Дело №2-1-10060/2025

40RS0001-01-2025-013608-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года город Калуга

Калужский районный суд Калужской области в составе:

председательствующего судьи Илюшкиной О.И.,

при секретаре Евдокушиной Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Калуги в интересах ФИО1, к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области о признании приказа незаконным, включении в реестр пострадавших соинвесторов,

УСТАНОВИЛ:

22 сентября 2025 года заместитель прокурора города Калуги обратился в суд в интересах ФИО1 к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области, уточнив требования, просил признать незаконным приказ ответчика об исключении ФИО1 из реестра пострадавших соинвесторонв от 23 января 2025 года №30; обязать министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу включить ФИО1 в реестр пострадавших соинвесторов Калужской области.

В обоснование иска указано, что 06 мая 2004 года ФИО1 заключила с ООО «Арсис» договор № о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> передаче ей в собственность квартиры общей площадью 50,51 кв. м. В 2008 году строительство дома прекратилось. Решением Калужского районного суда Калужской области от 11 июля 2008 года за ФИО1 признано право собственности на 5051/571863 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилом многоквартирном <адрес>. 30 июля 2009 года ООО «Арсис» было ликвидировано. Для завершения строительства указанного многоквартирного дома был привлечен новый застройщик ООО «Терраинвест», который также не выполнил своих обязательств по договорам, заключенными с гражданами – участниками долевого строительства в установленный в договорах срок, в связи с чем ФИО1 в 2012 году была включена в реестр пострадавших соинвесторов в соответствии с приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области. 20 июля 2015 года между ФИО1 и иными гражданами, также являющимися собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, как продавцами и ООО «Терраинвест», как покупателем, был заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительством жилом доме, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 5051/571863 доли в праве собственности в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Приказом ответчика от 23 января 2025 года №30 ФИО1 исключена из реестра пострадавших соинвесторов на основании абз.4 пункта 7 статьи 7 Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» вследствие прекращения обязательств, в соответствии с которыми пострадавший соинвестор является участником строительства объекта строительства. Вместе с тем, поскольку ООО «Терраинвест» не было получено разрешение на реконструкцию указанного объекта, действия по заключению договора долевого участия не предпринимались, исключение ФИО1 из реестра пострадавших соинвесторов является незаконным.

Старший помощник прокурора города Калуги ФИО3 в судебном заседании утоненные требования поддержала.

Представитель ответчика министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области на основании доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменного отзыва, указав, что 20 июля 2015 года между гражданами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: <адрес> ООО «Терраинвест» заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительством жилом доме. ФИО1 также передала свою долю в праве общей долевой собственности ООО «Терраинвест». Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация прекращения права собственности на долю в праве общей долевой собственности в размере 5051/571863 принадлежащую ФИО1 Таким образом ФИО1 распорядилась своим имуществом – долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: <...> и перестала быть участником строительства данного многоквартирного дома.

Третьи лица Управление Росреестра по Калужской области, ООО «Терраинвест», ООО «Арсис» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06 мая 2004 года ФИО1 заключила договор № с ООО «Арсис» о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> передаче ей в собственность квартиры общей площадью 50,51 кв. м.

ООО «Арсис» обязалось сдать в эксплуатацию указанный дом в IV квартале 2005 года. В 2008 году строительство прекратилось.

ФИО1 в 2008 году обратилась в Калужский районный суд Калужской области с иском к ООО «Арсис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости по адресу: <адрес>.

Вступившим в законную силу решением Калужского районного суда Калужской области от 11 июля 2008 года за ФИО1 признано право собственности на 5051/571863 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой <адрес>, согласно проектно-сметной документации, расположенный в городе Калуге по <адрес>.

22 августа 2008 года указанная доля зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

30 июля 2009 года ООО «Арсис» ликвидировано. Для завершения строительства указанного многоквартирного дома был привлечен новый застройщик ООО «Терраинвест».

В целях защиты прав граждан – участников строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, на территории Калужской области принят Закон Калужской области от 4 июня 2012 года № 283-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области».

Указанным законом предусмотрено ведение на территории Калужской области реестра объектов строительства и реестра пострадавших соинвесторов.

В связи с тем, что строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> было остановлено на срок более шести месяцев и застройщик ООО «Терраинвест» не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами – участниками долевого строительства в установленный в договорах срок, согласно Положению о порядке, условиях включения в реестр пострадавших соинвесторов и его ведения, утвержденного приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> от 9 июля 2012 года № 139 и в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 2 Закона № 283-03, указанный многоквартирный жилой дом признан проблемным объектом и включен в реестр объектов строительства (приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области от 8 октября 2012 года № 230/1).

