Дело №
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2025 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Ивлевой Л.О.,
при секретаре Март К.Л.,
с участием истца ФИО1,
представителей истца по доверенности ФИО12, ФИО13,
ответчика ФИО3, представителя ответчика по доверенности ФИО9,
ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5, уточнив его в ходе рассмотрения дела, о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, взыскании с ответчика ФИО5 компенсации морального вреда, указав в обоснование заявленных требований, что ему на праве собственности принадлежит 1/2 доля квартиры по адресу: <адрес>. Сособственником другой ? доли являлась ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что новым собственником 1/2 доли жилого помещения, ранее принадлежавшей ФИО5, является ФИО3, которую он приобрел у ФИО5 по договору купли-продажи. В ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился к нотариусу Химкинского нотариального округа ФИО11, где ознакомился с заявлением ФИО5 о выкупе доли и договором купли-продажи доли, заключенного между ней и ФИО3 По условиям договора стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> руб. Никаких устных, письменных предложений выкупить долю ФИО5 ни от ФИО5, ни от нотариуса ФИО1 не поступало. При этом, в случае надлежащего извещения его о продаже доли, у него была бы возможность приобрести данную долю за <данные изъяты> рублей, которой он располагает в настоящее время для оплаты.
Истец ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дополнительно пояснил, что ответчик ФИО5 является бывшей супругой его покойного отца, после смерти которого они унаследовали по 1/2 доли спорной квартиры. До смерти отца они обсуждали, что дом отец завещает внуку. О том, что ФИО5 будет претендовать на наследство отца, он не знал, об этом ему стало известно только у нотариуса. После смерти отца ФИО5 прожила в доме полгода, вступила в наследство и уехала, ее вещей в доме нет. Коммунальные услуги оплачивались им полностью. ФИО5 ранее за свою долю в квартире просила у него <данные изъяты> рублей. Истец полагает, что ФИО5 знала, где он живет и зарегистрирован.
Представитель истца по доверенности ФИО12 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, обратил внимание на то, что принадлежащая ответчику ФИО5 доля в праве собственности была передана постороннему лицу ФИО3, истцу об этом не было известно, ему об этом не сообщили. Извещение было направлено истцу на адрес фактического проживания, а не по адресу регистрации, при этом извещение не было получено ФИО1, в связи с чем, считает, что права истца были нарушены.
Представитель истца по доверенности ФИО13 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, в иске просил отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, приобщенным к материалам дела.
Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО14 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ФИО3 ранее не был знаком с ФИО5 ФИО3 стало известно, что ФИО5 хочет продать принадлежащую ей долю в квартире. ФИО5 говорила, что ее в квартиру не пускают, а оплата за коммунальные услуги начисляется. ФИО3 является добросовестным приобретателем. В иске просил отказать.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что у нее с ФИО1 были конфликтные отношения, он не пускал ее в дом, однажды выпустил на нее собаку. Через нотариуса она направила ФИО1 уведомление о намерении продать свою долю квартиры. Ей было известно, что ФИО1 фактически проживает в спорной квартире, место его регистрации на тот момент ей не было известно. Знала, что ранее он был зарегистрирован <адрес> На ее уведомление ФИО1 не ответил, к нотариусу не обратился, поэтому она продала свою долю квартиры постороннему лицу.
Третье лицо нотариус Химкинского нотариального округа Московской области ФИО11, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассматривать дело при данной явке.
Выслушав доводы и возражения сторон, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.
Сособственником истца в праве общей долевой собственности являлась ФИО5
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась к нотариусу ФИО11, где подала заявление в адрес ФИО1, проживающего по адресу: <адрес>, доведя до его сведения, что продает принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> за <данные изъяты> рублей, указав, что, если он не осуществит право преимущественной покупки в течение месяца, принадлежащая ей ? доля квартиры будет продана другому лицу.
