Решение по делу № 2-137/2023 от 13.04.2023 - о признании незаконным постановления администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о предоставлении в собственность земельного участка, признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, истребовании земельного участка из незаконного владения.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2023 года <адрес>

Калининский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при секретаре судебного заседания Сериковой О.А.,

с участием старшего помощника прокурора Калининского района

Тверской области Боркиной Е.Ю.,

ответчика ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 адвоката Занегина Д.А.,

представителя ответчика ФИО4 адвоката Крылова А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению, поданному в интересах неопределенного круга лиц прокурором Калининского района Тверской области, к ФИО1 ичу, ФИО3, ФИО4, ФИО5, администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского муниципального района Тверской области о признании незаконным постановления администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области о предоставлении в собственность земельного участка, признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, истребовании земельного участка из незаконного владения,

установил:

Прокурор Калининского района Тверской области обратился в Калининский районный суд Тверской области в интересах неопределенного круга лиц, с учетом уточнения исковых требований просил признать незаконным постановление администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.01.2017 № 2-зо «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО3»; признать ничтожным договор купли-продажи № 7 от 16.01.2017 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1400 кв.м, заключенный между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3; истребовать из незаконного владения ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1400 кв.м.

Заявленные требования мотивированы тем, что прокурором в результате изучения материалов уголовного дела, возбужденного 27.03.2020 в отношении ФИО1 по признакам преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 УК РФ, был установлен факт нарушения требований земельного законодательства при предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов и, как следствие, факт незаконного выбытия из муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

Изначально данный земельный участок был предоставлен ФИО3 в аренду на срок 20 лет на основании договора аренды от 17.11.2016, заключенного между ФИО3 и администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области.

06.12.2016 ФИО3 зарегистрировал право собственности на фактически отсутствующий объект недвижимого имущества: нежилое здание - хозяйственную постройку, расположенную в пределах спорного земельного участка, после чего обратился в администрацию сельского поселения с заявлением на приобретение данного земельного участка в собственность.

Постановлением администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.01.2017 № 2-зо «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО3» ответчику был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и в этот же день с ним заключен договор купли-продажи данного земельного участка кадастровой стоимостью 723 352 рублей без проведения торгов по выкупной цене 21 700 рублей 56 копеек.

Предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов при таких обстоятельствах лицу, не имеющему соответствующего права и законных оснований, противоречит законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков.

На основании договора мены земельных участков от 30.06.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО1, земельный участок с кадастровым номером № перешел в собственность ФИО1, который после прекращения уголовного дела и снятия с земельного участка ареста продал его ФИО4 за 360 000 рублей на основании договора купли-продажи от 24.08.2022, что в конечном итоге повлекло неправомерное отчуждение земельного участка из муниципальной собственности.

Определением от 22.11.2022, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО6

Определением от 21.12.2022, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5

В ходе рассмотрения дела прокурор отказался от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав недвижимости записи № 69-69/010-69/110/025/2016-340/1 о регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Данный отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено определением от 21.12.2022.

В дальнейшем прокурор отказался от исковых требований о признании ничтожным договора мены земельных участков от 30.06.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; признании ничтожным договора купли-продажи от 24.08.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО4, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 16.01.2017 № 7, договора мены земельных участков от 30.06.2018 и договора купли-продажи от 24.08.2022, путем приведения сторон в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1400 кв.м, в распоряжение органа местного самоуправления муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, в пользование ФИО3 на условиях ранее заключенного договора аренды, возвратить ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, возвратить (взыскать) с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от 24.08.2022 в размере 360 000 рублей, возвратить (взыскать) ФИО3 из муниципального бюджета Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от 16.01.2017, в размере 21 700 рублей 56 копеек.

Данный отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено определением от 13.04.2023.

Кроме того, прокурор просил считать технической ошибкой указание в ранее представленных документах кадастрового номера земельного участка «№», при вынесении решения просил учитывать правильный кадастровый номер земельного участка «№», который подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами дела, документами и объяснениями участников процесса.