ФИО1 на основании заявления и в соответствии с Положением о порядке, условиях включения в реестр пострадавших соинвесторов и его ведения, утвержденного приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области от 9 июля 2012 года № 138 «Об утверждении Положения о порядке, условиях включения в Реестр пострадавших соинвесторов и его ведения» в 2012 году включена в реестр пострадавших соинвесторов.

09 июля 20015 года между ФИО1 и ООО «Терраинвест» заключено соглашение о зачете взаимных требований (далее соглашение), в соответствии с пунктом 1 которого, между сторонами подлежит заключению договор долевого участия в строительстве «Проблемного объекта» - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> течение 10 рабочих дней с момента получения разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства (второй этап) многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, согласно которого объектом долевого строительства по настоящему договору является двухкомнатная <адрес> проектной общей (оплачиваемой) площадью 55,87 кв. м, проектной жилой площадью 30,65 кв. м, расположенная на 3 этаже строящегося многоквартирного 22-х этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, стоимостью 927 720 рублей.

20 июля 2015 года между ФИО1, а также другими гражданами, имеющими в собственности доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу <адрес>, и ООО «Терраинвест» заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительством жилом доме (далее договор кули-продажи доли), по условиям которого собственники долей продали, а покупатель приобрел в собственность № доли в праве незавершенного строительством жилом доме, назначение: объект незавершенного строительства, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью застройки 1083,5 кв. м, расположенный по адресу <адрес>.

Пунктом 2 соглашения установлено, что сумма долга стороны 1 (ФИО1) перед стороной 2 (ООО «Терраинвест») по договору купли-продажи доли, составляет 927 720 рублей.

Пунктом 4 соглашения установлено, что сумма долга стороны 2 (ООО «Терраинвест») перед стороной 1 (ФИО1) по договору купли-продажи доли составляет 606 120 рублей.

Пунктом 5 соглашения установлено, что в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о зачете встречных однородных требований, указанных в пункте 2 и 4 настоящего соглашения.

В результате произведенного зачета задолженность стороны 1 перед стороной 2 по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, указанного в пункте 1 настоящего соглашения, погашается частично на сумму в размере 606 120 рублей (пункт 6 соглашения). В результате произведенного зачета задолженность стороны 2 перед стороной 1 по договору купли-продажи доли погашается полностью на сумму в размере 606 120 рублей.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости 18 сентября 2015 года произведена государственная регистрация прекращения права собственности на долю в праве общей долевой собственности в размере 5051/571863 принадлежащую ФИО1ООО «Терраинвест» не было получено разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства (второй этап) многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, вследствие чего договор долевого участия в строительстве «Проблемного объекта» также не заключен.

Приказом ответчика от 23 января 2025 года № ФИО1 исключена из реестра пострадавших соинвесторов на основании абз.4 пункта 7 статьи 7 Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» вследствие прекращения обязательств, в соответствии с которыми пострадавший соинвестор является участником строительства объекта строительства.

Согласно пояснению представителя ответчика в судебном заседании после продажи доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: <адрес>, права и обязанности ФИО1 в отношении объекта по адресу: <адрес>, прекратились.

С указанными доводами суд не соглашается, по следующим основаниям.

Законом Калужской области от 4 июня 2012 года №283-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» предусматриваются меры финансовой и социальной поддержки пострадавших соинвесторов (статьи 4 и 5).

Данный Закон Калужской области направлен на защиту прав граждан – участников строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков (пункт 1 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 1 этого Закона Калужской области предусмотрено, что его действие не распространяется на правоотношения, связанные с заключением после вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договоров, которые не предусмотрены указанным Федеральным законом (пункт 2).

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Взаимосвязанными с приведенными положениями статьи 1 Закона Калужской области №283-ОЗ о сфере его действия являются положения пункта 1 статьи 2 данного акта, определяющие понятия «проблемного объекта» и «пострадавшего соинвестора», а также положения статьи 7 о ведении Реестра пострадавших соинвесторов.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 2 Закона Калужской области № 283-ОЗ проблемный объект - многоквартирный дом, расположенный на территории Калужской области, в строительство которого привлечены денежные средства и (или) иное имущество граждан, в отношении которого недобросовестный застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, то есть строительство не начато (не было начато) в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев. К проблемным объектам не относятся многоквартирные дома, строительство которых не начиналось (не началось) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предусматривалось строительство.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 2 Закона Калужской области №283-ОЗ пострадавший соинвестор - гражданин, являющийся в соответствии с законодательством участником строительства, инвестировавший денежные средства и (или) иное имущество в строительство проблемного объекта, добросовестно выполнявший и выполняющий свои обязательства согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому недобросовестный застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.

