№а-594/2023
23RS0008-01-2023-000265-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Белореченск. 10 июля 2023 года.
Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С., с участием:
представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
представителей административного ответчика - администрации Белореченского городского поселения Белореченского района – ФИО3, ФИО4,
при секретаре Суржа Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании незаконным отказа органа местной власти в перезаключении договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с административным исковым заявлением к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании незаконным отказа в перезаключении с ней на 5 лет договоров аренды земельного участка от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № и обязании администрации в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу заключить с ней указанные договоры путем направления в адрес истца проектов договоров аренды, подписанных со стороны администрации.
В обоснование заявленных административных исковых требований ФИО5 указала, что между О.С. и администрацией муниципального образования Белореченский район были заключены договоры аренды земельных участков от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 №. В соответствии договором от 14.11.2014 № О.С. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 322 кв.м. для строительства магазина по ул. Интернациональной в г. Белореченске сроком на три года. По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 24.05.2015 О.С. уступила свои права по данному договору ФИО1, которая стала новым арендатором по данному договору. В соответствии с указанным договором от 19.11.2014 № О.С. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 423 кв.м. для строительства магазина по ул. Ленина в г. Белореченске сроком на три года. По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 24.05.2015 О.С. уступила свои права по данному договору ФИО1, которая стала новым арендатором по данному договору. Земельные участки с кадастровыми номерами № по условиям договоров аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № были предоставлены для целей строительства. В виду отсутствия денежных средств своевременно приступить к строительству объектов недвижимого имущества в соответствии с видами разрешенного использования этих участков не было возможности. При этом, начиная с даты приобретения права аренды на земельные участки № ФИО1 фактически владеет этими земельными участками и надлежащим образом исполняет свои обязательства по договорам аренды от 14.11.2014 № 390000 и от 19.11.2014 № 390000 своевременно и в полном объеме внося арендные платежи в бюджет. На арендованных земельных участках ФИО1 созданы объекты незавершенного строительства (залиты фундаменты) в соответствии с ранее выданной разрешительной документацией. В виду отсутствия денежных средств начатое строительство ФИО1 не завершено. По истечению установленного указанными договорами срока аренды ФИО1 продолжает использовать земельные участки с кадастровыми номерами № при отсутствии к этому возражений арендодателя, который также без возражений принимает арендные платежи за них. Желая продолжить строительство объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках в соответствии с их целевым использованием ФИО1 столкнулась с необходимость перезаключить договоры аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № на новый срок, в связи с чем обратилась с соответствующими заявлениями в администрацию. Письмами от 19.12.2022 исх. № и от 19.12.2022 исх. № от 19.12.2022 исх. № 10-08/727 администрация Белореченского городского поселения Белореченского района (т.1 л.д. 45-46) отказала в продлении указанных договоров земельных участков с кадастровыми номерами № на новый срок, сославшись на то, что договоры аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № были расторгнуты и на спорных земельных участках размещены элементы благоустройства города. Договор аренды от 14.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером № прекратил свое действие на основании постановления от 08.02.2018 № 25 «О прекращении действия договора аренды земельного участка», а договор аренды от 19.11.2014 № 390000 земельного участка с кадастровым номером № – на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А32-17628/2018, которым данный договор был расторгнут.Полагая такой отказ от продления договоров аренды земельных участков на новый срок незаконным и не обоснованным, ФИО1 обратилась с соответствующим административным исковым заявлением в суд.
В судебное заседание 10 июля 2023 года представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 не явился, ранее принимал участие в судебных заседаниях, где просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.
В судебное заседание 10 июля 2023 года представители административного ответчика - ФИО4, ФИО3 не явились, о причинах неявки не сообщили, были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Представители административного ответчика, принимавшие участие в ранее проведенных заседаниях иск не признали, представив в материалы дела свои письменные возражения (т.1 л.д. 66-67). Возражая против заявленных ФИО1 требований администрация Белореченского городского поселения Белореченского района указала, что административный истец не имеет преимущественного права на продление договоров аренды земельных участков от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № без проведения торгов, поскольку нормы пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации является специальной, по отношению к общей норме статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В дополнение к ранее представленным письменным возражениям администрация Белореченского городского поселения Белореченского района указала, что на сегодняшний день вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на благоустройство территории, а земельного участка с кадастровым номером № улично-дорожная сеть (т.1 л.д. 72-73).
Также административным ответчиком представлены в материалы дела акты от 15.02.2023 обследования земельных участков с кадастровыми номерами № в которых администрация ссылается на отсутствие на указанных участках объектов незавершенного строительства (т.1 л.д. 74-75 и л.д. 77-78).
Опровергая достоверность сведений, изложенных в актах от 15.02.2023 года, административный истец представил технические паспорта БТИ (т.1 л.д. 153-172), которыми зафиксировано наличие объектов незавершенного строительства (фундаментов) на земельных участках с кадастровыми номерами №, а также указал на односторонний характер указанных актов.
В случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд рассматривает дело без их участия (часть 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При таком положении в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Исследовав в судебном заседании представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы сторон, суд полагает, что заявленные административные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями должна быть совокупность двух условий: не соответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту, а также нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Из материалов дела следует, что между О.С. и администрацией муниципального образования Белореченский район были заключены договоры аренды земельных участков от 14.11.2014 № (т. 1 л.д. 22-33) и от 19.11.2014 № (т.1 л.д. 10-21). Договоры аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № были заключены между О.С. и администрацией муниципального образования Белореченский район без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В соответствии договором от 14.11.2014 № О.С. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 322 кв.м. для строительства магазина по ул. Интернациональной в г. Белореченске сроком на три года.
По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 24.05.2015 (т.1 л.д. 51-52) О.С. уступила свои права по данному договору ФИО1, которая стала новым арендатором по данному договору.
В соответствии с указанным договором от 19.11.2014 № О.С. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 423 кв.м. для строительства магазина по ул. Ленина в г. Белореченске сроком на три года.
По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 24.05.2015 (т.1 л.д. 49-50) О.С. уступила свои права по данному договору ФИО1, которая стала новым арендатором по данному договору.
Земельные участки с кадастровыми номерами № по условиям договоров аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № были предоставлены для целей строительства.
Из представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов внесения арендных платежей (т. 1 л.д. 34-40), следует, что арендатором регулярно вносится арендная плата по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами № до настоящего времени. В подтверждение внесения арендных платежей на основании выставляемых администрацией счетов ФИО1 также представлены копии квитанций об оплате арендной платы, платежных поручений об оплате арендной платы за административного истца третьими лицами (т.1 л.д. 173-199). Вносимая ФИО1 арендная плата по договорам аренды земельных участков от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № принималась и принимается администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района без возражений. Более того, административным ответчиком выставляются счета на оплату арендной платы по каждому из договоров, что свидетельствует о продолжении арендных правоотношений за пределами сроков действия данных договоров.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Таким образом, положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.
В связи с вышеуказанным, суд не принимает во внимание доводы администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о невозможности продления договоров аренды земельных участков от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основанный на неправильном толковании законодательства.
Факт нахождение объектов незавершенного строительства ФИО1, подтвержденных техническими паспортами БТИ (т.1 л.д. 153-161 и л.д. 162-172), а также экспертным заключением от 20.09.2018 № (т.1 л.д. 200-227) и свидетельствует о том, что административный истец продолжает фактическое использование арендованных земельных участков с кадастровыми номерами №.
Поскольку по истечении указанного в договорах от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № трехлетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении, и ФИО1 продолжила использование земельных участков без возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие данных договоров возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд не принимает во внимание доводы представителей ответчика о том, что договор аренды от 14.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером № прекратил свое действие на основании постановления от 08.02.2018 № «О прекращении действия договора аренды земельного участка», а договор аренды от 19.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером № – на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А32-17628/2018.
Договор аренды земельного участка является двусторонней сделкой, которая не может быть прекращена на основании ненормативного правового акта, принятого администрацией в одностороннем порядке. Доказательств расторжения договоров аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке (статья 450 ГК РФ), администраций в материалы дела предоставлено не было. Также не предоставлено администрацией в материалы дела доказательств направления в адрес ФИО1 уведомлений о расторжении договоров аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № или подписания сторонами соглашения о расторжении данных договоров.
Вопреки доводам административного ответчика также не может являться основанием прекращения действия договора от 19.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером № на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А32-17628/2018, поскольку данный вопрос судом не разрешался. Как следует из резолютивной части постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу № А32-17628/2018 данным судебным актом было признано отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:39:1101021:866, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.
Таким образом, ФИО1 имеет право на продление действующих на дату рассмотрения настоящего спора, договоров аренды земельных участков на новый срок.
Оценив в совокупности представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, и в соответствии с пунктом 1 статьи 606, пункта 2 статьи 621, пунктов 3 и 4 статьи 39.6 пункта 15 статьи 39.8, подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с учетом надлежащего исполнения ФИО1 условий договоров аренды от 14.11.2014 № и от 19.11.2014 № Белореченский районный суд Краснодарского края приходит к выводу о необоснованном отказе администрацией в перезаключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № на новый срок.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, гл. 22 КАС РФ, суд,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 к администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании незаконным отказа органа местной власти в перезаключении договоров аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов, удовлетворить полностью.
Признать незаконным отказ администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в перезаключении с ФИО1 на новый срок 5 лет договора аренды от 14.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером №, выраженным в письме от 19.12.2022 года, исх. № 10-08/727.
Признать незаконным отказ администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в перезаключении с ФИО1 на новый срок 5 лет договора аренды от 19.11.2014 № земельного участка с кадастровым номером №, выраженным в письме от 19.12.2022 года, исх. № 10-08/726.
В целях восстановления нарушенного права обязать администрацию Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение десяти рабочих дней, с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, устранить допущенные нарушения в отношении земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 20 июля 2023 года.
Судья А.С.Кириенко.