Решение по делу № 2-1266/2024 от 30.04.2025 - о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

№ 2-38/2025

УИД 45RS0008-01-2024-001362-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Закировой Ю.Б.,

при секретаре судебного заседания Боблевой Е.В.,

рассмотрев 11 апреля 2025 года в открытом судебном заседании в с. Кетово Кетовского муниципального округа Курганской области гражданское дело по иску ФИО2 к сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Красина о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,

установил:

ФИО2 обратился в Кетовский районный суд Курганской области с иском (с учетом измененных в порядке ст.39 ГПК РФ исковых требований) к сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Красина о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации (далее – СПК им. Красина) о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. В обоснование заявленных требований указал, что зарегистрирован и постоянно проживает с 1978 года в жилом помещении общей площадью 49 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> (<адрес> <адрес>. Данное жилое помещение построено колхозом «Дружба», был переименован в колхоз имени «Красина» и в 1978 году было предоставлено умершей супруге ФИО1 и членам ее семьи ФИО2 и двум дочерям ФИО3 и ФИО4 в связи с трудовой деятельностью в фельдшерском пункте колхоза. В 1992 году колхоз имени Красина решением общего собрания коллектива от 27.02.1992 года и на основании постановления администрации Кетовского района от 22.04.1992 года №130 «О перерегистрации колхозов и совхозов» был преобразован в сельскохозяйственный кооператив им. Красина. С 11.04.2008 юридическое лицо именуется как сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Красина. При реорганизации данного хозяйства, жилищный фонд в том числе и спорная квартира не были переданы в муниципальную собственность и в уставной фонд вновь образованного СПК им. Красина имущество также не вошло. Право собственности на указанное жилое помещение в установленном законом порядке не зарегистрировано. Какие-либо правоустанавливающие документы на данное жилое помещение отсутствуют. Семья стала проживать в спорной квартире с момента заселения, и до сегодняшнего дня истец открыто владеет квартирой, несет расходы по ее содержанию, платит земельный налог. За весь период проживания семьи никто не оспаривал их право пользования спорной квартирой и не признал их утратившими право пользования данным жилым помещением. Исходя из информации указанной в похозяйственных книгах с 1978 года по настоящее время, за истцом и его членами семьи числится квартира 1964 года постройки, земельный участок, площадью 900 кв.м. предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Он также осуществлял свою трудовую деятельность в колхозе им. Красина с 1985 года и был включен в списки членов колхоза, имеет земельный пай, которым до сих пор владеет. Заявление о выходе из членов колхоза он не писал, вопрос об исключении его из членов хозяйства не поднимался. 25.03.2024 он направил заявление на приватизацию занимаемого помещения, в ответ на заявление СПК им. Красина направил отказ о невозможности удовлетворить заявление. Указав, что имущество не является государственным и муниципальным и входит в состав имущества юридического лица СПК им. Красина, создано колхозом им. Красина и находится у них на балансе. С выводами изложенными в ответе на заявление он не согласен и считает, что он по вине ответчика лишен своего законного права на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения, предоставленного ему Законом РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Представленный договор найма жилого помещения от 01.01.2008 является ничтожным, в связи с тем, что ответчик не имел каких-либо законных оснований заключать договор найма на спорное жилое помещение, поскольку спорная квартира в собственности ответчика не находится. Поскольку право распоряжения собственностью принадлежит только собственнику ст. 209 ГК РФ, соответственно любые сделки совершаемые ответчиком в отношении жилых помещений, право собственности на которые не зарегистрировано за ответчиком являются недействительными как ничтожные, ст. 168 ГК РФ, в недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, п. 1 ст. 167 ГК РФ. При таких обстоятельствах, незаконными действиями ответчика, существенно нарушаются права истца проживающего в спорной квартире, на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения, предусмотренные ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и могут расцениваться как злоупотреблением правом со стороны ответчика, осуществляемое с намерением причинить вред другому лицу. В связи с чем, просит признать ничтожным договор найма жилого помещения от 01.01.2008 заключенный между СПК им. Красина и ФИО1, признать право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, общей площадью 49 кв.м. в порядке приватизации.