Представителем ответчика ФИО3 адвокатом Занегиным Д.А. поданы письменные возражения на исковое заявление, в которых выражается несогласие с тем, что исковое заявление подано прокурором в интересах неопределенного круга лиц, поскольку исковые требования направлены на защиту интересов муниципального образования «Бурашевское сельское поселение». При таких обстоятельствах администрация поселения должна быть материальным истцом, а не ответчиком по делу. По мнению представителя ответчика, оспариваемая прокурором сделка – договор купли-продажи земельного участка, заключенный на основании акта, принятого органом местного самоуправления в рамках своих полномочий, является оспоримой, а не ничтожной сделкой. Также приводятся доводы о пропуске срока исковой давности, который необходимо исчислять с того момента, когда о нарушенном праве узнал или должен был узнать материальный истец. Указывается о том, что приобщенные к материалам дела документы из уголовного дела, возбужденного в отношении ФИО1, являются в настоящем споре недопустимыми доказательствами. На основании изложенного, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в своих письменных возражениях просил отказать в удовлетворении исковых требований в части истребования у него спорного земельного участка, полагая, что является добросовестным приобретателем. Указал, что на момент заключения договора купли-продажи участок не имел обременений, не состоял под арестом и был свободен от притязаний третьих лиц, земельный участок приобретен за 360 000 рублей, при том, что его возможная рыночная стоимость на дату заключения договора купли-продажи от 24.08.2022 составляла 352 000 рублей. Кроме того, о добросовестности ответчика свидетельствуют его действия, направленные на освоение земельного участка: планировка территории участка, зачистка от сорной растительности и камней, выравнивание, установка ограждения, на что были затрачены денежные средства в значительном размере. По убеждению ответчика, совокупность представленных им доказательств (договоры подряда, фото-таблицы, накладные на приобретение материалов) позволяет признать его добросовестным приобретателем, что, в свою очередь, исключает возможность истребования земельного участка из его владения.

От ответчика ФИО1 поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому задолженность ФИО4 по оплате за спорный земельный участок составляет 120 000 рублей, оплата на сумму 240 000 рублей подтверждается сведениями из банка. Информация о привлечении ФИО1 к уголовной ответственности в качестве обвиняемого по незаконному приобретению в собственность ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № была доведена до сведения ФИО4 и его представителя Крылова А.Л. до заключения договора купли-продажи от 24.08.2022.

Ответчиком - администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского муниципального района Тверской области представлены письменные возражения, в которых критикуются доводы искового заявления, указывается, что при предоставлении земельного участка в собственность ФИО3 администрация действовала в пределах предоставленных ей полномочий и в соответствии с требованиями действовавшего земельного законодательства. Доказательства, свидетельствующие об отсутствии на земельном участке на момент предоставления его в собственность хозяйственной постройки, в материалах дела отсутствуют. Уголовное дело в отношении ФИО1 прекращено в связи с истечением сроков давности уголовного преследования, его вина в инкриминируемом преступлении не установлена, материалами уголовного дела не подтверждено приобретение земельного участка в собственность с нарушением установленного законом порядка, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании помощник прокурора Боркина Е.Ю. поддержала исковые требования с учетом уточнений, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования в части признания незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность ФИО3, признании ничтожным заключенного между администрацией и ФИО3 договора купли-продажи земельного участка оставил на усмотрение суда; исковые требования об истребовании земельного участка из незаконного владения ФИО4 просил удовлетворить по доводам, изложенным в письменных возражениях. Пояснил, что ФИО4 не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку не выплатил в полном объеме денежные средства по договору купли-продажи земельного участка, задолженность составляет 120 000 рублей. Кроме того, ФИО4 и его представителю Крылову А.Л. было известно о том, что в отношении ФИО1 возбуждено уголовное дело, участок находился под арестом, с предложением выкупить данный земельный участок к нему обратились еще до снятия ареста, были готовы подождать. Имелась ли на спорном земельном участке хозяйственная постройка на дату предоставления его в собственность ФИО3, ему не известно.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО2 в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат Занегин Д.А. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поддержал доводы письменных возражений на исковое заявление, ссылался на пропуск срока исковой давности и неправильное определение прокурором процессуального статуса администрации сельского поселения.

Представитель ответчика ФИО4 адвокат Крылов А.Л. в судебном заседании разрешение исковых требований о признании незаконным постановления администрации сельского поселения о предоставлении земельного участка в собственность ФИО3, признании ничтожным заключенного с ФИО3 договора купли-продажи земельного участка оставил на усмотрение суда; в удовлетворении исковых требований об истребовании земельного участка из незаконного владения ФИО4 просил отказать, ссылаясь на то, что его доверитель является добросовестным приобретателем, поскольку на момент приобретения земельного участка объект недвижимости не имел каких-либо обременений, не находился под арестом, его цена соответствовала рыночной и кадастровой стоимости, в связи с чем ФИО4 не знал и не мог знать о порочности сделки. После приобретения земельного участка ФИО4 затратил значительные денежные средства на его улучшение, расчистил и выровнял участок, приобрел материал и оплатил работы по строительству забора.

