К делу № 2-514/2023 (2-4034/2022;)
УИД: 23RS0003-01-2022-007655-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
/заочное/
город-курорт Анапа «18» января 2023 года
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Карпенко О.Н.,
при секретаре Эрганьян З.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 расторжении договора купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения.
Как следует из искового заявления, 12.05.2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО1 (продавец) продал, а ФИО2 (покупатель) приобретает земельный участок, с № и расположенное на нем здание-блок жилого дома блокированной застройки, с КН 23:37:0105006:1031, находящиеся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5. Согласно п.2.1 указанного договора – цена за приобретенная имущество составляет 1 000 000 рублей, из них 200 000 рублей уплачено за земельный участок, 800 000 рублей уплачено за здание – блок жилого дома. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Однако фактически цена за отчуждаемую недвижимость была гораздо выше, а именно – 7 140 000 рублей.
ФИО1 фактически получил от ФИО2 сумму в размере 2 500 000 рублей, последняя в свою очередь осталась должна сумму в размере 4 640 000 рублей. Данный факт подтверждается распиской, согласно которой ФИО2 обязалась выплатить истцу сумму в размере 4 640 000 рублей за указанную выше недвижимость, приобретенную ею по договору купли-продажи от 12.05.2022г., в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, исходя рыночная стоимость недвижимости на 2022 года земельный участок в г.Анапа площадью 206 кв.м. не может составлять 200 000 рублей, так же как и здание площадью 115,3 кв.м. составлять 800 000 рублей. ФИО2 неоднократно обещала выплатить оставшуюся сумму, однако своих обязательств не выполнила. ФИО1 стало известно, что она уже продала спорную недвижимость - ФИО3, право собственности за которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Отсюда следует, что ФИО2 так и не собирается выплачивать оставшуюся сумму, так как – согласно объяснению Мусаелян ФИО2 ей необходимо получить кредит в банке для выплаты оставшейся суммы, что также отражено в приложенной расписке, но подтверждения такого обращения не имеется.
Нового собственника - ФИО3, ФИО1 не видел, так как в спорной недвижимости продолжает проживать ФИО2 со своей семьей.
Истец предполагает, что ФИО2 не планирует с ним рассчитываться, обманывает его, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ, истцом подано заявление в ОМВД по г.-к.Анапа. Учитывая изложенное, просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости – земельного участка с № и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на земельный участок с № и расположенное на нем здание-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящиеся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5;
- истребовать из чужого незаконного владения у ФИО3 земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5;
- прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <...>;
- указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для аннулирования сведений о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5, а также для регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.
Истец ФИО1.надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Заявлений об отложении судебного заседания и о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие в адрес суда не поступало.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась,однако в адрес суда поступило заявление о рассмотрении дела по существу в ее отсутствие, а также о том, что заявленные требования поддерживает, просит удовлетворить в полном объеме, против вынесения заочного решения не возражает.
Ответчики ФИО2, ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Заявлений об отложении судебного заседания и о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие в адрес суда не поступало.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Заявлений об отложении судебного заседания и о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие в адрес суда не поступало.
Суд, направив судебное извещение по известному адресу жительства сторон, принял все возможные меры по надлежащему ее извещению.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст.ст. 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.
Согласно ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных, причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Учитывая неявку в заседание ответчика, суд, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233 - 234 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 206 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0105006:1022 и здания-блока жилого дома блокированной застройки, площадью 115,3 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0105006:1031, расположенного на этом земельном участке по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанную недвижимость.
Согласно расписке, написанной ФИО2, она обязалась выплатить ФИО1 сумму в размере 4 640 000 рублей, за здание с КН 23:37:0105006:1031 и земельный участок с КН 23:37:0105006:1022 по адресу: <адрес>, пер.Дальний <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также указано, что не вернула в связи с задержкой получения кредита. Обязалась вернуть в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Так, судом установлено, что фактическая стоимость спорной недвижимости составляет 7 140 000 рублей, из которых 2 500 000 рублей истец, на момент заключения договора купли-продажи получил от ответчика, как указывает в своем исковом заявлении, и оставшиеся ��?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?
Истец ссылается на то, что расчет по договору ответчик с ним не произвел, поэтому в претензии от 05.11.2022г он потребовал от него оплатить стоимость спорной недвижимости в сумме 4 640 000 рублей.
Указанная претензия получена ответчиком 0511.2022 г., что подтверждается ее подписью в указанной претензии.
В настоящее время объекты недвижимости также находятся в собственности ответчика ФИО3, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2022г в отношении спорных объектов недвижимости, согласно которым за ней ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности.
Следовательно ФИО2 произвела отчуждение спорной недвижимости, а не произвела в полном объеме за нее расчет.
Таким образом, ответчик ФИО3 незаконно владеет спорным недвижимым имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Положениями ст.309, ст.310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу п.1 ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.
Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Таким образом, юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд находит требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения– удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости – земельного участка с КН 23:37:0105006:1022 и расположенного на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с КН 23:37:0105006:1031, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2.
Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на земельный участок с КН 23:37:0105006:1022 и расположенное на нем здание-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящиеся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.
Истребовать из чужого незаконного владения у ФИО3 земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №:1031, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.
Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер. Дальний, 11/5.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для аннулирования сведений о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с №, находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5, а также для регистрации права собственности за ФИО1 на земельный участок с № и расположенное на нем здания-блок жилого дома блокированной застройки, с № находящихся по адресу: <адрес>, пер.Дальний, 11/5.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копий этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.