Дело № 2-2965/2024

УИД: 56RS0028-01-2024-000363-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2024 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Уразалиновой Э.Б.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО5 обратились в Переволоцкий районный суд Оренбургской области с иском к ФИО6, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (Продавец), ФИО4 и ФИО5 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает покупателю в общую совместную собственность принадлежащие Продавцу на праве собственности жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>.

Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок были полностью затоплены в результате подтопления (затопления) в паводковый период.

ФИО6 согласно выписке из ЕГРИП является индивидуальным предпринимателем, одним из видов деятельности которого является вид - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий.

Кроме того, согласно выпискам из ЕГРЮЛ ФИО6 является председателем правления потребительского кооператива «Коттедж» (ИНН №) основным видом деятельности, которого является вид - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; председателем правления потребительского кооператива «Усадьба» (ИНН №) одним из видов деятельности, которого является вид - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; председателем правления потребительского кооператива «СПК «Урал» (ИНН №) одним из видов деятельности, которого является вид - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; - единственным учредителем и генеральным директором ООО «Приуралье» (ИНН №), одним из видов деятельности которого является вид - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий.

В связи с чем ФИО6 является профессиональным застройщиком и не мог не знать, что продаваемый им истцам жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период.

Кроме того, истцами после затопления жилого дома и земельного участка было установлено, что <адрес> включено в приказ Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Урал в границах поселка Весенний и села Ивановка Оренбургского района Оренбургской области» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Вместе с тем, ответчик не предупредил истцов о том, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период.

В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указанный значимый недостаток также не указан.

Таким образом, ответчик ввел истцов в заблуждение, не указав, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период.

Указанный недостаток является существенным, так как неустраним; при этом истцам в нарушение ч. 2 ст. 10 Закона РФ «Защите прав потребителей» информация о том, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период, не была предоставлена.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу абзаца 15 ч. 2 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», если приобретаемый потребителем товар был в употреблении или в нем устранялся недостаток (недостатки), потребителю должна быть предоставлена информация об этом.

На основании изложенного, у истцов имеются все основания полагать, что со стороны ответчика имеют место действия, направленные на введение истцов в заблуждение.

Согласно ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Считают, что своими неправомерными действиями ответчик причинил истцам нравственные страдания (моральный вред), размер которых истцы оценивают в 100 000 руб.

В частности, моральный вред состоит в том, что при покупке истцы не были предупреждены о том, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период, в результате дом и земельный участок были затоплены, что привело к лишним переживаниям.

Просили суд с учетом уточнения исковых требований расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 (Продавец), ФИО4 и ФИО5 (Покупатель); взыскать с ФИО6 в пользу истцов уплаченные по договору денежные средства в размере 7 500 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом.

Определением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО4, ФИО5 возвращено в связи с неподсудностью.

Определением Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено, исковое заявление ФИО4, ФИО7 направлено в тот же суд для разрешения вопроса о принятии иска.

Определением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ года настоящее гражданское дело передано по подсудности в Оренбургский районный суд Оренбургской области.

Истцы ФИО4, ФИО5, ответчик ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель истцов ФИО1, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Представил дополнительные письменные пояснения относительно заявленных требований, согласно которым в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В рассматриваемом деле ответчик осуществил продажу дома и земельного участка.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Информация о наличии зоны подтопления не была указана в договоре. О наличии зоны подтопления истцы не были постелены в известность. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об их границах. Сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий включаются в ЕГРН (пункт 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N? 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости»).

В выписке из ЕГРН на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, полученной продавцом уже после регистрации спорного договора в Росреестре, в графе 5 указано, что ограничений прав и обременение земельного участка не зарегистрировано.

Право собственности за ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №. Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, полученной ФИО6 после регистрации за ним права собственности на земельный участок, также не следует, что спорный земельный участок имеет какие-либо ограничения или обременения.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что ФИО6 было известно об имеющихся ограничениях в отношении спорного земельного участка и он намеренно ввел истцов в заблуждение, как указано в исковом заявлении, не имеется.

