Дело № 2-1158/22
54RS0002-01-2022-000604-31
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 октября 2022 года г. Новосибирск
Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Пуляевой О.В.
при секретаре Балчиковой М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ "На Советской" к ФИО1, ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4 о признании права отсутствующим, возложении обязанности совершить действия,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 (том 1 л.д.3), в котором просил возложить обязанность привести жилые помещения *** 14 *** по *** в течение 2 месяцев со дня вступления решения в законную силу в первоначальное состояние, взыскать государственную пошлину в размере 6 000 руб.
В обоснование требований со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ указано, что собственником квартир №** и 14 является ответчик, который провел перепланировку путем объединения двух квартир с присоединением части общего имущества собственников многоквартирного жома (далее – МКД). Право собственности на вновь созданное имущество зарегистрировано 26.01.2021. Истец – управляющая компания.
В ходе рассмотрения спора – после ознакомления истца с регистрационным делом, поступившим в суд, истцом установлено, что квартира продана ФИО2, в связи с чем, так же заявлены требования к указанному лицу (том 2 л.д.88), в т.ч. о возложении обязанности привести *** 14 в первоначальное состояние в течение того же срока.
**** истцом уточнены требования (том 2 л.д. 104), он просит возложить на ответчиков обязанность привести *** 14 *** по Вокзальной магистрали *** в первоначальное состояние в течение 2 месяцев со дня вступления решения в законную силу, признать отсутствующим право на часть общего имущества – коридор, присоединенный к жилому помещению – квартирам 13 и 14, взыскать государственную пошлину.
В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал. Полагал, что заявленный ответчиками срок исковой давности не пропущен, поскольку он должен исчисляться с момента, когда право было зарегистрировано, т.е. в данном случае с октября 2021 года. До этого момента право собственности у ответчиков отсутствовало. В материалах дела нет ни одного документа, свидетельствующего о законности перепланировки. Ответчик не отрицает, что затронуты несущие стены. Штамп в плане квартиры на 2001 год «погашено», не говорит о том, что перепланировка введена в эксплуатацию. Кроме того, в судебном заседании 18.10.2022 представитель истца указал, что привести *** 14 в первоначальное состояние необходимо на 1988 год, ответчик ФИО2 является дочерью ФИО1, которая была зарегистрирована по адресу ***, т.е. в спорной квартире.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителей.
Представители ФИО1, в т.ч. третье лицо ФИО4, просили в иске отказать, указывая, что ответчица собственником созданной объединенной квартиры являлась длительное время – с 2001 года. Был создан (заказан) проект, согласован и получено соответствующее разрешение. Коридор был в зоне квартир ** и **, он не был приватизирован. Коридор стал собственностью с момента объединения квартир, приобретенных в 1996 и 1998 годах. Соответствующие документы о согласовании не сохранились. В 1999 году было получено согласие всех собственников МКД, которое представить невозможно, документы утрачены. Не было ни одной причины, чтобы не ввести квартиру в эксплуатацию. Прошлых собственников нет, их право не нарушено. Квартира весной 2001 года была принята в эксплуатацию. Судебная практика говорит, чтобы выяснить к кому предъявлять иск, нужно выяснить, кто собственник. Фактически имуществом, в т.ч. коридором, обладал ответчик. Фактически ТСЖ не обладало спорным имуществом. В данном случае может быть предъявлен только виндикационный иск.
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, заявляя о пропуске истцом срока исковой давности. В обоснование возражений указано, что помещение, о котором идет речь в иске, не было общедомовым имуществом. Предыдущий собственник купил квартиры уже с перегородкой. Необходимо также принимать во внимание предшествующую судьбу данного помещения. Коридор никогда не был общедолевым, 20 лет никто, кроме собственников квартир 13 и 14 не мог попасть.
Третье лицо – ФИО3 в судебное заседание не явился, направил представителя, который в полном объеме поддержал позицию ответчиков, указывая, что фактически должен являться ответчиком по делу.
Суд, заслушав представителя истца, представителей ответчиков, третье лицо ФИО4, представителя третьего лица – ФИО3, заслушав показания свидетеля ФИО5, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.
Ответчиками не оспаривалось, что истец создан с целью управления МКД по Вокзальной магистрали, 19.
ФИО1 **** приобрела в собственность *** по Вокзальной магистрали (том 1 л.д.181, том 1 л.д.106), площадью 97,6 кв.м. (техпаспорт представлен на л.д.212 том 2).
Ею так же **** (том 2 л.д.62, том 1 л.д.108) приобретена *** указанном доме, площадью 65, 4 кв.м.