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, его представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, на измененных заявленных требованиях настаивала по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика СПК им. Красина Епифанов С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал в виду отсутствия правовых основания для признания права собственности на спорную квартиру за истцом в порядке приватизации, поскольку истцом каких-либо документов, подтверждающих факт предоставления истцу спорной квартиры (выписка из протокола общего собрания, иных) к исковому заявлению не представлено. Жилое помещение о приватизации которого заявлены исковые требования не является ни государственным, ни муниципальным, поскольку входит в состав имущества юридического лица СПК (колхоз) им. Красина, создано (построено) колхозом им. Красина, находится на балансе указанного юридического лица. Указал, что жилищный фонд, находящийся в собственности колхозов, относится к частному жилищному фонду, а потому под действие Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1514-1 "О приватизации жилищного фона в Российской Федерации" не попадает. Положения п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст.100 ГК РСФСР в редакции действующей на момент постройки спорной квартиры, определяют, что спорная квартира является собственностью ответчика. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 года №708 содержит перечень действий, которые должен выполнить член колхоза для получения в собственность жилого помещения за счет выдела своего пая. Доказательств совершения указанных действий истец не представил. При реорганизации колхоза владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования своего пая: получения на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства и других, передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество, передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив, продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству. Вышеуказанные документы истец к своему заявление не приобщил, об их наличии не сообщил, что позволяет сделать вывод о том, что своим правом на выдел пая без включения в него спорного жилого помещения он распорядился иным способом. Ответчиком предоставлены документы, которые подтверждают создание (постройку) жилого дома непосредственно ответчиком; отнесение объекта к неделимому фонду имущества колхоза; распоряжение спорным объектом (сдача в найм) в 2008 году; сведения о выполнении истцом своих обязанностей по договору найма от 01.08.2008 (внесение квартплаты); уставные документы в редакциях на момент соответствующих изменений; справку о нахождении спорного дома на балансе ответчика, инвентарную карточку №3063 учета основных средств; договор найма жилого помещения от 01.01.2008, приходный кассовый ордер №23 от 22.04.2016 года; кассовая книга от 22.04.2016; акт на приемо-сдачу строений и сооружений от 23.12.1970 года №345. Акты государственной приемки зданий за период с 23.12.1970 по 30.12.1996 из которых следует, что жилые дома, построенные колхозом им. Красина в д. Козлово и д. Становая в указанный период времени, не имели адресации (указания адреса местонахождения с наименованием улиц и номеров домов), сами акты имели многочисленные исправления своего содержания, что не повлияло на их утверждение руководителем местного органа самоуправления (председателем Кетовского районного исполнительного комитета народных депутатов). Из протокола №2 заседания Правления колхоза им. Красина от 12.02.1987 года, протокола №8 заседания Правления колхоза им. Красина от 31.05.1989 следует, что ответчиком по заявлениям лиц, проживающих в предоставленных жилых помещениях, принимались меры благоустройства. Ответчиком также заключались договоры найма жилых помещений за период с 2007 года по 2022 годы с различными физическим лицами, а также приходные кассовые ордера, свидетельствующие о принятии платы за найм аналогичных жилых помещений, в том числе спорного. Реализуя свои права собственника ответчиком произведена государственная регистрация на здания объектов жилого фонда в с. Становое и д. Козлово в 2024 году. Кроме того, в подтверждение прав ответчика на построенные жилые дома и осуществление полномочий собственника представлены протоколы заседания правления №6 от 13.05.1995 года в части вопросов о предоставлении квартир. Исходя из заявленных требований, их юридического обоснования и действующего правового регулирования спорных правоотношений основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации отсутствуют. В части исковых требований о признании ничтожным договора найма жилого помещения от 01.01.2008 ввиду отсутствия у ответчика законных оснований, которые истец обосновывает положениями ст.166-168 ГК РФ сторона ответчика полагает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Анализируя условия заключения указанной сделки, ответчик не находит оснований для признания их ничтожными. Согласно пунктам 1.1, 1.2,1.3 Договора от 01.01.2008 между СПК им. Красина (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 49 кв.