РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«01» сентября 2025 года г. Астрахань

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

Председательствующего судьи Пираевой Е.А.

При секретаре судебного заседания Кусалиевой Р.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1288/2025 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на реконструированное жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованиями о признании права собственности на реконструированное жилое помещение – <адрес>, площадью 32.2 кв.м. В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 является собственником жилого помещения, по адресу: <адрес>, площадью 30.2 кв.м. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25.07.2022. бывшим собственником (отцом истца) в указанной квартире была произведена реконструкция в виде присоединения части общего коридора. Реконструкция произведена до 2002 года, в связи с чем 100% согласия собственников МКД не требуется. Реконструкция не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов.

Истец просит признать за ним право собственности на самовольно реконструированное жилое помещение - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 32.2 кв.м., жилой площадью 12,7 кв.м.

Истец ФИО1, его представитель ФИО2 по доверенности, о дне, времени рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики Администрация муниципального образования «Городской округ город Астрахань», Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «город Астрахань», Управление муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Астрахань», третьи лица Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Управление Росреестра по Астраханской области о дне, времени рассмотрения дела извещены.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Выбор способа защиты права является правом истца, который формулирует в заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования. Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем выбранный истцом способ защиты не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а если нормами права предусмотрен для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Способы защиты гражданских прав представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положения ст. 3 ФЗ N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно абзацу 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от <дата обезличена> N 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно подпункту «в» пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от <дата обезличена> N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшение состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Нормами Федерального Закона от <дата обезличена> № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлен порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия.

Согласование тех или иных работ (мероприятий), связанных с сохранением объекта культурного наследия, с органом по охране памятников архитектуры, истории и культуры предусмотрено как в п. 6 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, так и в п. 3 ч. 2 ст. 45 Закона об объектах культурного наследия.

Федеральным Законом от <дата обезличена> № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» запрещается произведение каких – либо работ без предварительного согласования компетентных органов на территории памятника или ансамбля.

Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствие со ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласование с органом по охране памятников архитектуры, истории и культуры и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома, являющимся объектом культурного наследия.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается данным из ЕГРП. Право собственности зарегистрировано на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата обезличена>.

Жилой дом, в котором расположена квартира истца, является выявленным объектом культурного наследия, представляющего собой историко-культурную ценность, Памятник и Дом доходный ФИО4, нач. 20в., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно поэтажному плану строения по состоянию на <дата обезличена>, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> располагалась на 1 этаже домовладения, состояла из помещения 1 площадью 20.7 кв.м., имела выход в коридор 2 площадью 9,5 кв.м., куда также выходили <адрес>,<адрес>, из коридора 2 имелся выход в помещение площадью 30,6 кв.м., в которое также имелись выходы из квартир <№>.

По данным технического паспорта <№> на <дата обезличена>, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> состояло из комнаты, площадью 20,7 кв.м., кухни 3,2 кв.м., общая площадь 23,9 кв.м.

По данным технического паспорта <№> на <дата обезличена>, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> состоит из комнаты площадью 12,7 кв.м., трех подсобных помещений площадью 2.7 кв.м., 3,2 кв.м., 4,7 кв.м., санузла площадью 2.5 кв.м., прихожей площадью 6,4 кв.м., общая площадь 32,2 кв.м.

По данным ЕГРН, на <дата обезличена>, по адресу: <адрес> располагается жилое помещение площадью 33,3 кв.м.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата обезличена> (ред. от <дата обезличена>) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от <дата обезличена> N 24-КГ15-6 разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.).

Таким образом, для определения новизны образованной вещи следует руководствоваться понятием индивидуально определенной вещи. Применительно к объекту речь идет о технических характеристиках, которые отражаются в техническом паспорте.

В соответствии с приказом Госстроя России от <дата обезличена> N 120 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, подлежащей внесению в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности», относятся, в частности, следующие сведения: кадастровый номер, местоположение объекта, этажность, общая площадь, материал стен, назначение объекта. Именно совокупность этих характеристик определяет объект в качестве индивидуально определенной вещи.

Как видно из материалов дела, параметры жилого помещения изменились, к квартире истца присоединено помещение, расположенное за пределами принадлежащего истцу жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела, бесспорно было установлено, что истцом не была соблюдена процедура выдачи разрешения в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры» народов Российской Федерации», научно-проектная документация не разработана, отсутствует положительное заключение акта государственной историко – культурной экспертизы научно-проектной и (или) проектной документации по сохранению объекта культурного наследия. Данные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции Астраханского областного суда <дата обезличена> по рассмотрения апелляционной жалобы на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от <дата обезличена> по иску ФИО1 к администрации МО «Городской округ город Астрахань» о сохранении в приспособленном для совершенного использования виде объекта культурного наследия. На день принятия решения данные обстоятельства стороной истца опровергнуты не были.