Итого, площадь квартир составляла 163 кв.м.
В период пользования квартирами ФИО1 произведено фактическое объединение квартир путем присоединения к ним площади дома, которая ранее не входила в указанную площадь квартир ** и **.
Так, в материалы дела предоставлена копия письма начальника управления УЖКХ района (том 2 л.д.184), согласно которой представлен на рассмотрение проект перепланировки для согласования. При этом, в нем указано какие действия необходимо совершить собственнику. В п. 16 указано, что по окончанию работ необходимо произвести комиссионную приемку выполненных работ. В п.17 указано, что вопрос по прихожей, которая появляется в процессе перепланировки квартир за счет «кармана» лестничной клетки решить с УЖХ дополнительно. В поэтажном плане на **** указанное помещение обозначено ** площадью 8,5 кв.м., как не входящее в состав квартир 13 и 14. Рабочий проект (том 1 л.д.125) согласован ****.
Ответчиками суду не представлены доказательства исполнения вышеуказанного требования.
Согласно ответа БТИ (том 1 л.д.37) от **** в последней технической инвентаризации от **** зафиксировано объединение квартир 13 и 14 в одну с присоединением помещения общего имущества (тамбура) МКД. Разрешительной документации на нее представлено. В техническом документе поставлен штамп «перепланировка не утверждена», разрешительной документации не представлено.
Согласно «фрагменту 5 этажа» (том 1 л.д.115) по состоянию на **** квартиры объединены, площадь указанного в вышеуказанном письме «кармана» составляет 7,5 кв.м. Имеется штамп «не принято в эксплуатацию».
Согласно информации ЦКО и БТИ (том 2 л.д.211) имеется технический паспорт на ***, согласно которого данная квартира имела параметры, установленные в плане по состоянию на **** (том 2 л.д.212 оборот). Кроме того, техническое состояние и состав *** согласно договора купли-продажи (том 1 л.д.108) поименован в информации БТИ ** от **** по результатам обследования в натуре от ****, которая ФИО1 суду не представлена. Помещения ***, поименованные в техническом паспорте по состоянию на **** совпадают с поэтажным планом Городского бюро технической инвентаризации, представленным истцом (дом поименован как Советская,47). Из вышеуказанного ответа ЦКО и БТИ (том 2 л.д.211) следует, что техническая документация на *** указанный орган не передавалась.
В суд представлено заявление ФИО1 от **** (том 1 л.д.212), адресованное в регистрирующий орган, согласно которого данный ответчик просит осуществить государственную регистрацию прав на ***,14 площадью 170,1 кв.м.
Регистрация права собственности на ***,14 за ФИО1 произведена **** (том 1 л.д.58).
В ходе рассмотрения спора по договору купли-продажи от **** (том 2 л.д.40) квартира приобретена ответчиком ФИО2 В материалах дела (том 1 л.д.157) имеется нотариальное согласие третьего лица – ФИО3 на приобретение ***,14 *** по Вокзальной магистрали ***.
Таким образом, на дату рассмотрения спора ФИО2 является лицом, за которым зарегистрировано право собственности на спорное имущество (номер государственной регистрации 54:35:021055:1889-54/164/2022-3), а потому исходя из заявленных требований она является надлежащим ответчиком по требованию о признании права отсутствующим.
На дату регистрации прав ФИО1 на ***, 14 (октябрь 2021 года) действовал ЖК РФ, согласно ст.28, 40 которого завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав. Кроме акта, возможно было сохранить помещение в новом состоянии на основании судебного акта.
В том же время, собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
При этом, границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом установлено, что действиями ФИО1 одновременно с изменением состава квартир внесено изменение в их площадь. При "реконструкции" фактически присоединено чужое имущество, не являвшееся жилым (на которое у ФИО1 ранее не было зарегистрировано право собственности). Помещению при этом в 2011 году (на данную дату действовал ЖК РФ) присвоен кадастровый **.
В свою очередь лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Доказательств соблюдения процедуры присоединения чужого имущества к квартирам как до вступления в действие ЖК РФ, так и после, суду не представлено.
Кроме того, в 1999 году (дата фактического объединения квартир, о которой говорит ФИО1) действовал ГК РФ, согласно ст.218 которого право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.244, 246 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суду не представлены доказательства наличия такого согласия в том время, как выполненные работы (фактическое присоединение коридор) касаются общего имущества в многоквартирном доме.
Если следовать позиции ответчиков о том, что указанный коридор (тамбур) не принадлежал собственникам МКД, то ответчиками должно быть указано иное лицо, которое они считают собственником объекта недвижимости. И даже в этом случае, приобретение ФИО1 помещения должно было производиться на основании какой-либо гражданско-правовой сделки, доказательств наличия которой суду не представлено.