Ответчики: ФИО3, ФИО4, ФИО5, представитель ответчика - администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского муниципального района Тверской области, представители третьих лиц: администрации Калининского муниципального района Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились и не просили об отложении судебного разбирательства.

От ответчика - администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского муниципального района Тверской области поступило заявление о рассмотрении дела без их участия.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован главой V.1. ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи, например, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Право на приобретение такого земельного участка носит исключительный характер, реализуется без обязательной процедуры проведения торгов, имущество в таком порядке приобретается по льготной цене.

Наличие упрощенного порядка приобретения прав на земельный участок предопределяет строгое соблюдение оснований и процедуры при его реализации.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ, в соответствии с которой к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 (в редакции, действовавшей на дату предоставления земельного участка в собственность ФИО3), для предоставления земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, прилагаются следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок; сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектах недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, после чего принимает соответствующее решение.

Положения статьи 39.17 ЗК РФ в совокупности с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования по назначению исходя из целей предоставления земельного участка. Возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставляется лицу.

Из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке статьи 39.17 ЗК РФ только после окончания возведения основного строения. Право на приобретение за плату, без проведения торгов земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности строение, не являющееся объектом недвижимости, не предусмотрено.

Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов, поскольку предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

В судебном заседании установлено, что 17.11.2016 между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1 400 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства. В пункте 1.3 договора указано об отсутствии на участке строений. Срок аренды установлен с 17.11.2016 по 16.11.2036 (пункт 2.1 договора). Участок передан в аренду на основании акта приема-передачи от 17.11.2016.

Договор аренды земельного участка от 17.11.2016, акт приема-передачи к нему, расчет арендной платы подписаны от имени арендатора ФИО3 представителем по доверенности ФИО1

14.12.2016 ФИО3 обратился в администрацию муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области с заявкой на приобретение в собственность (выкуп) земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, указав, что на участке имеются объекты недвижимости, в подтверждение представил выписку из ЕГРН о государственной регистрации права на объект недвижимости с кадастровым номером №, из которой следует, что 06.12.2016 ФИО3 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 26.11.2016 зарегистрировал право собственности на нежилое помещение - одноэтажную деревянную хозяйственную постройку, площадью 5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, запись о регистрации права № 69-69/010-69/110/025/2016-340/1 от 06.12.2016.

На основании постановления администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области № 2-зо от 16.01.2017 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО3» с последним 16.01.2017 был заключен договор купли-продажи № 7 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке расположена хоз. постройка, назначение: нежилое, являющаяся собственностью ФИО3

Цена участка составила 21 700 рублей 56 копеек (пункт 2.1 договора).

Участок передан в собственность покупателя на основании передаточного акта от 03.02.2017, оплата по договору подтверждена копиями платежных поручений № 783696 от 11.01.2017, № 36546 от 24.01.2017 (т.3, л.д. 198-207).

Заявка на приобретение в собственность (выкуп) земельного участка, договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт к нему также подписаны представителем ФИО3 по доверенности ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости с кадастровым номером № (хоз. постройка) снят с кадастрового учета 16.04.2018 (т.2, л.д. 87).

На основании договора мены земельных участков от 30.06.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО1, спорный земельный участок с кадастровым номером № перешел в собственность ФИО1, а впоследствии был продан ФИО1 ФИО4 по договору купли-продажи от 24.08.2022 за 360 000 рублей (т.1, л.д. 77 -89).

Право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, зарегистрировано 02.09.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (в редакции, действовавшей на момент передачи спорного земельного участка в собственность ФИО3), на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, допускалось размещение жилого дома.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.

Право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).

Особенностью хозяйственных построек является то, что они не могут быть использованы в качестве здания, сооружения, поскольку для их возведения не требуется получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.

Хозяйственное строение - это вспомогательный (не самостоятельный) отдельно стоящий или пристроенный объект недвижимости хозяйственно-бытового назначения: сарай для содержания скота и птицы; сарай (бытовка) для хранения хозяйственного инвентаря; хозяйственный навес, навес для автомобилей; гараж; баня, летний душ, уборная; летняя кухня; теплица; погреб и т.п.

Основным критерием отнесения строения к вспомогательному (хозяйственному) является наличие на земельном участке основного жилого здания, по отношению к которому оно и выполняет вспомогательную обслуживающую функцию.

Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Таким образом, для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке отнесенного к объектам капитального строительства здания, сооружения, на которые зарегистрировано право собственности арендатора участка.

Возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Поскольку задекларированный ФИО3 объект (хозяйственная постройка) имел вспомогательное назначение, то наличие либо отсутствие на земельном участке хозяйственной постройки не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку строительство такого объекта в силу приведенных норм земельного законодательства не могло повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность в упрощенном порядке, без проведения торгов.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в собственность ФИО3 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке, а значит, у администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области не имелось оснований для предоставления поименованного выше земельного участка арендатору ФИО3 в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Формально правомерные действия сторон сделки, в частности арендатора, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства.

Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

Постройка, на наличие которой на земельном участке ссылался ФИО3, заявив о наличии оснований для передачи ему в собственность земельного участка без проведения торгов, исходя из ее габаритов, описания, отсутствия признаков прочной связи с землей и четкого функционального назначения, к объектам недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, и дает преимущественное право на приватизацию земельного участка, не относится, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии законных оснований для передачи органом местного самоуправления спорного земельного участка в собственность ФИО3 без проведения торгов. Указанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела опровергнуты не были.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии на земельном участке, как в настоящее время, так и на момент его приобретения в собственность ФИО3 строений, которые позволяли приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом следует учесть, что регистрация права собственности на хозяйственную постройку осуществлена ФИО3 06.12.2016 на основании декларации об объекте недвижимого имущества, то есть в упрощенном порядке без проверки органом по государственной регистрации прав наличия такого объекта в действительности и уже 16.04.2018 данный объект снят с кадастрового учета.

Принимая во внимание хронологию событий приобретения ФИО3 прав на земельный участок: 17.11.2016 - заключение договора аренды земельного участка (с указанием об отсутствии на участке строений), 06.12.2016 - регистрация права собственности на хозяйственную постройку, 16.01.2017 - заключение договора купли-продажи земельного участка, 16.04.2018 - регистрация прекращения права собственности на хозяйственную постройку, суд приходит к выводу о том, что что целевым назначением спорной хозяйственной постройки являлось оформление арендатором права собственности на земельный участок.

С учетом приведенных норм материального права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц подлежат восстановлению путем признания соответствующего постановления администрации и сделки недействительными в силу ничтожности, поскольку право на предоставление ФИО3 в собственность земельного участка по основанию возведения на нем хозяйственной постройки в период действия договора аренды не возникло, указанная сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Согласно статье 13 ГК РФ, статье 61 ЗК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, могут быть признаны судом недействительными.

При указанных выше обстоятельствах следует признать, что постановление администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.01.2017 № 2-зо «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО3» является незаконным, а следовательно, ничтожным является и заключенный без проведения торгов между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3 договор купли-продажи № 7 от 16.01.2017 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1400 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №

В судебном заседании установлено, что на основании договора мены земельных участков от 30.06.2018 ФИО3 передал земельный участок с кадастровым номером № в собственность ФИО1 Сведения об объектах недвижимости, расположенных на данном участке, в договоре мены отсутствуют (т.1, л.д. 77-78).

ФИО1, в свою очередь, продал земельный участок с кадастровым номером № ФИО4 на основании договора купли-продажи от 24.08.2022, в котором также отсутствуют указания о каких-либо постройках, расположенных на данном участке (т.1, л.д. 88-89).

Вместе с тем, при установленных судом обстоятельствах, приведенных выше, следует признать, что ответчик ФИО3 не имел права распоряжаться земельным участком, поскольку право собственности ФИО3 как продавца земельного участка основано на недействительном правоустанавливающем документе, следовательно, сделка между ФИО3 и ФИО1 (договор мены земельных участков от 30.06.2018) и последующая сделка между ФИО1 и ФИО4 (договор купли-продажи земельного участка от 24.08.2022) в силу статей 166-168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) с момента их совершения и не порождают никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно статье 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. То есть в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления иска об истребовании этого имущества у приобретателя. В пункте 39 указанного Постановления разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П, разъяснений, приведенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, в случае, если произошла двойная или более перепродажа имущества (передача по иным сделкам), то надлежащим способом защиты права является не применение последствий недействительности сделок, а истребование имущества из чужого незаконного или добросовестного владения конечного приобретателя.

При указанных обстоятельствах истцом выбран надлежащий способ защиты права, исковые требования в части истребования из незаконного владения ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем недопустимо истребование из его владения спорного земельного участка, подлежат отклонению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункты 37-38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Принимая во внимание вышеприведенные разъяснения, с учетом позиции ФИО1, согласно которой ФИО4 был предупрежден о возбужденном в отношении ФИО1 уголовном деле в связи с незаконным приобретением спорного земельного участка в собственность ФИО3, доводов о наличии у ФИО4 задолженности по оплате по договору купли-продажи земельного участка, то обстоятельство, что земельный участок приобретен ФИО4 на основании возмездной сделки, а право собственности продавца ФИО1 было зарегистрировано в ЕГРН, само по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя ФИО4

Кроме того, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО4 по ничтожной сделке лицом, которое в свою очередь приобрело этот участок в собственность по ничтожной сделке, последний не может быть признан добросовестным приобретателем, а значит, следует истребовать спорный земельный участок из чужого незаконного владения ФИО4 в муниципальную собственность.

