Дело № 3а-668/2023
55OS0000-01-2023-000582-25
Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Карева Е.П.,
при секретаре Жунусове Д.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 16 ноября 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕГА 2» (ранее общество с ограниченной ответственностью Ингка Сентерс Рус Проперти Б») к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение) об оспаривании решения Бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 409 920 +/- 224 кв.м., местоположение: <...>.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет <...> рублей.
На основании отчета об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года, подготовленного оценщиком ООО «Первая Оценочная Компания» ФИО1, административный истец 31 марта 2023 года обратился в Бюджетное учреждение, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Решением Бюджетного учреждения от 28 апреля 2023 года № ОРС-№ <...> в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» обратилось в суд с настоящим административным заявлением.
Согласно сведениям, содержащимся в едином государственном реестре юридических лиц, 3 ноября 2023 года в связи с внесением изменений в учредительные документы произошла смена наименования общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» на общество с ограниченной ответственностью «МЕГА 2» (далее – ООО «МЕГА 2»).
В судебном заседании представитель административного истца ООО «МЕГА 2» ФИО2 заявленные требования поддержал, не возражал против выводов судебной экспертизы; указал, что полномочий на изменение предмета административных исковых требований представленная доверенность не содержит, считал необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы № 1592/2-4-23 от 23 октября 2023 года.
Представитель Бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании заявленные административным истцом требования не признала в полном объеме, просила отказать в удовлетворении административного иска.
Представитель Администрации города Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта.
Исследовав материалы административного дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 3, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 409 920 +/- 224 кв.м., местоположение: <...> (том 2 л.д. 40-43).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты определения которой затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере правоотношений, регулируемых земельным и гражданским законодательством. Соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ 31 марта 2023 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 18 февраля 2023 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года, подготовленный оценщиком ООО «Первая Оценочная Компания» ФИО1 (том 1 л.д. 8-256).
Решением Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № ОРС-№ <...> от 28 апреля 2023 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Проанализировав положения Устава бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», а также утвержденные директором бюджетного учреждения Положение о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в бюджетном учреждении Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Регламент рассмотрения бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 2 л.д. 156-169), суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение бюджетного учреждения принято компетентным органом, в пределах предоставленных полномочий (одним из основных видов деятельности является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ), в установленный частью 10 статьи 22.1 названого Федерального закона тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В предмет доказывания по рассматриваемой категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства: законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения), соответствие представленного заинтересованным лицом отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года, подготовленный оценщиком ООО «Первая Оценочная Компания».
Бюджетным учреждением в оспариваемом решении отмечены нарушения, допущенные в отчете об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года, подготовленном оценщиком ООО «Первая Оценочная Компания»: пункта 5, 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), статей 11, 15 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 2, 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)» (далее – ФСО № 6), пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № 4)» (далее – ФСО № 4) (том 2 л.д. 5-11, 153-155).
При этом вопросы соответствия отчета об оценке объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и прочее).
Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).
Определением Омского областного суда от 27 июля 2023 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Кроме того, в случае установления нарушений в представленном административным истцом отчете, на разрешение эксперта поставлен вопрос определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 18 февраля 2023 года. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (том 3 л.д. 154-157).
Согласно заключению № 1592/2-4-23 от 23 октября 2023 года, подготовленному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5, отчет об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в следующей части:
1) неиспользование в отчете в качестве объектов-аналогов земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> фактически соответствующих объекту оценки по заданным ценообразующим факторам и подлежащим беспрепятственному применению в расчетах в виде аналогов, является несоответствием требованиям п. 22 в) ФСО № 7;
2) использование в табл. 16 (стр. 72-74) отчета в качестве объекта-аналога № 1 земельного участка с кадастровым номером № <...>, № <...>, реализуемого на праве аренды и имеющего отличие от объекта оценки по ценообразующему фактору – передаваемые имущественные права (право аренды/собственность), в том числе, при наличии достаточного количества аналогов, находящихся в собственности и равнозначных объекту оценки по данному параметру, является несоответствием требованиям п. 22 ФСО № 7;
3) в таблицах 15, 15 (стр. 65,72) отчета в качестве объектов-аналогов №№ 2,3 приняты земельные участки, относящиеся к сегментам рынка отличным от сегмента рынка объекта оценки, в том числе, отличные от него по ценообразующему фактору – вид использования, что является несоответствием требованиям п. 22 б) ФСО № 7;
4) на стр. 2 отчета приводится ссылка на недействующие на дату проведения оценки (19.02.2023) Федеральные стандарты оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, что допускает неоднозначное толкование или вводит к заблуждение, как следствие, является несоответствием требованиям ст. 11 ФЗ № 135.