м., жилая площадь 37 кв.м., в соответствии с которым наймодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нанимателю жилого помещения. На момент заключения договора помещение, сдаваемое в найм принадлежит наймодателю. В силу указанного договора жилое помещение передано по акту, определенному сторонами договора и подтверждающему факт передачи жилого помещения, являющегося объектом найма (пункт 2.1 Договора). В силу п.3.2 Договора среди обязательств нанимателя указана обязанность нести возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемого жилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего и капитального ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Вместе с нанимателем в переданном в найм помещении вправе проживать члены семьи: муж ФИО2 (п.5.1 Договора). Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания, действует до 01.01.2018 года в дальнейшем при согласии сторон с последующим перезаключением договора (пункты 9.1, 9.2 Договора). Договор имеет рукописные подписи, выполненные от имени председателя СПК им. Красина Евтухович В.И. и ФИО1 Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В силу устава СПК им. Красина, утвержденного решением общего собрания членов СПК им. Красина (протокол №1 от 23.03.2012) ответчик является правопреемником колхоза имени Красина (пункт 1.6 Устава). Согласно инвентарной карточки №3063 учета основных средств от 2008 года СПК им. Красина двухквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>,2 находится на балансе СПК им. Красина с декабря 1974 года, балансовая стоимость 22 186,00 руб. Из приходно-кассового ордера №23 от 22.04.2016 СПК им. Красина следует, что от ФИО6 принято за квартплату за 2 квартал 2016 года 708 руб. Кроме того, СПК им. Красина предоставлена копия акта на приемо-сдачу строений и сооружений от 23.12.1970 года на двухквартирного жилого дома в <адрес> колхоза «Дружба». Истец не оспаривает факт подписания договора. Поскольку о наличии договора найма жилого помещения от 01.01.2008 года истцу было достоверно известно не позднее момента его подписания, срок исковой давности в силу ст.181 ГК РФ для обращения в суд с требованиями о признании такой сделки недействительной истек. На основании вышеизложенного, просил в иске ФИО2 отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица администрации Кетовского муниципального округа ФИО7, действующий по доверенности в судебное заседание не явился, извещен. Ранее участвуя в судебном заседании пояснил, что данный спор не затрагивает интересов Администрации, спорное жилое помещение собственностью Администрации не является, на балансе не стоит, оставил вопрос на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен, представили отзыв, просили рассмотреть дело в их отсутствие, оставили вопрос на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явилась, извещена. Ранее участвуя в судебном заседании пояснила, что истец приходится ей отцом, спорное жилое помещение было предоставлено колхозом «Дружба» матери, которая работала фельдшером, отец также работал в колхозе им. Красина. Мама умерла в 2023 году. Какие либо правоустанавливающие документы на спорное жилье у них отсутствуют. С момента заселения родители несли бремя содержания спорного жилья, оплачивали коммунальные услуги, в настоящее время дом развалился, никто не проживает в нем. Когда председателем колхоза был ФИО9, мать писала заявление на приватизацию квартиры, ФИО9 его подписал. Заявление на приватизацию было у матери, почему после подписания заявления мать не оформила квартиру, пояснить не может. Повторно заявление на приватизацию спорной квартиры мать не писала. Она от имени матери обращалась к ФИО10, действующему председателю СПК им. Красина около трех лет назад с заявлением, ответа не последовало на заявление. Родители в спорной квартире провели газ, воду, поменяли крышу, делали ремонт, построили баню, ухаживали за огородом. В спорной квартире никто сейчас не проживает уже около 3 лет, отец проживает в <адрес>. Против удовлетворения исковых требований не возражала.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные пояснения, из которых следует, что с 1986 года по 25.03.1993 года работал заместителем председателя колхоза им. Красина, с 26.03.1993 года по 25.04.1995 года председателем СПХ им. Красина. При реорганизации колхоза жилой фонд в уставной капитал колхоза не включался, на бухгалтерский учет не ставился, поскольку решением общего собрания колхоза решено все жилые дома передать гражданам бесплатно по заявлению о приватизации. Заявления на приватизацию регистрировались в журнале, сам подписывал заявление фельдшеру ФИО11.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Согласно статье 2 Закона о приватизации граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в ведение органов местного самоуправления поселения в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