Приказ Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Урал в границах поселка Весенний и села Ивановка Оренбургского района Оренбургской области» № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылаются в исковом заявлении истцы, утратил силу. Вместе него было издан Приказ Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Урал в границах поселка Весенний и села Ивановка Оренбургского района Оренбургской области» № от 30.03.2021 года. Указанные приказы опубликованы на официальном сайте Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов и доступны к ознакомлению всем гражданам.

Как верно отмечено в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N №, при недоказанности факта того, что продавец знал о наличии обременения или ограничения использования земельного участка, и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Кроме этого, на публичной кадастровой карте Росреестра сведения об ограничениях спорного земельного участка также имеются и покупатели, зная, что приобретают объекты недвижимости в ЖК «ПРИУРАЛЬЕ», исходя из самого названия микрорайона, при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумции знания закона, должны были знать об ограничениях в использовании участка.

То обстоятельство, что спорный земельный участок и жилой дом расположены в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), не свидетельствует о невозможности использования данных объектов по их целевому назначению. Тем более одним из видов разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство.

За всю историю существования микрорайона «ЖК Приуралье» села Ивановка (с 2011 года) не было случаев затопления жилых домов и не было предпосылок к этому, учитывая высоту расположения земельных участков к уровню воды в реке Урал.

При этом затопление коснулось не только территории Оренбургского района, которые расположены в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), но и затронуло многие населённые пункты области, в частности, Орск, Новотроицк, Оренбург. Изложенное выше свидетельствует о том, что затопление территории спорного земельного участка не носит постоянного и систематического характера, а стало следствием чрезвычайной ситуации.

На основании актов обследования межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области № от ДД.ММ.ГГГГ года «О признании жилых помещений подлежащими капитальному ремонту» жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вошел в перечень жилых помещений, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации, связанной с высоким уровнем воды в результате весеннего паводка в 2024 году и в отношении него признана необходимость проведения капитального ремонта. При этом выводов о том, что указанный жилой дом не пригоден для проживания, нет.

Постановлением Правительства Оренбургской области № от ДД.ММ.ГГГГ установлена мера социальной поддержки в виде выплаты на капитальный ремонт гражданам, жилые помещения которых повреждены в результате чрезвычайной ситуации на территории Оренбургской области в связи с прохождением весеннего паводка в 2024 году. Размер выплаты рассчитывается, исходя из площади жилого помещения, и составляет 7 000 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, истцы вправе получить от государства выплату на капитальный ремонт жилого дома в размере 1 115 800 руб. Оформление данной выплаты носит заявительный характер.

При таких обстоятельствах, ответчик считает, что истцами выбран неверный способ защиты права.

Третьи лица Управление Росреестра по Оренбургской области, администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района, администрация МО Оренбургский район Оренбургской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявивишихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого продавец продает покупателю в общую совместную собственность принадлежащие продавцу на праве собственности жилой дом по адресу: <адрес>, и земельный участок по тому же адресу.

Жилой дом общей площадью 159,4 кв.м., с кадастровым номером №. Наличие ограничений (обременений) не зарегистрировано. Земельный участок площадью 549 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №. Наличие ограничений (обременений) не зарегистрировано (п. 2 договора).

По соглашению сторон объект недвижимости продается по цене 7 500 000 руб., из них: жилой дом – 5 688 300 руб., земельный участок – 1 811 700 руб. (п. 4 договора).

Покупатель подтверждает, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрены, при этом претензий по состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет (п. 11 договора).

Договор имеет силу передаточного акта (п. 20 договора).

Согласно выписке из ЕГРИП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ в качестве индивидуального предпринимателя, основной вид деятельности – выращивание винограда, дополнительные виды деятельности – в числе прочего, строительство жилых и нежилых зданий.

Из выписок из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ право общей совместной собственности ФИО4 и ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Сведения о наличии ограничений (обременений) на спорный земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в выписке из ЕГРН отсутствовали.

Согласно Указу Губернатора Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении на территории Оренбургской области режима чрезвычайной ситуации регионального характера» обстановка, сложившаяся на территории Оренбургской области в результате прохождения весеннего паводка, признана чрезвычайной ситуацией регионального характера.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указали, что в результате паводка их дом был затоплен, ответчик ввел истцов в заблуждение, не указав, что жилой дом и земельный участок находятся в зоне подтопления (затопления) в паводковый период, указанный недостаток является существенным, так как неустраним.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 495 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

Покупатель вправе до заключения договора розничной купли-продажи осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле.