В приведенном в табл. 5 (стр. 6) отчета задании на оценку:
- отсутствует указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;
- отсутствует указание на форму составления отчета об оценке, что является несоответствием требованиям под. 3), 9) п. 3 ФСО № 4;
5) на стр. 3 отчёта оценщиком указывается, что оценка объекта произведена в соответствии с требованиями стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он не является, что определяет несоответствие требованиям ст. ст. 15, 11 ФЗ № 135;
6) информация о рассмотренных объектах №№ 1, 2, 3, 4, 7, приведенная в таблицах 12, 14 (стр. 46, 62) отчета, не подтверждена, так как, исходя из ее дальнейшей или фактической недоступности, в отчете отсутствуют скан-копии объявлений о продаже (офертах) указанных объектов, что является несоответствием требованиям под. 2) п. 2 ФСО № 4, п. 8 ФСО № 6;
7) в разделах 4.3, 6 табл. 12, 14 (стр. 46, 62) отчета не описан весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах применительно к объекту оценки на установленную дату оценки, как следствие, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику аналогов, что является несоответствием требованиям п. 22 в) ФСО № 7;
8) на стр. 91-93 отчета проводятся скриншоты объявлений о продаже принятых объектов-аналогов №№ 1, 2, 3. На представленных скриншотах отсутствует какая-либо информация о дате публикации или обновления данных объявлений, позволяющая установить и, соответственно, подтвердить дату продажи объектов-аналогов, что является несоответствием требованиям под. 2) ФСО № 6, п. 8 ФСО № 6;
9) в отчете отсутствует (не выполнен) следующий раздел анализа рынка недвижимости – «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта», что является несоответствием требованиям п. 11 д) ФСО № 7;
10) изначально на стр. 61-62 отчета оценщик производит отбор 3-х объектов-аналогов из 8-ми найденных им оферт на основании их сравнительного анализа по значению медианы выборки, т.е. еще до корректировки, фактически не производя требуемый отбор объектов-аналогов относительно объекта оценки по заданным ценообразующим факторам, что является несоответствием требованиям п. 22 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135;
11) в отчете в качестве объекта-аналога № 1 принят земельный участок с кадастровым номером № <...>, № <...>, на котором расположен объект незавершенного капитального строительства, что является существенным отличием от объекта оценки;
в таблице № 16 (стр. 72) отчета неверно указывается, что объекты-аналоги №№ 1, 2 находятся на красной линии, как следствие, требуемая для них корректировка относительно объекта оценки по местоположению – на красную линию не применяется;
при имеющемся отличии объектов-аналогов от объекта оценки по наличию инженерных коммуникаций к ним в соответствии с п. 3.17 табл. 3.18 Справочника оценщика должны быть применены соответствующие корректировки. В табл. № 16 (стр. 72) отчета дана неверная характеристика по наличию у объектов-аналогов инженерных коммуникаций, как следствие, необходимые корректировки относительно объекта оценки к ним не применимы,
- указанное является несоответствием требованиям п. 22 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135.