Утверждения истца об отсутствии доказательств причинения вреда историко-культурной ценности, основаны на собственной субъективной оценке обстоятельств дела, поскольку многоквартирный дом в целом отнесен к объектам культурного наследия с установленным в отношении него особым охранным режимом.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 11 Обзора судебной практики N 4(2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата обезличена>, реконструкция, переустройство, перепланировка плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Из содержания приведенных норм и положений акта легального толкования в их системном единстве усматривается, что реконструкция, затрагивающая общее имущество многоквартирного дома, к числу которого относятся и несущие конструкции, если в ее результате производится демонтаж таких конструкций (фактически уменьшение общего имущества), должна производиться только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Указанное правило введено законодателем в связи с принятием ЖК РФ, которым установлено наличие у всех собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, и носит императивный характер, поскольку направлено на защиту права собственности от посягательства любых лиц, в том числе других сособственников. Как следствие, требование о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции в виде демонтажа несущих конструкций должно исполняться и в том случае, когда по ее результатам не допущено нарушений технических, строительных и санитарных норм и правил. При этом согласие или разрешение на реконструкцию, исходящие от уполномоченного органа государственной власти и/или местного самоуправления не способны заменить согласие собственников относительно судьбы принадлежащего им имущества.

Соответствующее суждение высказано Верховным Судом Российской Федерации и в прецеденте толкования, изложенном в Определении от <дата обезличена> N 8-КГ21-18-К2, где высшая судебная инстанция, в частности, отметила, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Из представленных истцом доказательств копии протокола общего собрания <дата обезличена> следует, что на собрании имелся кворум, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 1634,6 кв. м, количество голосов собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании на общем собрании – 40 голосов, при этом все собственники высказались единогласно по вопросу узаконения самовольно реконструированной <адрес>. К данному протоколу приложение сообщение об очной форме собрания собственников МКД по адресу: <адрес> – <дата обезличена> в 19.00 час. с указанием даты окончания приема решений – <дата обезличена>, а так же реестр присутствующих и участвующих в голосовании собственников <дата обезличена>.

К данному протоколу общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме от <дата обезличена>, суд относится критически, поскольку данное собрание проведено в очной форме, и согласно протоколу, все собственники помещений многоквартирного дома без исключения явились в день голосования. Иными доказательствами, в том числе, свидетельскими показаниями, данный факт не подтвержден. Установить факт голосования и то, как голосовали собственники по вопросам повестки дня объективно невозможно, как невозможно установить юридически значимые обстоятельства, указывающие на отсутствие нарушений при созыве и проведении собрания, подведения итогов голосования.

К протоколу не приложены документы, указанные в п. 20 Приказа Минстроя России от <дата обезличена> N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (действующего на день составления протокола общего собрания), в том числе письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, не принимали участия в голосовании собственники жилых помещений – <адрес>, <адрес>.

В соответствии с требованиями ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данное требования закона истцом так же не было выполнено.

Таким образом, надлежащих доказательств, проведения собрания, решения которого оформлены протоколом <дата обезличена> общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, представлено не было, что в свою очередь дает основания суду сделать вывод об отсутствии у ФИО5 согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение реконструкции жилого помещения.

При таких обстоятельствах, достоверно установлено, что на момент принятия судом решения истцом не было получено разрешение как органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, так и всех сособственников многоквартирного дома на реконструкцию принадлежащей истцу квартиры и уменьшение площади общего имущества, что является существенным нарушением прав и законных интересов сособственников многоквартирного жилого дома.

Таким образом, увеличение истцом общей площади квартиры привело к уменьшению общего имущества в многоквартирном доме, при этом согласие всех собственников других квартир, а также разрешение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры на реконструкцию не получено, т.е. правовых оснований для сохранения квартиры в реконструированном состоянии у суда не имеется.

По ходатайству истца по делу была проведена судебная строительно – техническая экспертиза ООО «НПРФ «Ярканон», по результатом которой установлено, что фактическая площадь объекта недвижимости по адресу: <адрес> составляет 32,2 кв.м. Требования строительных норм и правил, установленные для жилых зданий (помещений), градостроительных, санитарных и пожарных норм после реконструкции квартиры на момент проведения экспертизы выполняются. Реконструкция не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не препятствует продолжению эксплуатации здания как многоквартирного жилого дома и квартиру возможно использовать по назначению. Какой либо ущерб историческим фасадным и интерьерным элементам квартиры и здания в целом объекта культурного наследия регионального значения не был причинен.

Однако положительное заключение о соответствии объекта недвижимости требованиям строительных норм и правил, установленных для жилых зданий (помещений), градостроительным, санитарным и пожарным нормам не освобождает истца от обязанности получить разрешение на реконструкцию органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на осуществление реконструкции жилого помещения.

Суд отклоняет доводы истца о том, что объект реконструирован до введения в действие Федерального закона от <дата обезличена> N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и наличие 100% согласия собственников многоквартирного дома на произведенную реконструкцию не требуется, поскольку изменение характеристик объекта недвижимости после 2002 года нашло отражение как в технической документации, так и в заключении строительно – технической экспертизы.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о признании права собственности на реконструированное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Е.А. Пираева

Решение в окончательной форме изготовлено 02 сентября 2025 года.