Решение по делу № 2-12279/2024 от 05.08.2025 - об истребовании из незаконного владения нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов.

50RS0031-01-2024-011760-78

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Кузьминой А.В.,

При ведении протокола секретарем Курбановой М.К.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ЭЛИТСТРОЙ-ОДИНЦОВО» к ФИО1 об истребовании из незаконного владения нежилого помещения, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «ЭЛИТСТРОЙ-ОДИНЦОВО» обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику ФИО1, с учетом уточнений по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения с К№ по адресу: АДРЕС признании права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение за собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме № по АДРЕС, взыскании судебных расходов. В обоснование требований указало, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), расположенном по адресу: АДРЕС, выбран способ управления МКД – управляющая организация, в качестве которой избрано ООО «ЭЛИТСТРОЙ-ОДИНЦОВО», что подтверждается протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД был заключен договор управления многоквартирным домом №. После заключения указанного договора истец приступил к выполнению своих обязанностей, в т.ч. обследованию состояния общего имущества МКД, в ходе которого было выявлено нахождение нежилого помещения, предназначенного для размещения оборудования пожарной безопасности, в чужом владении ответчика. Спорное нежилое помещение с К№ располагается по адресу: АДРЕС. Указанное нежилое помещение относится к помещениям вспомогательного назначения, общему имуществу МКД, предназначенному для использования в целях, связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, а именно: размещения оборудования противопожарной безопасности и организации пожарного поста с круглосуточным персоналом. Согласно сведениям ЕГРН, спорное помещение находится в собственности ФИО1 Регистрация права собственности на общедомовое имущество существенно нарушает права жителей многоквартирного дома, ограничивает доступ в помещение уполномоченных лиц, в том числе для использования и обслуживания системы автоматики пожарной сигнализации многоквартирного дома, что несет угрозу жизни и здоровью жителей МКД. Просят, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истребовать из незаконного владения ФИО1 нежилое помещение с К№ по адресу: АДРЕС признать право общей долевой собственности на помещение с К№ по указанному адресу за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, включив его в состав общего имущества МКД, взыскать со ФИО1 в пользу истца в счет возмещения расходов на оплату госпошлины 95 768 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 90 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований с учетом уточнений настаивал по изложенным в исковом заявлении доводам.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о рассмотрении извещена.

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, с заявленными истцом требованиями не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве(т.1 л.д.168-169) и уточнениях к отзыву, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, судом извещались.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителей сторон, счел возможным рассмотреть дело при установленной явке, по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, изучив письменные материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственной органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), определен состав общего имущества, к которому относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-0-0 отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит как от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, так и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного объекта гражданских прав.

В силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в числе прочего, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: АДРЕС(т.1 л.д.12-17).

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом №, выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией (Вопрос № повестки дня); управляющей организацией избрано ООО «ЭЛИТСТРОЙ-ОДИНЦОВО» (Вопрос № повестки дня)(т.1 л.д.18-34).

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что в ходе обследования состояния общего имущества МКД было выявлено нахождение помещения, предназначенного для размещения оборудования пожарной безопасности, в чужом владении; спорное помещение с К№ располагается по адресу: АДРЕС; указанное помещение относится к помещениям вспомогательного назначения, общему имуществу МКД, предназначенному для использования в целях, связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, а именно: размещения оборудования противопожарной безопасности и организации пожарного поста с круглосуточным персоналом. Регистрация права собственности на общедомовое имущество существенно нарушает права жителей многоквартирного дома, ограничивает доступ в помещение уполномоченных лиц, в том числе для использования и обслуживания системы автоматики пожарной сигнализации многоквартирного дома, что несет угрозу жизни и здоровью жителей МКД(т.1 л.д.35-37).

Согласно сведениям ЕГРН, спорное помещение находится в собственности ФИО1 (т.1 л.д. 49-52, 79-82, 114-120).

В подтверждение своих доводов в материалы дела стороной истца представлены: комиссионный акт обследования общедомового имущества МКД от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что при попытке осмотра системы противопожарной защиты (СПЗ) МКД установлено, что доступ в техническое помещение, предусмотренное проектной документацией, разработанной ООО «ИСО» СКП», где установлена СПЗ и система диспетчеризации, невозможен, так как помещение используется прежней управляющей организацией ООО «Победа-Комфорт» (п. 10); предостережение ОНД и ПР по Одинцовскому городскому округу МЧС России о недопустимости нарушения обязательных требований от ДД.ММ.ГГГГ №/ПНН(т.1 л.д.57-58); ответ ООО «Победа-Комфорт» (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), которым подтверждается, что помещение находится в частной собственности, в связи с чем основания для обеспечения круглосуточного доступа в указанное помещение сотрудников ООО «Элитстрой-Одинцово» отсутствуют(т.1 л.д.54).

В своих возражениях ответчик указывала на то, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет; по своему назначению нежилое помещение согласно проектной документации и техническому плану никогда не являлось диспетчерской, оборудование пожарной безопасности возможно и подлежит переносу.

В подтверждение своих доводов представлены: техническое описание кадастрового инженера с экспликацией к поэтажному плану (т.1 л.д. 177-179); проектная документация (пояснительная записка) (т.1 л.д. 180-181).

В целях проверки доводов сторон, для выяснения всех юридически значимых по делу обстоятельств по ходатайству представителя истца, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Консалтинговая группа «Платинум».

Согласно выводам судебной экспертизы(заключение экспертов №), нежилое помещение по адресу: АДРЕС, с К№ площадью 131,7 кв.м., предназначено для обслуживания и эксплуатации более одного помещения в доме и входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома; инженерно-техническое оборудование в данном нежилом помещении предназначено для обслуживания и эксплуатации более одного помещения в многоквартирном жилом доме, требующим постоянного и открытого доступа в целях обеспечения его эксплуатации, контроля и входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Экспертами установлено, что оборудование противопожарной безопасности, установленное в нежилом помещении по адресу: АДРЕС, обслуживает два многоквартирных трехподъездных жилых дома № и №а по ул. Вокзальная в зоне жилого комплекса «Сердце Одинцово»; установленное оборудование противопожарной безопасности не является стационарным, перенос его в другое помещение возможен с разработкой проектной документации в установленном законом порядке(т.2 л.д.5-53).

Суд считает указанное экспертное исследование, допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям закона. Экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, в том числе проектная документация, которые учитывались экспертом при даче заключения, что следует из текста заключения, выводы эксперта являются ясными и понятными, эксперт обладает квалификацией, необходимой для дачи ответов на поставленные вопросы. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности изложенных специалистом выводов суд не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, в силу ст.56 ГПК РФ, - суду не представлено.

Разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что нежилое помещение с К№, общей площадью 131,7 кв.м, по адресу: АДРЕС, по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания всего дома, следовательно, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, а потому не могло быть оформлено в собственность ФИО1, регистрация помещения на ее имя сама по себе не свидетельствует о том, что данное помещение имеет самостоятельное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другим помещениям многоквартирного дома, до настоящего времени спорное помещение продолжает использоваться собственниками помещений многоквартирного жилого дома для обслуживания всего дома, не выбывало из их пользования и владения, а равно не может быть использовано и не используется самостоятельно в силу его особенных технических характеристик.

Доводы ответчика о том, что оборудование пожарной безопасности возможно и подлежит переносу, подлежат отклонению в силу следующего.

На момент монтажа оборудования действовали требования Приказа МЧС РФ от 25.03.2009 № 175 «Об утверждении свода правил «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования» (СП5.13130.2009).

В соответствии с ранее действующими требованиями п. 13.14.5 СП5.13130.2009, приборы приемно-контрольные и приборы управления, как правило, следует устанавливать в помещении с круглосуточным пребыванием дежурного персонала. В обоснованных случаях допускается установка этих приборов в помещениях без персонала, ведущего круглосуточное дежурство, при обеспечении раздельной передачи извещений о пожаре, неисправности, состоянии технических средств в помещение с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, и обеспечении контроля каналов передачи извещений. В указанном случае помещение, где установлены приборы, должно быть оборудовано охранной и пожарной сигнализацией и защищено от несанкционированного доступа.

В помещение с круглосуточным пребыванием дежурного персонала должны быть выведены извещения о неисправности приборов контроля и управления, установленных вне этого помещения, а также линий связи, контроля и управления техническими средствами оповещения людей при пожаре и управления эвакуацией, противодымной защиты, автоматического пожаротушения и других установок и устройств противопожарной защиты (п. 14.4 СП5.13130.2009).

В соответствии с Приказом МЧС России от 25.03.2009 № 175, пожарный пост – специальное помещение объекта с круглосуточным пребыванием дежурного персонала, оборудованное приборами контроля состояния и управления средствами пожарной автоматики (п. 3.69).