Пункт 1 статьи 7 названного Закона Калужской области предусматривает ведение Реестра пострадавших соинвесторов (представляющего собой в силу пункта 1 статьи 2 унифицированный перечень о пострадавших соинвесторах) Уполномоченным органом.

Реестр содержит сведения:

1) о пострадавшем соинвесторе в соответствии с Федеральным законом «О персональных данных» (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации по месту жительства или временного пребывания, фактический адрес места жительства);

2) о проблемном объекте (проблемных объектах), участником договора (договоров) строительства которого (которых) является (являлся) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, общая площадь жилого помещения);

3) об ином многоквартирном доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, участником договора строительства которого является (право на получение жилого помещения в котором в соответствии с настоящим Законом имеет) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, площадь жилого помещения);

4) о документах, подтверждающих права на жилые помещения в проблемном объекте или ином многоквартирном доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов (наименование и реквизиты соответствующих документов, в том числе документов, свидетельствующих об уступке права требования жилого помещения в проблемном объекте);

5) иную информацию, включаемую Уполномоченным органом (пункт 3 статьи 7).

Включение в Реестр пострадавшего соинвестора осуществляется на основании заявления, представляемого пострадавшим соинвестором в Уполномоченный орган.

К заявлению прилагаются документы, необходимые для включения пострадавшего соинвестора в Реестр:

1) документ, удостоверяющий личность заявителя, полномочия представителя;

2) договор, подтверждающий участие в строительстве проблемного объекта;

3) платежные документы, подтверждающие оплату по договору участия в строительстве проблемного объекта.

Пострадавший соинвестор вправе по своему усмотрению приложить к заявлению иные документы, подтверждающие его права на жилые помещения в проблемных объектах и (или) неисполнение недобросовестным застройщиком своих обязательств по соответствующим договорам участия в строительстве (пункт 4 статьи 7).

Основаниями по пункту 6 статьи 7 указанного Закона Калужской области для отказа во включении пострадавшего соинвестора в Реестр являются: 1) неподтверждение статуса, установленного подпунктом 4 пункта 1 статьи 2 данного Закона; 2) непредставление документов, указанных в подпунктах 1-3 пункта 4 данной статьи; 3) недостоверность представленных сведений.

Положением о порядке, условиях включения в Реестр пострадавших соинвесторов и его ведения, утвержденным Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области от 09 июля 2012 года №138, предусмотрено, что Реестр пострадавших соинвесторов ведется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области на бумажном и электронном носителях (пункт 4). В реестр включаются пострадавшие соинвесторы при условии их соответствия подпункту 4 пункта 1 статьи 2 Закона Калужской области N 283-ОЗ (пункт 6). Вопрос о включении либо невключении в Реестр разрешается, в силу пункта 8 названного Положения, по результатам рассмотрения документов, представленных в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области.

Таким образом, поскольку судом установлено, что ФИО1, является субъектом правоотношений, возникших на основании договора об инвестировании в строительство от 06 мая 2004 года, заключенного между ней и ООО «Арсис», последующее заключение ФИО1 договора купли-продажи доли в незавершенном строительством жилом доме от 20 июля 2015 года и соглашения о зачете взаимных требований от 09 июля 2015 года обусловлено именно этим обстоятельством и направлено на урегулирование правоотношений, возникших из вышеназванного договора об инвестировании, суд приходит к выводу, что между ФИО1 и ООО «Терраинвест» фактически сложились отношения по участию в долевом строительстве, обязательства, принятые по соглашению, выполнены истцом в полном объеме, при этом недобросовестный застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.

С учетом вышеприведенных норм права и фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства области от 23 января 2025 года № в части исключения ФИО1 из реестра пострадавших соинвесторов является незаконным.

В указанной связи суд признает за ФИО1 право на восстановление в реестр пострадавших соинвесторов Калужской области, и возлагает на министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу включить ФИО1 в реестр пострадавших соинвесторов Калужской области.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования заместителя прокурора города Калуги в интересах ФИО1, удовлетворить.

Признать незаконным приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области №30 от 23 января 2025 года в части исключения ФИО1 из реестра пострадавших соинвесторов.

Обязать министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу включить ФИО1 в реестр пострадавших соинвесторов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий О.И. Илюшкина

Мотивированное решение

составлено 08 декабря 2025 года.