В соответствии со статьей 18 Закона о приватизации (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. № 4199-I) при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Учитывая, что спорные жилые дома построены и введены в эксплуатацию колхозом, который не относится к государственным или муниципальным предприятиям, то такие дома не могли быть отнесены к муниципальному либо государственному жилищному фонду (ст. 100 Гражданского кодекса РСФСР).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В силу пункта 2 статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР (ранее действовавшего) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям относятся к общественному жилищному фонду.

В соответствии со ст. 28 ЖК РСФСР граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью.

Согласно Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (статья 4 указанного Закона РФ).

Обязанность колхозов по передаче в собственность гражданам, занимаемого ими жилого фонда колхозов, в порядке, установленном Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", не предусмотрена.

В отличие от совхозов, которые относились к государственным сельскохозяйственным предприятиям и могли иметь на балансе государственный жилищный фонд, в отношении которого закон не устанавливал ограничений при приватизации жилых помещений, отчуждение колхозами собственного жилого фонда гражданам или иным лицам могло быть произведена лишь по их решению и с их согласия как собственников.

Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" регулируются вопросы приватизации земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно, предписано осуществлять такую приватизацию в соответствии с действующим законодательством и настоящим Указом (пункт 1);

решения по перераспределению земель принимаются органами местной администрации по представлению комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам (пункт 2);

колхозы и совхозы обязаны в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах. Местным органам исполнительной власти обеспечить контроль за реализацией права членов колхозов и работников государственных предприятий на беспрепятственный выход из них для создания крестьянских (фермерских) хозяйств. (пункт 3);

включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий. Местной администрации организовать продажу земель фонда по конкурсу, передачу в аренду с правом последующего выкупа. При проведении конкурсов и передаче в аренду преимущественные права предоставить гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств. Оставшиеся нераспределенными земли передаются или продаются по нормативной цене, а при наличии нескольких претендентов - на аукционах гражданам и юридическим лицам. (пункт 5) и др.

Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" не содержит положений, обязывающих колхозы передавать принадлежащий им жилой фонд в собственность граждан, занимающих эти жилые помещения, или других лиц.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" предусматривалось, что колхозы и совхозы могут передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты. При этом обязательства по государственным кредитам, использованным на строительство перечисленных объектов, переходят сельским (поселковым) Советам народных депутатов (пункт 5), колхозы и совхозы имеют право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования). (пункт 6).

Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным Постановление Правительства РФ от 04.09.1992 № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", предусматривалось, что реорганизацию колхозов, совхозов и приватизацию земли, государственных сельскохозяйственных предприятий осуществляют внутрихозяйственные комиссии, создаваемые в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86. Порядок работы указанных комиссий устанавливается Министерством сельского хозяйства Российской Федерации. (пункт 4).

При реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий по желанию членов трудовых коллективов этих хозяйств могут быть образованы: товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и их объединения. В случае принятия собраниями трудовых коллективов государственных сельскохозяйственных предприятий и колхозов решений о сохранении прежней формы хозяйствования осуществляется их перерегистрация с закреплением земли в соответствии с действующим законодательством. При этом должно быть обеспечено безоговорочное право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. (пункт 5). Объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность местным органам власти. (пункт 6).

Таким образом, в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и пунктом 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708 (утратившими силу с 27.01.2003), при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10.02.1992, принятой на основании постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства № 724 от 17.07.1995 "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность" были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций.

Пунктом 2 постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 724 "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность" предусматривалось, что передача объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность осуществляется в добровольном порядке.

Пунктом 2 Рекомендаций, одобренных указанным постановлением Правительства РФ, предусмотрено, что передача объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность осуществляется на основании решений трудовых коллективов указанных организаций, утвердивших перечни передаваемых объектов.

В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, которые могли быть переданы в муниципальную собственность, также были отнесены объекты обобществленного жилищного фонда.

Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций могла быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.

