РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 6 декабря 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-232/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее также ООО «Меридиан», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 28 002 445, 80 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила его рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация г.о. Самара, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные письменные пояснения, в которых просят установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ООО «Союз Экспертов Региона» ФИО2, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, ООО «Меридиан» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 998 кв.м, категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «фактически занимаемый пионерским лагерем им. Калинина», расположенного по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 21.07.2021.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года № 935 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01 января 2020 в размере 93 379 096, 44 руб., о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости участка от 19.07.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Являясь собственником земельного участка, административный истец обязан к уплате земельного налога в местный бюджет из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости земельного участка.

В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № № от 15.11.2021, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки составляет 28 002 445, 80 рублей.

В ходе судебного разбирательства по ходатайствам Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» и администрации г.о. Самара назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из экспертного заключения от 10.11.2022, подготовленного экспертом ООО «Союз Экспертов Региона» ФИО2, следует, что по состоянию на 01.01.2020 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 67 542 804 рубля.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

По мнению представителя административного истца, заключение судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержит грубые ошибки, вызывает сомнения в его обоснованности, что не соответствует требованиям ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Полагает, что эксперт необоснованно исключает из первичной выборки аналоги, относящиеся к землям лесного фонда, имеющие более низкую стоимость за 1 кв.м и выбирает наиболее дорогие аналоги той же категории: так участок лесного фонда, площадью 17 646, 3 кв.м (удельная цена 1 кв.м - 482 руб.) не принят к расчету, а участок, площадью 40 000 кв.м (удельная цена 1 кв.м – 2 500 руб.), расположенный в Задельническом лесничестве использован как аналог; к расчету принят аналог № 3, который отсутствует в первичной выборке и относится к иному сегменту рынка, поскольку имеет вид использования для ИЖС. Указанные нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «Союз Экспертов Региона» ФИО2, который содержащиеся в заключении выводы поддержал.

Как следует из разъяснений эксперта, исследуемый объект отнесен к сегменту рынка – земли рекреационного назначения. Земельный участок, площадью 17 646, 3 кв.м, приведенный в первичной выборке, относится к землям лесного фонда, в связи с чем не был принят как аналог и не участвовал в расчетах, тогда как земельный участок, площадью 40 000 кв.м, хотя и расположен в Задельническом лесничестве, был принят как аналог, поскольку относится к землям особо охраняемых территорий, к землям рекреации, имеет вид разрешенного использования – под спортивный комплекс, что отражено в объявлении на стр.51 заключения и, таким образом, наиболее соответствует объекту исследования по основным ценообразующим факторам. На странице 35 заключения в таблице № 5 представлен аналог № 3. Данный аналог отсутствует в первичной выборке, поскольку относится к землям под ИЖС, тогда как первичная выборка касалась только земель рекреационного назначения, число которых к продаже в г. Самаре крайне мало. Аналог № 3 был взят из другого сегмента рынка, исходя из основного ценообразующего фактора - местоположения объекта. Этот участок расположен в нескольких сотнях метров от объекта исследования, поэтому был использован в качестве объекта-аналога с введением соответствующей понижающей корректировки на вид использования -55%, что отражено на странице 38 экспертного заключения. Земельные участки лесного фонда не использовались в расчетах, так как это другой сегмент рынка, поскольку на этих землях запрещено строительство, тогда как на землях рекреации возможно строительство объектов, относящихся к спорту, туризму, отдыху. Поэтому земли под ИЖС наиболее подходят для использования в качестве аналогов, чем земли лесного фонда.

Оценивая экспертное заключение ООО «Союз Экспертов Региона», а также пояснения эксперта ФИО2 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке спорного земельного участка эксперт руководствовался требованиями законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.

Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.

Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 17 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.

Сомнения в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с отчетом об оценке № № от 15.11.2021, выполненным оценщиком ООО «НПО «Азимут», не имеется. По мнению суда, отчет содержит методологические ошибки, так, в расчетах использован объект-аналог из другого сегмента рынка – «земли лесного фонда», существенно отличающийся от объекта оценки по своему разрешенному использованию; иные принятые оценщиком к расчетах объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору «местоположение», поскольку расположены в различных ценовых зонах, однако необходимые корректировки на данный фактор не введены, что убедительно мотивировано в письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» от 22.12.2021 и явилось одним из оснований к назначению судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Союз Экспертов Региона».

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости спорного земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами судебной экспертизы, поскольку отчет об оценке выполнен с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не может быть признан допустимым и достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с иском в суд является 01.12.2021, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 67 542 804 рубля.

Датой обращения ООО «Меридиан» с заявлением в суд считать – 01.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья подпись О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.12.2022.

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –