Решение по делу № 2-568/2023 от 23.10.2023

УИД 16RS0049-01-2022-011113-40

2.211

дело № 2-568/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2023 года город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Ягудиной Р.Р.,

при секретаре судебного заседания Мироновой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО6 о взыскании стоимости устранения недостатков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании стоимости устранения недостатков.

В обоснование своего иска указано, что --.--.---- г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с использованием кредитных средств. Согласно условиям договора покупатель за счет собственных денежных средств и денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» в кредит согласно кредитному договору №-- от --.--.---- г., заключенному в городе Казань между покупателем и кредитором, покупает в собственность у продавца жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ....

Согласно п. 3 договора купли-продажи земельный участок и жилой дом продаются по цене в размере 1 625 000 рублей, при этом цена земельного участка составила 840 000 рублей, цена жилого дома составила 785 000 рублей. При этом ФИО2 передал ФИО1 по заключенному договору купли- продажи денежные средства в размере 2 940 000 руб.00 коп. наличными по распискам, а также ПАО «Сбербанк России» по заключенному кредитному договору на приобретение вышеуказанных объектов недвижимости перечислил ФИО1 2 400 000 руб.00 коп. за неотделимые улучшения в указанном жилом доме. После покупки дома с земельным участком н начала пользования домом по его назначению стали проявляться скрытые дефекты конструкций дома, стен и оконных блоков. По фасадной части дома стали появляться трещины, которые со временем увеличивались.

Для выявления причин появления недостатков и дефектов, фиксации их наличия, а также для определения стоимости работ по их устранению истец обратился к независимому оценщику.

Согласно заключению №А№-- от --.--.---- г. эксперт пришел к следующим выводам. В результате обследования выполненных строительных работ в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., д.Куюки, ... ..., выявлены недостатки и нарушения строительных норм и правил технических регламентов.

При обследовании фундаментной части объекта выявлены недостатки: не соответствие СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения».

При обследовании нижней части кладки стен и основания объекта выявлены недостатки: несоответствие СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

При обследовании возведенных каменных конструкций выявлены недостатки произведенных работ: не соответствует ГОСТ 530-2007 кирпич и камень керамические. Общие технические условия. ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические. Общие технические условия».

На обследованном объекте работы по устройству кровли являются не оконченными, выявлены недостатки: не соответствуют СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП --.--.---- г.-85», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП --.--.---- г.-87», СНиП --.--.---- г.-85 «Противопожарные нормы», CП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II -25-80». СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II -26-76», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП --.--.---- г.-87».

При обследовании оконных конструкций в доме зафиксированы недостатки: не соответствует ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой), ГОСТ 30970-2014 Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей. Общие технические условия.

По адресу ... ..., д.Куюки, ... ... имеются, недостатки, нарушения строительных норм и правил, технических регламентов.

Для устранения выявленных дефектов необходимо провести восстановительные строительно-ремонтные работы. Расчет стоимости работ по устранению недостатков в категоричной и однозначной форме может быть рассчитан только после обследований скрытых работ и утверждения дополнительными актами.

Для устранения выявленных недостатков в ... ... необходимо провести восстановительные строительно-ремонтные работы на сумму: 792 348 рублей.

На основании изложенного, просил взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по устранению недостатков в размере 792 348 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 25 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Определением суда от --.--.---- г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России».

В ходе судебного разбирательства представитель истца увеличил исковые требования, просил взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по устранению недостатков в размере 1 023 050 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в размере 70 200 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом увеличения поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, при этом суду предоставив письменные возражения на иск, указав, что недостатки, выявленные экспертом, не препятствуют использованию дома. Приобретая дом, истец осмотрел дом, у истца имелись все возможности для проведения экспертизы дома на выявление скрытых недостатков при покупке дома.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщило.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений статей 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Следовательно, в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными как для сторон, так и для суда при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из материалов дела следует, что --.--.---- г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, количество этажей - 1, общей площадью 118,7 кв. м, кадастровый номер №--, и земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, для индивидуальной жилой застройки, площадью 700 кв.м., кадастровый номер №--, находящихся по адресу: Российская Федерация, ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ....

В соответствии с п. 3 договора, стоимость жилого дома и земельного участка составила 1 625 000 руб., при этом цена земельного участка составила 840 000 рублей, цена жилого дома составила 785 000 рублей.

Договор был подписан сторонами, претензий и замечаний к договору составлено не было.

В договоре указания о недостатках в приобретаемом помещении отсутствуют.

Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Иск мотивирован тем, что после покупки дома с земельным участком н начала пользования домом по его назначению стали проявляться скрытые дефекты конструкций дома, стен и оконных блоков. По фасадной части дома стали появляться трещины, которые со временем увеличивались.