В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Установлено, что ФИО1, ФИО2, проживали по адресу: <адрес> д. <адрес> <адрес> <адрес>, о чём представлены копии похозяйственных книг, адресные справки от 06.04.2024, имеется отметка в паспортных данных истца, не отрицалось лицами, участвующими в деле, подтверждено показаниями свидетелей ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15

Согласно техническому плану здания, составленному 16.05.2024 дом, расположенный по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, 1964 года постройки, является двухквартирным, площадь составляет 107,2 кв.м., площадь квартиры №1 - 44,3 кв.м., квартиры №2 - 41,8 кв.м.

Согласно уведомления ФГБУ «ФКП Роскадастра» по Курганской области от 25.06.2024 № КУВИ-001/2024-166439505 в ЕГРН сведения на объект недвижимости: помещение расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, отсутствуют (л.д. 42 том 1).

По сообщению ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учёта недвижимости» от 20.02.2025 № 45-25/739 следует что, что сведения о жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в том числе, о квартире № 2 в данном доме, отсутствуют.

Из трудовой книжки ФИО19) ФИО1 следует, что 01.01.1978 переведена заведующей Становским фельдшерским пунктом.

Из трудовой книжки ФИО2 следует, что 16.09.1985 года принят в члены колхоза им. Красина Кетовского района, сварщиком. 26.03.1993 работа прекращена в виду выхода из членов колхоза в связи с прекращением его деятельности (протокол №2 общего собрания от 26.03.1993). 26.03.1993 принят в члены сельхозкооператива им. Красина, кочегаром в ц/котельную. 27.10.1995 уволен по собственному желанию. 18.06.1999 принят по договору в СХК им. Красина, сторожем нефтебазы. 07.05.2000 уволен из с/х кооператива им. Красина по пункту 7 статьи 33 КЗОТ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2008 между СПК имени Красина (далее – Наймодатель) и ФИО1 (далее – Наниматель) заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адреску: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>.-2, состоящее из трех комнат и кухни, общая площадь 49 кв.м., жилая площадь 37 кв.м. в соответствии с которым наймодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нанимателем жилого помещения.

На момент заключения договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит наймодателю (п. 1.3 Договора).

В силу указанного договора жилое помещение передано по акту, определенному сторонами договора и подтверждающему факт передачи жилого помещения, являющееся объектом найма (п. 2.1 Договора).

В силу п. 3.2 Договора среди обязательств нанимателя указаны нести возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемого жилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего и капительного ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.

Вместе с нанимателем в переданном в наем помещении вправе проживать члены семьи: супруг ФИО2 (п. 5.1 Договора).

Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания, действует с момента заключения и до 01.01.2018, в дальнейшем при согласии сторон, с последующим перезаключением договора.

Согласно приходному кассовому ордеру №23 от 22.04.2016 СПК им. Красина принималась от ФИО1 квартплата за 2 квартал 2016 года /л.д.145 т.2/.

ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлено свидетельство о смерти серии № №, выдано отделом ЗАГС Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области 17.07.2023.

Право на приватизацию жилья истец не использовал, о чём представлена справка администрации Кетовского муниципального округа №С-276 от 26.04.2024 (л.д. 13 том 1).

Из искового заявления, пояснений истца, его представителя следует, что помещение, расположенное по <адрес> <адрес> было построено колхозом «Дружба», был переименован в колхоз им. Красина и в 1978 году и предоставлено ФИО1 и членам ее семьи супругу - ФИО2, дочерям ФИО3 и ФИО16 в связи с трудовой деятельностью в фельдшерском пункте колхоза, никаких документов о вселении не выдавалось.

По ходатайству представителя истца были допрошены свидетели ФИО13 и ФИО12 которые в судебном заседании пояснили, что спорную квартиру построил колхоз им. Красина для медика. Документов на вселение никаких не оформлялось. С-вы проживают в спорной квартире с 1980 года. Сами проживают в аналогичных квартирах по договору найма с колхозом, вносили плату по договору найма.