Пунктом 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ установлено, что защита жилищных прав может быть осуществлена путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Ссылки ответчиков на отсутствие нарушения чьих-либо прав присоединением помещения, не принадлежащего ранее ФИО1, судом отклоняются, как необоснованные, поскольку достоверно установлен факт уменьшения общего имущества собственников многоквартирного жилого дома (которое существовало с даты регистрации первой квартиры в доме, как минимум с **** – даты приватизации *** предыдущими собственниками – том 2 л.д.62) без получения на это согласия всех собственников, что предусмотрено ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, что свидетельствует о нарушении прав собственников, а также учитывая, что ТСЖ в силу закона несет ответственность за надлежащее состояние и сохранность общего имущества, в связи с чем, оно вправе требовать устранения нарушений, касающихся общего имущества.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий и т.д.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям Конституционного суда Российской Федерации (Определение от дата N 489-О-О) помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от дата N 491), использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Вместе с тем, ответчиками не представлено доказательств того, что спорое (присоединенное) помещение является таковым, следовательно оно являлось общим.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в данном случае в силу закона имущество принадлежало всем собственникам МКД, а зарегистрировано за иным лицом – одним из них), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчики не доказали, что помещение коридора не было отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, каких-либо доказательств подтверждающих изменение на законных основаниях характеристик данного помещения, суду не представлено.
Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку первоначальное оспариваемое зарегистрированное право возникло лишь 26.01.2022. Иск предъявлен 14.02.2022 (том 1 л.д.8).
При этом, права истца (представляющего интересы собственников МКД), нарушены ответчиками регистрацией права собственности на вновь созданный объект - ***,14 площадью 170,1 кв.м. (которой присвоен соответствующий кадастровый номер), а не частью данной квартиры площадью 7,5 кв.м., в связи с чем, следует признать отсутствующим право собственности на квартиру в целом. В таком случае, в собственности ФИО1 будут находиться квартиры в первоначальном состоянии – до их объединения (имевшие ** и **) и право ее собственности на них не будет нарушено, вместе с тем, будет восстановлено право собственности на общее имущество собственников МКД.
Суд так же учитывает, что действия ответчиков ФИО1 (которой уже на **** - том 1 л.д. 65 было известно о наличии спора) и ФИО2 (которая проживала в данной квартире ранее), совершивших сделку купли-продажи **** квартиры в период рассмотрения спора судом, нельзя признать добросовестными, поскольку они направлены на создание препятствий в рассмотрении гражданского дела и восстановлении прав собственников имущества.
Избирая кандидатуру лица, которое должно привести имущество в первоначальное положение, суд исходит из того, что такие действия надлежит произвести тому ответчику, который обладал имуществом в первоначальном виде (т.е. в виде двух квартир) и приводил имущество в состояние, находящееся в настоящее время, т.е. ФИО1
Истцом оплачена госпошлина в размере 6 000 руб. По делу (с учетом двух заявленных требований) подлежала уплате госпошлина в размере 2*6000=12 000 руб. Согласно ст.98, 103 ГПК РФ она подлежит распределению между ответчиками (признание отсутствующими прав (по 3000 руб.), возложение обязанности совершить действия – 6 000 руб.).
Истец просит суд установить срок для исполнения требования. Согласно ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 206 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск ТСЖ "На Советской" (ОГРН <***>) к ФИО2 (паспорт 5011 **, выдан **** ОУФМС России по *** в ***) и ФИО1 (паспорт серия 5006 **, выдан **** ОВД ***) удовлетворить.
Признать отсутствующим право ФИО2 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 54:35:021055:1889, площадью 170,1 кв.м. по адресу ***, Вокзальная магистраль ***,14, зарегистрированное **** (номер государственной регистрации 54:35:021055:1889-54/164/2022-3).
Признать отсутствующим право ФИО1 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 54:35:021055:1889, площадью 170,1 кв.м. по адресу ***, Вокзальная магистраль ***,14, зарегистрированное **** (номер государственной регистрации 54:35:021055:1889-54/13/2021-1).
Возложить на ФИО1 обязанность в течение 2 месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу, привести площади квартир 13 и 14 *** по Вокзальной магистрали *** в первоначальное состояние (согласно технических документов до проведения объединения указанных квартир – проведения технической инвентаризации от ****).
Если ответчик не исполнит решение в течение указанного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ "На Советской" государственную пошлину в размере 9 000 руб.
Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский Областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска.
Судья