Если покупателю не предоставлена возможность незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, указанную в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи (пункт 4 статьи 445), а если договор заключен, в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Продавец, не предоставивший покупателю возможность получить соответствующую информацию о товаре, несет ответственность и за недостатки товара, возникшие после его передачи покупателю, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли в связи с отсутствием у него такой информации.

Тождественные положения закреплены в пункте 1 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно статье 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1).

В силу статьи 12 Закона о защите прав потребителей, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (пункт 1).

Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (пункт 2).

При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие непредоставления ему полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге) потребитель вправе потребовать возмещения такого вреда в порядке, предусмотренном статьей 14 настоящего Закона, в том числе полного возмещения убытков, причиненных природным объектам, находящимся в собственности (владении) потребителя (пункт 3).

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (пункт 4).

Согласно пункту 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при определении разумного срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 12 Закона, в течение которого потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков, необходимо принимать во внимание срок годности товара, сезонность его использования, потребительские свойства и т.п.

Продавец несет ответственность по договору за любое несоответствие товара, которое существует в момент перехода риска на покупателя, даже если это несоответствие становится очевидным только позднее, а также за любое несоответствие товара, которое возникает после передачи товара покупателю и является следствием нарушения им любого своего обязательства, включая нарушение любой гарантии того, что в течение того или иного срока товар будет оставаться пригодным для обычных целей или какой-либо конкретной цели либо будет сохранять обусловленные качества или свойства ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

При этом, согласно пункту 4 статьи 12 Закона РФ N 2300-1, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информации о товаре, следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора является установление обстоятельств не предоставления продавцом такой информации о товаре, которая сформировала у покупателя неверное представление о характеристиках товара и при наличии которой покупатель бы данный товар не приобрел, исходя из обусловленных качеств товара, свойств и целей его использования, разумный срок обращения покупателя с требованием о расторжении договора и отсутствие о покупателя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара.

Как следует из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.09.2024 года согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 13.02.2023. Данный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №

Земельный участок с кадастровым номером № расположен в границе № (реестровый номер границы), внесенной на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Урал в границах поселка Весенний и села Ивановка Оренбургского района Оренбургской области», утвержденный Нижне-Волжским бассейновым водным управлением.

Как следует из данных Публичной кадастровый карты, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне с особыми условиями использования территорий, как и исходный земельный участок с кадастровым номером №, а именно в границе № (реестровый номер границы), внесенной на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к реке Урал в границах поселка Весенний и села Ивановка Оренбургского района Оренбургской области», утвержденный Нижне-Волжским бассейновым водным управлением.

Управлением дополнительно проведены соответствующие мероприятия и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) государственным регистратором Управления ФИО9 были внесены сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зоны № (реестровый номер границы).

Согласно выписке ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: в соответствии со ст. 67.1 п. 6 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ: В границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: 1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов затопления, подтопления; 2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических и взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами, вид/наименование: Зона затопления при половодьях и паводках 1 % обеспеченности территорий, прилегающих к реке Урал, в границах п. Весенний и с. Ивановка Оренбургского района, тип: Иная зона с особыми условиями использования территории, дата решения: ДД.ММ.ГГГГ, номер решения: 121, наименование ОГВ/ОМСУ: Нижне-Волжское бассейновое водное управление.

Таким образом, усматривается, что расположение жилого дома в непосредственной близости от р. Урал является очевидным и не предполагает необходимости наличия у покупателя специальных познаний для определения данных характеристик земельного участка.

Кроме того, информация о расположении жилого дома в границе зоны затопления являлась общедоступной, поскольку данная информация отображена на публичной кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра, даже несмотря на то, что была внесена в ЕГРН относительно спорного земельного участка только ДД.ММ.ГГГГ. При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером № из которого образован спорный земельный участок №, сведения о наличии его расположения в границах зоны затопления имелись с ДД.ММ.ГГГГ.