Свидетель ФИО15 в судебном заседании пояснил, что являлся членом колхоза им. Красина, работал главным энергетиком с 1988 по 1995 годы, принимал участие в общем собрании колхоза в период реорганизации. ФИО11 работал в колхозе. После выхода закона о приватизации все писали заявления. Сам приватизировал свое жилье в 1991-1992 году. Разрешалась ли приватизация ФИО11 не помнит. Дома включались в паевые взносы, по заявлению фермера ФИО17 ему отдали дом в счет имущественного пая.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснила, что являлась членом колхоза им. Красина и работала заместителем главного бухгалтера в колхозе с 1988 по 1996 годы. По решению правления она занималась приватизацией. В 1991 году все массово начали приватизировать свое жилье. Кто из С-вых писал заявление на приватизацию, истец или его супруга она не помнит. Их дом построил колхоз «Дружба». Кто выделался из колхоза, могли взять на свой имущественный пай квартиру или дом.

Установлено, что решением общего собрания коллектива колхоза им. Красина от 27.02.1992 и на основании постановления администрации Кетовского района от 22.04.1992 №130 «О перерегистрации колхозов и совхозов» колхоз им. Красина был преобразован в сельскохозяйственный кооператив им. Красина.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от 02.08.2024, Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Красина (ОГРН <***> был создан путем реорганизации и зарегистрирован в ЕГРЮЛ 11.04.2008.

В силу Устава СПК (колхоза) им. Красина, утвержденного решением общего собрания членов СПК им. Красина (протокол № 1 от 23.03.2012) СПК им. Красина является правопреемником колхоза имени Красина (п. 1.6 Устава).

Из ответа Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области от 30.09.2024 №680 следует, что согласно исторической справки колхоз «Дружба» Митинского сельсовета был организован в 1959 году и до 1965 года находился на территории Глядянского, в настоящее время Притобольного района. В 1965 году территория Митинского сельсовета была передана в состав Кетовского районного управления сельского хозяйства. В составе колхоза было четыре бригады: 1-я в <...> <...> <...> с. Козлово. В декабре 1981 года колхоз «Дружба» был разделен на два хозяйства: колхоз «Дружба» (с. Митино и с. Лиственное) и колхоз им. Красина (с. Становое и с. Козлово). В мае 1992 года колхоз «Дружба» реорганизован в ассоциацию товариществ, акционерных обществ и крестьянских хозяйств: ЗАО «Картофель», ЗАО «Агро», ЗАО «Животноводство», СПК «Сигма». Документы колхоза им. Красина (СПК им. Красина) в муниципальный архив не поступали.

Из ответа Администрации Кетовсого муниципального округа Курганской области от 23.07.2024 №462 следует, что сведениями о передаче квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> уставной фонд СПК (колхоз) им. Красина или муниципальную собственность архив Администрации Кетовского муниципального округа не располагает, документы СПК (колхоз) им. Красина в архив не поступали.

Из ответа Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области от 15.08.2024 №4786 следует, что в реестре муниципального имущества Кетовского муниципального округа Курганской области не числятся и собственностью Кетовского муниципального округа Курганской области не являются: жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес> жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. В архивной базе данных отсутствуют сведения: о передаче жилищного фонда колхоза имени «Красина» в муниципальную собственность, в том числе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> передаче уставного фонда СХК имени Красина (передаточный акт, распределительный баланс, документы подтверждающие государственную регистрацию); о расходах СХК имени Красина на содержание жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в том числе оплата налогов и сборов (квитанции, платежные поручения).

Согласно справки МКУ «Митинский территориальный отдел» Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области от 01.11.2024 №108 в том, что присвоение адресов в д. Становая и д. Козлово было в 2000 году на основании Постановления Администрации Становского сельсовета Кетовского района Курганской области №7 от 18.04.2000 года.

Согласно пояснений СПК (колхоза) им. Красина №61 от 01.11.2024 жилой дом С-вых был принят на баланс колхоза «Дружба» в 1974 году, при реорганизации колхоза «Дружба» в 1981 году, был образован колхоз им. Красина. При разделе колхозного имущества основные средства были переданы в колхоз им. Красина, в том числе дом С-вых так и стоящий на балансе с 1974 года. Акт передачи основных средств колхозом «Дружба» колхозу им. Красина за сроком давности не сохранен.

