Дело №2-1060/2023
УИД 29RS0024-01-2023-000773-66
31 мая 2023 года г. Архангельск
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Соломбальский районный суд г. Архангельска в составе
председательствующего судьи Ждановой К.И.,
при секретаре судебного заседания Федоровцевой А.А.,
с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» о признании передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, штрафа,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (далее – АО «ТПУ «Рассказовка», застройщик) о признании передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, штрафа.
В обоснование требований указал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № № от 13.12.2018 в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение, условный номер 644, назначение квартира, номер подъезда (секции) 6, этаж 3, проектная общая площадь 65,60 кв.м, количество комнат 2, расположенного по адресу: <адрес>. 12.07.2021 застройщиком в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства дома и обязательстве явиться для принятия квартиры. В ходе телефонного разговора сообщено, что приемка квартир истца будет проводиться 24.08.2021. В этот день представителем Участника долевого строительства и представителем Застройщиком составлены акты осмотра квартиры и оборудования в квартире, в указанном акте зафиксированы следующие недостатки: не установлены накладки на петли всех оконных блоков; не установлены накладки на анкера крепления рамы оконных блоков в комнате 1, 2, 3; отсутствуют ручки створок всех оконных блоков; требуется регулировка створок оконных блоков; частично замяты уплотнители стеклопакетов оконных блоков; не загерметизирован стык отлива и откоса оконного блоков по углам снаружи; контруклон отливов оконных блоков; не установлены капельники на оконных блоках; зазоры на стыках уплотнителей и штапиков стеклопакета оконного блока на кухне по углам; царапины всех стеклопакетов; не закреплена противопожарная муфта на канализационных стояках в квартире; на момент осмотра нет тяги в каналах вентиляции в квартире; остатки застывшего бетона вдоль монолитных стен в квартире; частично отсутствует трассировка помещений в квартире; неисправен счетчик холодной воды; нет вентиляционных коробов. 19.11.2021 истцом получен односторонний акт передачи объекта долевого строительства, датированный 01.11.2021, из которого следует, что истец уклонился от принятия объекта долевого строительства (п.2 Акта). 29.11.2021 между сторонами составлен акт из которого следует, что замечания, указанные в акте от 24.08.2021 не устранены. Вместе с этим фактическая передача ключей (фактический допуск собственника в квартиру) состоялась 19.01.2023.
Ссылаясь на нарушение условий договора, требования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
ФИО1 просил суд признать недействительным составленный АО «ТПУ «Рассказовка» в одностороннем порядке передаточный акт от 01.11.2021 по договору № № от 13.12.2018; взыскать неустойку, начисленную за период с 01.01.2021 по 19.01.2023, в размере 2 634316 рублей 68 копеек и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.
По определению суда дело рассмотрено при имеющейся явке.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Статья 7 Закона об участии в долевом строительстве направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Как следует из материалов дела и не отрицалось участниками процесса, 13.12.2018 между АО «ТПУ «Рассказовка» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого Застройщик обязался в срок не позднее 31.12.2020 своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – жилой дом № 1 в составе жилого комплекса, строящийся с привлечением денежных средств участников долевого строительства, по строительному адресу: <адрес>, и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства - жилое помещение, условный номер 644, назначение квартира, номер подъезда (секции) 6, этаж 3, проектная общая площадь 65,60 кв.м, количество комнат 2, Участнику долевого строительства в собственность, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (пункты 1.1., 3.1.,3.2., 5.1. договора).
Пунктом 4.2. определена цена договора 6461937 рублей 84 копейки, которая в полном объеме оплачена истцом на основании мемориального ордера ПАО Сбербанк № 23-16 от 13.12.2018.
29.06.2021 АО «ТПУ «Рассказовка» направило ФИО1 сообщение о завершении строительства многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> (адрес <адрес>) и готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение вручено ФИО1 19.07.2021 (ШПИ 12922332002659).
Осмотр квартиры и оборудования в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, состоялся 24.08.2021.
В результате осмотра составлен акт, с указанием в пункте 2 выявленных недостатков при приемке квартиры и оборудования в ней, а именно: не установлены накладки на петли всех оконных блоков; не установлены накладки на анкера крепления рамы оконных блоков в комнате 1, 2, 3; отсутствуют ручки створок всех оконных блоков; требуется регулировка створок оконных блоков; частично замяты уплотнители стеклопакетов оконных блоков; не загерметизирован стык отлива и откоса оконного блоков по углам снаружи; контруклон отливов оконных блоков; не установлены капельники на оконных блоках; зазоры на стыках уплотнителей и штапиков стеклопакета оконного блока на кухне по углам; царапины всех стеклопакетов; не закреплена противопожарная муфта на канализационных стояках в квартире; на момент осмотра нет тяги в каналах вентиляции в квартире; остатки застывшего бетона вдоль монолитных стен в квартире; частично отсутствует трассировка помещений в квартире; неисправен счетчик холодной воды; нет вентиляционных коробов.
12.11.2021 ответчиком в адрес истца направлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № № от 13.12.2018.
Согласно одностороннему акту, составленному АО «ТПУ «Рассказовка» 01.11.2021, Застройщик закрепил исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве № № от 13.12.2018 по передаче Участнику долевого строительства объекта долевого строительства, площадью 65,60 кв.м, с присвоением адреса: <адрес> (пункт 1). Односторонним актом Застройщик подтверждает, что сообщение о готовности Объекта долевого строительства к передаче было отправлено Участнику долевого строительства 30.06.2021 заказным письмом с уведомлением о вручении. Застройщик констатирует уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (пункт 2). Застройщик подтверждает, что Объект долевого строительства находится в надлежащем состоянии, соответствующем условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям (пункт 3).
Односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 01.11.2021 и инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства вручены истцу 19.11.2021 (ШПИ 12799463611391).
Вместе с тем, 29.11.2021 состоялся повторный осмотр квартиры и оборудования в ней, истцом и представителем ответчика зафиксировано, что замечания, указанные в акте осмотр квартиры и оборудования в квартире, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, от 24.08.2021 не устранены.
19.01.2023 сторонами составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором отражено, что недостатки (окно в левой части квартиры, выходящее на ул. Анны Ахматовой, имеет внешние повреждения рамы, замяты уплотнители рамы в углах, в квартире захламление 66 блоков и 2 мешка клея монтажного) не устранены, ключи от квартиры Участником долевого строительства получены.
Разрешая требования истца в части признания недействительным составленного АО «ТПУ «Рассказовка» в одностороннем порядке передаточного акта от 01.11.2021 по договору № № от 13.12.2018, суд исходит из следующего.
Действительно, пункт 5.5 договора № № от 13.12.2018 содержит условие о том, что при уклонении Участника долевого строительства от подписания Передаточного акта или при отказе Участника долевою строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств, Застройщик в порядке установленном законом, по истечение 2 (двух) месяцев с даты направления уведомления о завершении строительства Объекта долевого строительства вправе составить односторонний акт о передаче Объекта долевого строительства.
Пунктом 5.7 названного договора установлено, что Участник долевого строительства при наличии недостатков Объекта до подписания акта приема-передачи о передаче Объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указываются недостатки Объекта, и отказаться от подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком своих обязанностей в соответствии с действующим законодательством.
Судом установлено, что указанные в акте от 24.08.2021 недостатки объекта долевого строительства ответчиков на момент составления одностороннего акта от 01.11.2021 не устранены, при повторном осмотре 29.11.2021 недостатки также ответчиком не устранены, не устранены в полном объеме и на момент получения истцом ключей от квартиры.
Таким образом, обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцом недостатков объекта долевого строительства нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
При таких обстоятельствах по делу и в силу положений пункта 5.7 договора № № от 13.12.2018 истец вправе отказаться от подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком своих обязанностей в соответствии с действующим законодательством.
Требования истца подлежат удовлетворению в части признания недействительным содержания одностороннего акта передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № № от 13.12.2018, составленного ответчиком 01.11.2021, в части указания в пункте 2 на уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (2 предложение) и содержания пункт 3 – «Застройщик подтверждает, что Объект долевого строительства находится в надлежащем состоянии, соответствующем условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям».
В части разрешения требований о взыскании неустойки, начисленной за период с 01.01.2021 по 19.01.2023, в размере 2 634316 рублей 68 копеек, суд исходит из следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Следовательно, подлежащая применению в данном случае ключевая ставка, действовавшая на день установленного договором участия в долевом строительстве срока исполнения обязательства (31.12.2020), составляла 4,25%.
Истец просит взыскать неустойку за период с 01.01.2021 по 19.01.2023.
Между тем в соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.
Указанное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования – 29.03.2022.
Учитывая изложенное, размер неустойки за период с 01.01.2021 по 28.03.2022 составил 825727 рублей 96 копеек (6461937,84 *4,25%/300*451 день*2).
В силу пункта 4 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
Доказательств злоупотребления правом со стороны истца или уклонения от принятия объекта долевого строительства в установленный срок ответчиком в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.
Получение истцом сообщения ответчика о готовности передать объект долевого строительства не свидетельствует об уклонении истца от принятия спорной квартиры.
При осмотре 24.08.2021 истцом квартиры были выявлены многочисленные недостатки, допущенные ответчиком при строительстве объекта долевого строительства, на которые было указано застройщику в актах и последствии в претензии, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Доводы ответчика об освобождении от ответственности, путем отказа в удовлетворении требований, или применение положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Аналогичные положения, предусматривающие инициативу ответчика по уменьшению неустойки на основании данной статьи, содержатся в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в котором также разъяснено, что заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Учитывая характер спора, длительность нарушения права истца, стоимость объекта, соблюдая баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, оснований для снижения размера неустойки суд не усматривает.
Ответчиком не приведены исключительные обстоятельства, в силу которых имеются основания для уменьшения неустойки. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п.п. 73, 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01.01.2021 по 28.03.2022 в размере 825727 рублей 96 копеек.
В силу пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 412863 рубля 98 копеек.
На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11457 рублей 28 копеек.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» о признании передаточного акта недействительным, взыскании неустойки, штрафа удовлетворить частично.
Признать недействительным содержание одностороннего акта передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве № № от 13.12.2018, составленного акционерным обществом «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» 01.11.2021 в части указания в пункте 2 на уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и пункт 3.
Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку, начисленную на период с 01.01.2021 по 28.03.2022 в размере 825727 рублей 96 копеек, штраф в размере 412863 рубля 98 копеек, всего: 1238591 рубль 94 копейки.
Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11457 рублей 28 копеек.
Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Соломбальский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий К.И. Жданова
Мотивированное решение суда изготовлено 07.06.2023.