В отчете об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности №№ 1, 2, 12, 13 (поз. 1), 2), 12), 13)), указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 апреля 2023 года № ОРС-№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Нарушения №№ 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (поз. 3), 4), 5), 6), 7), 8), 9), 10), 11)), указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 апреля 2023 года № ОРС-№ <...>, имеются в следующей части:
- на стр. 2 отчета приводится ссылка на недействующие на дату проведения оценки (19.02.2023) Федеральные стандарты оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, что допускает неоднозначное толкование или вводит к заблуждение, как следствие, является нарушением требований ст. 11 ФЗ № 135;
в приведенном в табл. 5 (стр. 6) отчета задании на оценку:
• отсутствует указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;
• отсутствует указание на форму составления отчета об оценке, что является нарушением требований под. 3), 9) п. 3 ФСО № 4 (в части замечания № 3 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- на стр. 3 отчёта оценщиком указывается, что оценка объекта произведена в соответствии с требованиями стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он не является, что определяет нарушение требований ст. ст. 15, 11 ФЗ № 135 (по замечанию № 4 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- информация о рассмотренных объектах №№ 1,2,3,4,7, приведенная в таблицах 12, 14 (стр. 46,62) отчета, не подтверждена, так как, исходя из ее дальнейшей или фактической недоступности, в отчете отсутствуют скан-копии объявлений о продаже (офертах) указанных объектов, что является нарушением требований под. 2) п. 2 ФСО № 4, п. 8 ФСО № 6 (по замечанию № 5 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- в разделах 4.3, 6 табл. 12,14 (стр. 46,62) отчета не описан весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах применительно к объекту оценки на установленную дату оценки, как следствие не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику аналогов, что является нарушением требований п. 22 в) ФСО № 7 (по замечанию № 6 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- на стр. 91-93 отчета проводятся скриншоты объявлений о продаже принятых объектов-аналогов №№ 1,2,3. На представленных скриншотах отсутствует какая-либо информация о дате публикации или обновлениях данных объявлений, позволяющая установить и соответственно подтвердить дату продажи объектов-аналогов, что является нарушением требований под. 2) ФСО № 6, п. 8 ФСО № 6 (по замечанию № 7 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- в таблицах 15, 15 (стр. 65,72) отчета в качестве объектов-аналогов №№ 2,3 приняты земельные участки, относящиеся к сегментам рынка отличным от сегмента рынка объекта оценки, в том числе, отличные от него по ценообразующему фактору – вид использования, что является нарушением требований п. 22 б) ФСО № 7 (по замечанию № 8 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- в отчете отсутствует (не выполнен) следующий раздел анализа рынка недвижимости – «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта», что является нарушением требований п. 11 д) ФСО № 7 (в части замечания № 9 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- изначально на стр. 61-62 отчета оценщик производит отбор 3-х объектов-аналогов из 8-ми найденных им оферт на основании их сравнительного анализа по значению медианы выборки, т.е. еще до корректировки, фактически не производя требуемый отбор объектов-аналогов относительно объекта оценки по заданным ценообразующим факторам, что является нарушением требований п. 22 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135 (по замечанию № 10 БУОО «Омский центр КО И ТД»);
- • в отчете в качестве объекта-аналога № 1 принят земельный участок с кадастровым номером № <...>, № <...>, на котором расположен объект незавершенного капитального строительства, что является существенным отличием от объекта оценки;
• в таблице № 16 (стр. 72) отчета неверно указывается, что объекты-аналоги №№ 1, 2 находятся на красной линии, как следствие, требуемая для них корректировка относительно объекта оценки по местоположению – на красную линию не применяется;
• при имеющемся отличии объектов-аналогов от объекта оценки по наличию инженерных коммуникаций к ним в соответствии с п. 3.17 табл. 3.18 Справочника оценщика должны быть применены соответствующие корректировки. В табл. № 16 (стр. 72) отчета дана неверная характеристика по наличию у объектов-аналогов инженерных коммуникаций, как следствие необходимые корректировки относительно объекта оценки к ним не применимы,
- указанные несоответствия являются нарушениями п. 22 ФСО № 7, ст. 11 ФЗ № 135 (по замечанию № 11 БУОО «Омский центр КО И ТД»).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 1592/2-4-23 от 23 октября 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 3 л.д. 173).
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», прошел дополнительную профессиональную переподготовку в ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе в целью проведения их оценки» и аттестован на право самостоятельного производства судебных экспертиз по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2014 года (том 3 л.д. 174).
Поскольку заключением судебной экспертизы было установлено, что представленный отчет об оценке № 1802-К от 19 февраля 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, указанный отчет не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Как следствие отказ в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, является правильным, оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.
Следует отметить, что в процессе судебного разбирательства административным истцом представлен исправленный отчет № 1802-К от 19 февраля 2023 года, подготовленный оценщиком ФИО1, с учетом замечаний, изложенных в решении бюджетного учреждения № ОРС-№ <...> от 28 апреля 2023 года (том 2 л.д. 1, 7-131).
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.
Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 1592/2-4-23 от 23 октября 2023 года, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению судебной экспертизы, выполненному экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО5 № 1592/2-4-23 от 23 октября 2023 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 18 февраля 2023 года составляет <...> рублей (том 3 л.д. 174-215).
Проанализировав заключение эксперта суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и достаточным опытом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеет заинтересованности в исходе спора. При этом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, заключение эксперта не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.
Представители административного истца и Администрации города Омска полагали возможным установить кадастровую стоимости земельного участка в размере, определенном заключением эксперта.
На основании вышеизложенного, суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании экспертного заключения, по состоянию на 18 февраля 2023 года в размере <...> рублей.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 31 марта 2023 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 18 февраля 2023 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Датой подачи заявления считать 31 марта 2023 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2023 года.
Судья Омского областного суда Е.П. Карев