Из справки СПК (колхоза) им. Красина №60 от 01.11.2024 следует, что кроме договоров найма жилого помещения, другие договоры, в том числе, договоры социального найма в отношении жилых помещений, в том числе дома С-вых, принадлежащих колхозу, не заключались.

Из справки СПК (колхоза) им. Красина данной бухгалтерией следует, что двухквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> находится на балансе СПК им. Красина с 1974 года, балансовая стоимость 11093 рубля, общая площадь 49 кв.м., жилая площадь 37 кв.м., о чем подтверждает запись № в книге учета основных средств.

Согласно инвентарной карточки СПК им. Красина № учета основных средств Дом жилой брусовой, обложен кирпичем 2-х квартирный, <адрес>, <адрес>, <адрес>,2 состоит на балансе СПК им. Красина с 1974 года, балансовая стоимость с учетом переоценки 22186 руб.

В похозяйственных книгах, заведённых на адрес: <адрес> по состоянию на 1980-1982гг., помещение значится, как принадлежащее колхозу, на 2019-2023 гг., помещение значится, как принадлежащее юридическому лицу (л.д. 7-18 том 2).

Ответчиком СПК им. Красина в материалы дела также представлены документы, подтверждающие создание (постройку) спорного жилого дома, в котором расположена квартира истца, колхозом «Дружба»; отнесение объекта к неделимому фонду имущества колхоза; распоряжение СПК им. Красина спорным объектом (сдача в найм) в 2008 году; уставные документы колхоза имени Красина, СПК им. Красина в редакциях на момент соответствующих изменений; справка о нахождении спорного дома на балансе СПК им. Красина, инвентарная карточка №3063 учета основных средств; договор найма жилого помещения от 01.01.2008, приходный кассовый ордер №23 от 22.04.2016 года; кассовая книга от 22.04.2016; акт на приемо-сдачу строений и сооружений от 23.12.1970 года №345. Акты государственной приемки зданий за период с 23.12.1970 по 30.12.1996 согласно которых, что жилые дома, построенные колхозом им. Красина в д. Козлово и д. Становая в указанный период времени, не имели адресации (указания адреса местонахождения с наименованием улиц и номеров домов), сами акты имели многочисленные исправления своего содержания, что не повлияло на их утверждение руководителем местного органа самоуправления (председателем Кетовского районного исполнительного комитета народных депутатов); протокол №2 заседания Правления колхоза им. Красина от 12.02.1987 года, протокол №8 заседания Правления колхоза им. Красина от 31.05.1989, согласно которых СПК им. Красина по заявлениям лиц, проживающих в предоставленных жилых помещениях, принимались меры благоустройства; копии договоров найма жилых помещений за период с 2007 года по 2022 годы СПК им. Красина с различными физическим лицами, приходные кассовые ордера, свидетельствующие о принятии платы за найм аналогичных жилых помещений; выписки из ЕГРН о праве собственности СПК им. Красина на здания объектов жилого фонда в с. Становое и д. Козлово в 2024 году; протоколы заседания правления №6 от 13.05.1995 года в части вопросов о предоставлении квартир.

На основании вышеизложенного следует, что при реорганизации колхоза им. Красина, принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, в котором находится квартира истца, построенный колхозом, могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти, то есть в муниципальную собственность, либо переданы или проданы гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке, либо оставлены на балансе организации, созданной в результате реорганизации.

Однако, ни сторонами спора, ни по запросам суда другими лицами не были добыты и представлены суду доказательства того, что колхозом им. Красина принималось решение о возмездной или безвозмездной передаче членам колхоза или иным гражданам занимаемых ими жилых помещений в спорных домах, построенных колхозом им. Красина, либо решение о передаче жилого фонда местным органам власти (в муниципальную собственность).

Таким образом, передача в собственность граждан жилых помещений, принадлежащих колхозом, была возможна только в порядке принятия решения об отчуждении основных фондов, что является исключительной компетенцией общего собрания его членов, поскольку собственник вправе самостоятельно принимать решение о передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений, устанавливая для этого соответствующие условия и порядок.