Помещение пожарного поста или помещение с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, должно располагаться, как правило, на первом или цокольном этаже здания. Допускается размещение указанного помещения выше первого этажа, при этом выход из него должен быть в вестибюль или коридор, примыкающий к лестничной клетке, имеющей непосредственный выход наружу здания (п. 13.14.10).

Согласно п. 13.14.12 СП5.13130.2009, помещение пожарного поста или помещение с персоналом, ведущим круглосуточное дежурство, должно обладать следующими характеристиками: площадь, как правило, не менее 15м; температура воздуха в пределах от 18С до 25С при относительной влажности не более 80%; наличие естественного и искусственного освещения, а также аварийного освещения, которое должно соответствовать СНиП23-05; освещенность помещений: при естественном освещении не менее 100лк, от люминесцентных ламп не менее 150лк, от ламп накаливания не менее 100лк, при аварийном освещении не менее 50лк; наличие естественной или искусственной вентиляции согласно СНиП41-01-2003; наличие телефонной связи с пожарной частью объекта или населенного пункта. В данных помещениях не должны устанавливаться аккумуляторные батареи резервного питания, кроме герметизированных.

Таким образом, поскольку спорное помещение в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС, было единственным, отвечавшим требованиям СП5.13130.2009, инженерно-техническое оборудование было размещено именно в нем.

В настоящее время действует Приказ МЧС России от 31.07.2020 № 582 «Об утверждении свода правил «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (вместе с «СП 484.1311500.2020. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»).

В соответствии с п. 3.22 СП 484.1311500.2020 пожарный пост: специальное помещение, оборудованное приборами приемно-контрольными пожарными и/или приборами пожарными управления (или их выносными панелями индикации и/или управления), с круглосуточным пребыванием обученного дежурного персонала.

ППКП и ППУ, функциональные модули индикации и управления, ИБЭ следует устанавливать в помещении пожарного поста. Допускается установка указанных устройств в других помещениях при одновременном выполнении условий:

а) обеспечение указанными устройствами уровня доступа 2 (для лиц, ответственных за пожарную безопасность объекта, т.е. лиц, уполномоченных на принятие решений по изменению режимов и состояний работы технических средств) и уровня доступа 3 (для лиц, осуществляющих техническое обслуживание и наладку СПА объекта);

б) обеспечение передачи всех извещений, предусмотренных указанными устройствами, на пожарный пост с целью отображения световой индикации и звуковой сигнализации, а также обеспечения функций ручного управления, регламентируемых национальными и межгосударственными стандартами (п. 5.12 СП 484.1311500.2020).

СПС должна проектироваться с целью выполнения следующих основных задач: своевременное обнаружение пожара; достоверное обнаружение пожара; сбор, обработка и представление информации дежурному персоналу (п. 6.1.1 СП 484.1311500.2020).

Согласно п. 5.15 СП 484.1311500.2020 пожарный пост (при его наличии) должен располагаться на первом или цокольном этаже здания. Расстояние от двери помещения пожарного поста до выхода из здания должно быть не более 25 м.

Поскольку в иное помещение, отвечающее требованиям СП 484.1311500.2020 в части размещения и оборудования круглосуточного пожарного поста, в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС, отвечающее требованиям СП 484.311500.2020 отсутствует, что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, а потому перенос оборудования в иное помещение в данном МКД невозможен.

При таком положении, учитывая, что истцом избран надлежащий способ защиты права, суд приходит к выводу об истребовании из незаконного владения ФИО1 нежилого помещения с К№ по адресу: АДРЕС и признании права общей долевой собственности на нежилое помещение с К№ по адресу: АДРЕС, АДРЕС, пом. IX за собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС, включив его в состав общего имущества многоквартирного дома.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с законом (ст. 1, 14, 41 и 58 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В порядке, предусмотренном ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дел (ст. 88 ГПК РФ).

В данной связи, судебные расходы истца, которые складываются из расходов по оплате госпошлины в размере 95 768 руб. и расходов на проведение судебной экспертизы в размере 90 000 руб.(т.1 л.д.202), подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ суд,

Решил:

Истребовать из незаконного владения ФИО1 (паспорт № нежилое помещение с К№ по адресу: АДРЕС

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение с К№ по адресу: АДРЕС за собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС включив его в состав общего имущества МКД.

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Взыскать со ФИО1 в пользу ООО «ЭЛИТСТРОЙ-ОДИНЦОВО» (ИНН АДРЕС в счет возмещения расходов на оплату госпошлины 95 768 рублей, расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы (заключение экспертов ООО «Консалтинговая группа «Платинум» №) – 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд МО в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2025 года