Согласно заключению №А-22-1090 от --.--.---- г. Регионального Бюро Независимой Оценки и Экспертизы эксперт пришел к следующим выводам. В результате обследования выполненных строительных работ в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., д.Куюки, ... ..., выявлены недостатки и нарушения строительных норм и правил технических регламентов.

Определением суда по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр Экспертизы", поставив перед экспертом следующие вопросы:

1) Определить какие недостатки имеются в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ...?

2) Установить причинно-следственную связь образования выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ...?

3) Определить рыночную стоимость устранения выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ...?

4) Какие выявленные недостатки в указанном жилом доме являются скрытыми, а какие явными?

Из заключения эксперта ООО "Центр Экспертизы"№-- следует, по первому вопросу, что в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ... установлено наличие следующих недостатков:

-Наличие трещин на лицевой кладке наружных стен;

-Стыки составных по длине стропил не располагаются над вертикальными опорами;

-Диагональные стропила на ребрах и под ендовыми крыши выполнены из пиломатериала, высота сечения которого не больше высоты сечения рядовых стропил;

-Коньковый брус в направлении фронтона главного фасада здания не опирается на несущие элементы конструкции крыши;

-Шаг стропил превышает 600 мм;

-Вентиляционные отверстия, позволяющие выводить наружу влажный воздух, проникающий на чердак из отапливаемых помещений, отсутствуют;

-Высота сечения балок чердачного перекрытия, на которые через стойки передается нагрузка от стропил, не превышает высоту остальных балок;

-Наличие неплотностей (щелей) между утеплителем и деревянными балками чердачного перекрытия;

-Опирание деревянных балок чердачного перекрытия на наружные стены из более теплопроводных материалов без гидроизоляционных прокладок;

-Прочность бетона монолитного ростверка конструкции фундамента ниже нормируемого значения;

-Отслоение поверхностного слоя бетона ростверка фундамента, расположенного выше уровня поверхности земли;

-Прочность бетонной подготовки пола входной группы ниже нормируемого значения.

Выявленные недостатки не соответствуют требованиям СНиП и ГОСТ, а именно:

ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»: п.5.1.4;

СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции Актуализированная редакция СНиП И-22-81*»: п.4.3;

СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом»: п.8.1.4, п.8.2.1.2, п.8.2.1.3, п.8.2.1.4, п.8.2.1.8, п.8.2.1.9, п.9.2.3.2;

СП 64.13330.2011 "СНиП И-25-80. Деревянные конструкции": п.8.70;

СП 17.13330.2017 «Кровли»: п.4.4;

СП 63 13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции»: п.6.1.6;

СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП --.--.---- г.-88»: п.9.2.

По второму вопросу, причинно-следственая связь образования выявленных недостатков:

№ п/п 1

Наименование дефектаНаличие трещин на лицевой кладке наружных стен

Причина возникновенияСтроительный дефект - нарушение требований по распределению внешней нагрузки на элементы слоистой кладки стен (фактически имеется опирание вышележащих конструкций деревянных балок чердачного перекрытия и стропильной системы на лицевой слой наружных стен, что способствует возникновению ненормативного напряженного состояния лицевой кладки и образованию трещин)

Стыки составных по длине стропил не располагаются над вертикальными опорами

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу стропильной системы

Диагональные стропила на ребрах и под ендовами крыши выполнены из пиломатериала, высота сечения которого не больше высоты сечения рядовых стропил

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу стропильной системы

Коньковый брус в направлении фронтона главного фасада здания не опирается на несущие элементы конструкции крыши

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу стропильной системы

Шаг стропил превышает 600 мм.

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу стропильной системы

вентиляционные отверстия, позволяющие выводить наружу влажный воздух, проникающий на чердак из отапливаемых помещений, отсутствуют.

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу кровли

Высота сечения балок чердачного перекрытия, на которые через стойки передается нагрузка от стропил, не превышает высоту остальных балок

Строительный дефект — нарушение технологии производства работ по монтажу чердачного перекрытия

Наличие неплотностей (щелей) между утеплителем и деревянными балками чердачного перекрытия

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу чердачного перекрытия

Опирание деревянных балок чердачного перекрытия на наружные стены из более теплопроводных материалов без гидроизоляционных прокладок

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу деревянных конструкций

Прочность бетона монолитного ростверка конструкции фундамента ниже нормируемого значения

Строительный дефект — нарушение технологии производства работ по монтажу монолитного железобетонного фундамента(возможные причины: применение бетона низкого качества, отсутствие соответствующего ухода за бетоном в период набора прочности - отсутствие обогрева)

Отслоение поверхностного слоя бетона ростверка фундамента, расположенного выше уровня поверхности земли

Прочность бетонной подготовки пола входной группы ниже нормируемого значения

Строительный дефект - нарушение технологии производства работ по монтажу бетонной подготовки пола

По третьему вопросу, виды и объем работ необходимые для устранения строительных недостатков соответствуют данным, приведенным в локальном ресурсном сметном расчете (приложение к заключению).

Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков в жилом доме, расположенном по адресу: ... ..., Пестречинский муниципальный район, Богородское сельское поселение, ... ... составляет 1 023 050 рублей 69 копеек.

По четвертому вопросу, классификация недостатков, с учетом фактического состояния освидетельствованных строительных конструкций на момент проведения судебной экспертизы:

№ п/п 12

Наименование недостаткаНаличие трещин на лицевой кладке наружных стенСтыки составных по длине стропил не располагаются над вертикальными опорами

Вид недостаткаЯвныйЯвный

Явный

Шаг стропил превышает 600 мм.

Явный

Вентиляционные отверстия, позволяющие выводить наружу влажный воздух, проникающий на чердак из отапливаемых помещений, отсутствуют.

Явный

Наличие неплотностей (щелей) между утеплителем и деревянными балками чердачного перекрытия

Явный

Скрытый

Прочность бетона монолитного ростверка конструкции фундамента ниже нормируемого значения

Скрытый

Отслоение поверхностного слоя бетона ростверка фундамента, расположенного выше уровня поверхности земли

Явный

Прочность бетонной подготовки пола входной группы ниже нормируемого значения

Скрытый

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно составлено уполномоченным на то лицом, имеющим право на проведение подобного рода экспертиз. Заключение содержит необходимые исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, профессионально использованную при производстве экспертизы, оформлено надлежащим образом, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Указанное заключение сторонами в ходе судебного заседания не оспорено, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы от сторон не поступило.

Как следует из пояснения представителей ответчика, при заключении договора купли-продажи между истцом и ответчиком были оговорены все условия сделки, в том числе и цена.

На момент подписания договора купли-продажи каких-либо претензий, в том числе и к качеству передаваемых объектов, стороны друг к другу не имели.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспорены.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, показал суду, что большинство указанных недостатков подлежали обнаружению при визуальном осмотре.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Договор купли-продажи спорного жилого дома, заключенный сторонами, содержит единственный пункт о качестве спорного жилого дома - п. 11 договора, согласно которому, до подписания договора жилой дом и земельный участок осмотрен покупателем. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию жилого дома и земельного участка по назначению, на момент осмотра покупателем не обнаружены. Продавец обязуется передать жилой дом и земельный участок в том состоянии, в котором они находились на момент осмотра покупателем.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пояснений сторон в судебном заседании, истец при приобретении спорного жилого дома его осмотрел.

Исходя из вышеприведенных норм о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, имеющего недостатки, которые необходимо устранять в последующем, согласовав условие о соответствующей цене. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома стороны имели ввиду жилой дом, находящийся в идеальном техническом состоянии, не требующем материальных вложений в устранение его недостатков, не представлено. При этом, заключенный сторонами договор купли-продажи спорного жилого дома содержит указание на то, что то качество, в котором спорный жилой дом, будучи осмотренным покупателем, не вызывает со стороны покупателя каких-либо претензий к его качеству, поэтому по данному делу необходимо установить, соответствует ли спорный жилой дом условиям заключенного договора купли-продажи с технической точки зрения. Между тем, истец не представил надлежащих доказательств того, что качество приобретенного им объекта недвижимости не соответствовало условиям договора купли-продажи, заключенного между ним и ответчиком.

Суд, разрешая заявленный спор, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, приходит к выводу, что приобретая спорный жилой дом, истец имел реальную возможность осмотреть указанное имущество, ознакомиться с технической документацией на него, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, претензии относительно качества дома при заключении договора отсутствовали. Цена приобретаемого имущества была согласована сторонами по результатам его осмотра истцом, таким образом, оснований для удовлетворения требований истца не имеется и во взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков в размере 1 023 050,69 руб. следует отказать.

Поскольку в удовлетворении требований истца о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 1 023 050,69 руб. отказано, то подлежат отклонению производные от основного требования истца о взыскании расходов по проведению судебной экспертизы в размере 70 200 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., расходов по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 (паспорт серии №-- №--) к ФИО1 (паспорт серии №-- №--) о взыскании стоимости устранения недостатков - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья (подпись) Ягудина Р.Р.