Как следует из пояснений представителя Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области, ответов архивного отдела Администрации Кетовского муниципального округа Курганской области, в реестре муниципальной собственности спорное жилое помещение не значится, сведения и документы о передаче жилого фонда колхоза им. Красина, СХК им. Красина в муниципальную собственность, членам колхоза или иным лицам в муниципальный архив не поступали.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что спорный жилой дом (квартира №2) был оставлен на балансе колхоза им. Красина, который был в дальнейшем реорганизован в СПК им. Красина, иных решений относительно судьбы жилого фонда не принималось.

При этом жилые помещения, построенные колхозами и не переданные при реорганизации колхоза в муниципальную собственность, в настоящее время относятся к частному жилищному фонду (подпункт 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доводы представителя истца о том, что акты государственной приемки зданий СПК им. Красина за период с 23.12.1970 года по 30.12.1996 года не могут подтверждать постройку спорного жилого помещения непосредственно ответчиком, спорное жилое помещение было построено колхозом «Дружба», а жилой фонд не мог автоматически принадлежать новому реорганизованному лицу как правопреемнику, поскольку являлся общественным жилищным фондом, судьба которого могла определяться только трудовым коллективом колхоза являются необоснованными, поскольку принадлежность домов колхозу им. Красина установлена совокупностью доказательств, а иных правопреемников кроме СПК им. Красина не имелось, в связи с чем, отсутствуют какие-либо сомнения относительно того, кому перешли права после реорганизации колхоза им. Красина, в том числе право на спорное жилое помещение, независимо от наличия или отсутствия актов приема-передачи. Кроме того, передача спорного жилого дома с квартирами №№1,2 подтверждается инвентарной карточкой учета объекта основных средств СПК им. Красина №3063 (л.д.101 т.1).

Возражая против требований иска, представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для признания договора от 01.01.2008 ничтожным.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В судебном заседании из пояснений представителя истца следует, что истец узнал о договоре от 01.01.2008 только при рассмотрении настоящего гражданского дела, следовательно срок исковой давности в силу ст. 181 ГК РФ для обращения в суд с требованием о признании такой сделки недействительной не истек.

Требование истца о признании договора найма от 01.01.2008 ничтожным суд оставляет без удовлетворения ввиду из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли ( пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Истец, ссылаясь на отсутствие права ответчика (СПК им. Красина) на совершение оспариваемой сделки, указывает на ее ничтожность с момента заключения. Полагает, что СПК им. Красина не имел права собственности на спорную квартиру на момент заключения указанного договора. Совокупность представленных ответчиком документов не подтверждает возникновение права за ответчиком на спорное жилое помещение.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Анализируя условия заключения указанной сделки, суд не находит оснований для признания их ничтожными.

Согласно пунктам 1.1, 1.2,1.3 Договора от 01.01.2008 между СПК им. Красина (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 49 кв.м., жилая площадь 37 кв.м., в соответствии с которым наймодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нанимателю жилого помещения. На момент заключения договора помещение, сдаваемое в найм принадлежит наймодателю. В силу указанного договора жилое помещение передано по акту, определенному сторонами договора и подтверждающему факт передачи жилого помещения, являющегося объектом найма (пункт 2.1 Договора). Вместе с нанимателем в переданном в найм помещении вправе проживать члены семьи: муж ФИО2 (п.5.1 Договора). Договор имеет рукописные подписи, выполненные от имени председателя СПК им. Красина Евтухович В.И. и ФИО1 ФИО2 не оспаривал факт подписания договора его умершей супругой.

Кроме того, о наличии договора найма жилого помещения от 01.01.2008 истцу было достоверно известно не позднее момента его подписания ФИО1, что свидетельствует о том, что срок исковой давности в силу ст. 181 ГК РФ для обращения в суд с требованием о признании такой сделки недействительной истек.

На основании вышеизложенного, в удовлетворении требований ФИО2 о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Красина о признании ничтожным договора найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в срок один месяц со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 30.04.2025.

Судья Ю.Б. Закирова