Вопрос о применении последствий недействительности договоров купли-продажи, договора мены, взаиморасчетах между сторонами предметом настоящего спора не является, прав неопределенного круга лиц не затрагивает, стороны сделок вправе разрешить этот вопрос между собой в установленном законом порядке.

По общему правилу, закрепленному в статье 301 ГК РФ, лицом, которое вправе предъявить виндикационный иск, является собственник вещи.

В силу статьи 305 ГК РФ данное право принадлежит также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на вещном праве либо по иному основанию, установленному законом или договором.

Прокурор при предъявлении данного иска субъектом спорного материального правоотношения не выступает, вместе с тем, правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые он полагает нарушенными в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в собственность определенному лицу в преимущественном порядке и незаконным выбытием земельного участка из муниципальной собственности.

Интересы неопределенного круга лиц, включают, в том числе, интересы государства, действуя от имени которого, осуществляя полномочия по распоряжению землей, органы местного самоуправления проигнорировали нормы законодательства при вынесении оспариваемого постановления, заключении договора купли-продажи.

С учетом позиции органа местного самоуправления, полагающего законными вышеуказанные сделки, отсутствие намерения их оспорить, прокурор, обладающий в силу прямого указания закона правом заявить требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц.

Данный способ защиты направлен на защиту, восстановление прав неопределенного круга лиц, предполагает возврат спорного имущества в муниципальную собственность, распоряжение которой осуществляет орган местного самоуправления, являющийся ответчиком по делу.

Оценивая доводы представителя ответчика ФИО3 о пропуске срока исковой давности, суд исходит из того, что прокурором сделка оспаривается по основанию ничтожности, как не соответствующая закону и нарушающая публичные интересы, охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), к подобным требованиям применим трехгодичный срок исковой давности.

При обращении прокурора в защиту прав и законных интересов других лиц в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 45 ГПК РФ, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Судом установлено, что прокурор Калининского района Тверской области о нарушениях, допущенных при предоставлении ФИО3 земельного участка, должен был узнать не ранее 27.03.2020 (дата возбуждения уголовного дела в отношении ФИО1), иск подан прокурором 25.10.2022, то есть в пределах срока исковой давности.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. При предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

На момент вынесения оспариваемого постановления, заключения договора купли-продажи полномочиями по распоряжению спорным земельным участком обладала администрация муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области, в связи с чем привлечение названного органа местного самоуправления к участию в деле в качестве ответчика является обоснованным.

Вместе с тем, оснований для взыскания судебных расходов с органа местного самоуправления не имеется, поскольку его привлечение в качестве ответчика обусловлено характером спорных материальных правоотношений, полномочиями данного органа по распоряжению земельными участками в юридически значимые периоды спорных правоотношений.

Равным образом суд не усматривает оснований для взыскания государственной пошлины с ответчиков ФИО4, ФИО1, ФИО5, поскольку их привлечение к участию в деле не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав неопределенного круга лиц названными ответчиками.

С учетом изложенного, государственная пошлина, от уплаты которой в силу закона освобожден прокурор, в размере 1 451 рубль, исчисленном в соответствии с пунктом 1 статьи 333.19 НК РФ (600 рублей - по требованиям неимущественного характера об оспаривании постановления, об истребовании земельного участка, 851 рубль - по требованию имущественного характера об оспаривании сделки, исходя из выкупной цены земельного участка) подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в бюджет Калининского муниципального района Тверской области.

Настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Калининского района Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать незаконным постановление администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 16.01.2017 № 2-зо «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО3».

Признать ничтожным заключенный между администрацией муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО3 договор купли-продажи № 7 от 16.01.2017 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Истребовать из незаконного владения ФИО4 (паспорт №) земельный участок площадью 1400 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность муниципального образования Бурашевское сельское поселение Калининского муниципального района Тверской области.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № № №) в доход бюджета Калининского муниципального района Тверской области государственную пошлину в размере 1 451 рубль.

Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №.

Меры по обеспечению иска, принятые определением от 25.10.2022, в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 20 апреля 2023 года.

Судья А.С. Бабанова