого земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

ФИО1 в отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок, который подлежал выкупу и передаче в собственность в соответствии с ФЗ №93, возведен объект капитального строительства - фундамент жилого дома, что подтверждается ответом администрации с.п.Тимофеевка м.р. Ставропольский Самарской области, ответом отдела архитектуры администрации муниципального района Ставропольский от 12.02.2009 г., согласование излишне занятых площадей (600 кв.м. и 289 кв.м.) приостановлено, земельный участок не входил в границы земельного участка, обусловленного предварительным договором купли-продажи.

Согласно полученным из ЕГРН данным, в отношении ФИО1 отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Помимо изложенных выше обстоятельств, в силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

П. 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Сторонами в п. 6.1 договора о задатке определен срок заключения договора купли-продажи земельного участка - до 18.05.2010 г.

О нарушении защищаемого права ФИО1 узнала после 18.05.2010 г., вопреки условиям предварительного договора, основной договор купли-продажи земельного участка между сторонами не был заключен.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доводы истца о неоднократном предложении ответчикам заключить основной договор купли-продажи спорного земельного участка материалами дела не подтверждаются, тем самым суд приходит к выводу о недоказанности и необоснованности истцом заявленных требований о понуждении ответчиков заключить договор купли-продажи земельного участка.

Поскольку истцом на момент обращения с иском в суд пропущен трехлетний срок исковой давности, о чем заявлено ответчиками при рассмотрении дела, уважительных причин пропуска срока не установлено, таким образом, основания к удовлетворению исковых требований ФИО1 отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 ФИО21 (паспорт №) к ФИО7 ФИО22 паспорт (№), ФИО7 ФИО23 ФИО24 ( паспорт №) об исполнении обязательств по договору задатка, возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 07 апреля 2023 года.

Председательствующий