ДД.ММ.ГГГГ нотариусом указанное заявление было направлено в адрес ФИО6 по указанному заявителем адресу.
Согласно отслеживанию почтового отправления, оно прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день направлено извещение и вручено адресату. ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. Получено отправителем ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на основании нотариального удостоверенного договора продала свою ? долю в спорной квартире ФИО3 за <данные изъяты> рублей. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что не получал уведомление от ФИО5 с предложением приобрести 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
В силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности по извещению других участников долевой собственности возложено на продавца.
В материалы дела представлены документы о направлении ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 через нотариуса заявления о намерении ФИО5 продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>
Из Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от ДД.ММ.ГГГГ №), следует, что бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу может быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику (п. 2.5).
В п. 2.2. названных Методических рекомендаций указано, что согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
В п. 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.
Так, согласно свидетельству о направлении документов <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса Химкинского нотариального округа Московской области ФИО20., ДД.ММ.ГГГГ по просьбе ФИО5 направлено посредством АО «Почта России» (номер почтового идентификатора РПО № 14142197002344) ФИО1, проживающему по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, дер. Чашниково, мкр. Искра, д. 1, кв. 2, заявление ФИО2 с предложением о покупке 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ истек срок хранения письма, в связи с чем, оно было выслано обратно отправителю.
В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций, если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.
В силу ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1).
Правила п. 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п.2).
Как следует из разъяснений в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п.1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
Судом установлено, что ФИО1 зарегистрирован по адресу: <адрес>, при этом фактически проживает по адресу: <адрес>, что не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения дела.
Согласно ст. 1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
ФИО7 в судебном заседании указала, что на момент обращения к нотариусу и направления заявления, достоверно адрес регистрации истца ФИО1, ей известен не был, при этом она достоверно знала, что он проживает по адресу нахождения спорной квартиры.
Сведения о месте регистрации ФИО1 для ФИО5 являются закрытыми и не могли быть получены ею в государственных органах. Допустимых и достоверных доказательств обратного, стороной истца в материалы дела не представлено.
Более того, в исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически проживает по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, мкр. Искра, <адрес>, по которому ему и было направлено заявление ФИО5 о намерении продать долю в спорной квартире.
Доводы истца о том, что почтовое отделение по месту его фактического проживания работает несколько дней в неделю, а иногда не работает из-за нехватки сотрудников, суд не может принять во внимание, поскольку, как следует из отчета об отслеживании почтового отправления РПО №, письмо с уведомлением прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ и хранилось там до ДД.ММ.ГГГГ, после чего было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.
Истец не представил надлежащих доказательств, что рассматриваемое почтовое отправление в действительности не доставлялось в его адрес, как и не представил доказательств некачественной работы почтового отделения. Кроме того, место регистрации истца относится к тому же почтовому отделению, а потому оснований не доверять представленным документам в их системной взаимосвязи и действиями нотариуса у суда не имеется.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО5 надлежащим образом исполнила свою обязанность по уведомлению второго участника долевой собственности о намерении продать долю в спорной квартире, направив ФИО1, как участнику долевой собственности, заявление с предложением о выкупе по праву преимущественной покупки с указанием продажной цены, что свидетельствует о выполнении требований п. 2 ст. 250 ГК РФ, при этом в установленный законом срок ФИО1 не совершил действий, направленных на заключение договора купли-продажи этой доли.
То обстоятельство, что уведомление о приобретении доли квартиры, направленное истцу ответчиком ФИО8 по месту нахождения спорного объекта, сособственником которой истец является и доля в которой продавалась ответчиком, истец не получил, по мнению суда, не свидетельствует о нарушении ответчиком предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли в квартире, поскольку риск неполучения поступившей корреспонденции в данном случае должен нести истец.
При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на ФИО1
По настоящему делу судом не установлено фактов нарушения прав истца, поэтому оснований для компенсации морального вреда не имеется, требования истца в данной части удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Ивлева Л.О.