Довод истцов о не предоставлении вышеуказанной информации при заключении договора купли-продажи не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку даже при отсутствии у них данной информации в момент приобретения земельного участка, они непосредственно до регистрации права собственности на земельный участок имели возможность получить всю необходимую информацию о характеристиках земельного участка, проявив разумную степень заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости от реки Урал, с учетом сложившейся в марте – начале апреля 2024 года на территории Оренбургской области неблагоприятной ситуации в связи с весенним паводком, увеличением притока в Ириклинское водохранилище.

Анализируя обстоятельства дела, поведение сторон, суд полагает, что при приобретении жилого дома и земельного участка за два дня до введения на территории Оренбургской области чрезвычайной ситуации, в связи с паводком, у покупателей имелась достаточная информация и возможность получения информации о характеристиках земельного участка, необходимых для его использования.

Положениями п. 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в течение девяти рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Согласно части 1 статьи 30 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.

В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.

Принимая во внимание, что спорный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, был заключен между ФИО6 (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатели) ДД.ММ.ГГГГ, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателям произведена ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ на территории Оренбургской области введен режим чрезвычайной ситуации регионального характера, суд исходит из того, что истцы не были лишены возможности своевременно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В данном случае ссылка истцов на непредоставление им ответчиком информации о нахождении жилого дома и земельного участка в зоне подтопления (затопления) в паводковый период, является несостоятельной и не принимается судом во внимание, поскольку данная информация не является скрытой, является общедоступной, размещена в Публичной кадастровой карте, в связи с чем истцы не были лишены возможности получить данную информацию самостоятельно.

Учитывая изложенное, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Также в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи истцы ссылаются на положения гражданского и земельного законодательства о не указании существенных условий договора, что является основанием для его расторжения.

Разрешая данные доводы, суд также полагает их несостоятельными исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю информацию о расположении земельного участка, которая может повлиять на планируемое использование земельного участка.

Анализируя условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО4, ФИО5, суд приходит к выводу, что предмет договора и существенные условия были согласованы сторонами.

Информация о возможном использовании земельного участка (категория земель, вид разрешенного использования) была доведена до покупателей.

Каких-либо ограничений в использовании (приостановление или отказ в государственной регистрации права в связи с отсутствием в договоре сведений о земельном участке и т.д.) не имелось.

При таких обстоятельствах, ссылка истцов на то, что им не предоставлена информация о земельном участке, что препятствовало использованию земельного участка, является необоснованной.

Согласно ответу администрации МО Ивановский сельсовет Оренбургского района от ДД.ММ.ГГГГ испрашиваемый земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне Ж (зона малоэтажной жилой застройки).

Согласно выписке из ЕГРН, одним из видов разрешенного использования земельного участка является индивидуальное жилищное строительство.

Из ответа отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Оренбургский район от ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительства жилого дома по адресу: <адрес>, не выдавалось.

Из пояснений представителя ответчика установлено, что земельный участок принадлежал на праве собственности ответчику, он возвел на нем капитальное строение – жилой дом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, оформив его впоследствии в упрощенном порядке.

Таким образом, то обстоятельство, что спорный земельный участок и жилой дом расположены в зоне с особыми условиями использования территорий (затопления и подтопления), не свидетельствует о невозможности использования данных объектов по их целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием.

Установленные обстоятельства спора, а именно, возникновение чрезвычайной ситуации в Оренбургской области, не свидетельствуют о недобросовестном умолчании ответчиком о свойствах спорного участка и допустимом его использовании, ограничениях использования участка, являющихся основанием для возложения на него гражданско-правовой ответственности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ответу Министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО Ивановский сельсовет ФИО2 <адрес> ФИО2 <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилых помещений подлежащими капитальному ремонту» жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вошел в перечень жилых помещений, пострадавших в результате чрезвычайной ситуации, связанной с высоким уровнем воды в результате весеннего паводка в 2024 году и в отношении него признана необходимость проведения капитального ремонта. Заявок на получение выплат на проведение капитального ремонта вышеуказанного жилого помещения от собственников в министерство не поступало, выплаты не производились.

Таким образом, истцы не лишены возможности воспользоваться своим правом на получение мер социальной поддержки, как пострадавшим от паводка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2024 года, взыскании уплаченной по договору денежной суммы, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 января 2025 года

Судья: О.В. Евсеева