Решение по делу № 2-2213/2022 от 07.02.2023 - об обязании заключить договор на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности.

УИД 42RS0<...>-62

Дело <...>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Прокопьевск «07» февраля 2023 года

Рудничный районный суд <...> Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Н.А. Жегловой

при секретаре Е.А. Гольцман

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Прокопьевске гражданское дело по иску В.А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» об обязании заключить договор на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности,

УСТАНОВИЛ:

В.А.В. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» (далее – ООО «УК «ЖХ») об обязании заключить договор на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности.

Требования мотивирует тем, что истец, в соответствии с договорами аренды от 18.03.2022 года является арендатором следующих объектов недвижимого имущества:

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...> по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...> площадью <...> по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на истца возложена обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе, с ООО «УК «ЖХ».

Истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора на участие в расходах на содержание имущества, находящегося в общей собственности по вышеуказанным адресам.

В заключении данного договора истцу было отказано.

С учетом изложенного просит обязать ответчика заключить с В.А.В. договор на участие в расходах по содержанию, находящегося в общей собственности МКД, следующего имущества:

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...> площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>;

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...>.

Истец В.А.В. в судебное заседание не явился, о дате времени и месте уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 действующий на основании доверенности поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении в полном объёме.

Представитель ответчика ООО «УК «ЖХ» ФИО2, действующий на основании доверенности, иск не признал. Представил письменные возражения на исковое заявление, доводы в них изложенные поддержал в полном объеме.

Третье лицо ФИО3 извещенная о дате судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась, представила ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, полагала требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (п. 5 ч. 2).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и В.А.В. заключены договоры аренды нежилых помещений, расположенных по адресам:

- помещение <...>, площадью <...>, по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 8-9);

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 11-12);

- помещение <...>, площадью <...> по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 14-15);

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 17-18);

- помещение <...>, площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 20-21);

- помещение <...> площадью <...>., по адресу: г. Прокопьевск, <...> (л.д. 23-24).

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанных договоров аренды нежилого помещения, Арендатор обязан заключить договоры с ресурс снабжающими организациями, а именно: ООО «ТЭР», ПАО «Кузбассэнергосбыт», АО «ПО Водоканал», ООО «УК «ЖХ» и др.

ДД.ММ.ГГГГ В.А.В. обратился в ООО «УК «ЖХ» с просьбой заключить с ним договор на участие в расходах на содержание имущества, находящегося в общей собственности.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. <...> ООО «УК «ЖХ» отказало В.А.В. в заключении вышеуказанного договора, ссылаясь на то, что данное требование не основано на нормах права и поэтому удовлетворению не подлежит.

Не согласившись с таким ответом ООО «УК «ЖХ», В.А.В. обратился в суд с вышеуказанным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, публичный признается договор, если продавец (подрядчик, исполнитель) ведет предпринимательскую деятельность, в ходе которой должен реализовывать товары (работы, услуги) каждому, кто к нему обратится.

По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.

Однако в спорном правоотношении, именно собственники уполномочены на выбор способа управления многоквартирным домом и выбор лица, которому будет поручено оказания услуг, при этом порядок и условия заключения договора управления многоквартирным домом определяются собственниками помещений в этом доме, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует обязательность для всех собственников помещений в многоквартирном доме решения общего собрания этих собственников, принятого в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания. Это решение обязательно и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Права собственника, не участвовавшего в таком собрании, защищены правовой нормой, указанной в части 6 статьи 46 ЖК РФ.

Следовательно, в данном случае ответчик не может отказать собственнику помещения в многоквартирном доме в заключении договора управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников, однако у управляющей компании отсутствует обязательность по заключению соответствующего договора с любым иным лицом, за исключением собственника, в частности, с арендатором помещения.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны.

Иного подхода к разрешению возникшего между сторонами спора действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает.

При этом договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в силу статьи 426 ГК РФ не является публичным договором.

Действительно, в пункте 12 статьи 161 ЖК РФ указано, что управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как было указано выше, в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил № 491 собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Как указывалось, выше, в силу статьи 161 ЖК РФ обязанность управляющей компании по заключению договоров установлена лишь с ресурсоснабжающими организациями.

Такая обязанность для собственников, самостоятельно выбравших способ управления, ЖК РФ не установлена.

В силу статьи 161 ЖК РФ обязанность для собственников заключать договор на техническое и коммунальное обслуживание с обслуживающей компанией появляется только при определении способа управления многоквартирным домом органами местного самоуправления посредством конкурса.

Таким образом, управляющая компания также не является обязанной стороной по смыслу статьи 426 ГК РФ при заключении договора управления многоквартирного дома, равно как и управляющая компания не вправе обращаться в суд иском к собственнику о понуждении заключить такой договор.

То обстоятельство, что условиями договора аренды между собственником (арендодателем) и арендатором, последний принял на себя добровольно обязательство по заключению от своего имени договора с управляющей компанией, само по себе не возлагает на управляющую компанию обязанность по заключению такого договора с арендатором.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации, а также иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у управляющей компании заключить договор управления многоквартирным домом с арендатором помещения.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), равно как и дополнительной обязанности по содержанию общего имущества, как например, в представленных договорах аренды нежилого помещения между истцом и третьим лицом, установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг, которые не являются стороной договора аренды.

Вместе с тем, отсутствие договора заключенного с управляющей компанией, не исключает правовой возможности арендатора нести принятые на себя дополнительные расходы на содержание общего имущества МКД, которые в силу закона возложены на собственника, учитывая реализованные истцом и третьим лицом принцип свободы заключения договора в правоотношениях между арендатором и арендодателем, в том числе в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, внося соответствующие платежи в сроки, установленные законодательством.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению с истцом договора на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством.

Спорный договор подлежит заключению на общих началах гражданского законодательства.

Вместе с тем, понуждение к заключению договора, обязательность заключения которого для стороны не установлена, и он не принял на себя добровольные обязательства по его заключению не допустимо.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования В.А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» об обязании заключить договор на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности, удовлетворению не подлежат в полном объёме.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований В.А. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищное хозяйство» об обязании заключить договор на участие в расходах по содержанию имущества находящегося в общей собственности, отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд принявший решение.

Судья: подпись Н.А. Жеглова

В окончательной форме решение изготовлено «14» февраля 2023 года.

Судья: подпись Н.А. Жеглова

<...>