Дело № 3а-45/2023 УИД 62OS0000-01-2022-000163-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1, ФИО2,

при секретаре Агапоновой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ООО «СТАРТКОМ» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СТАРТКОМ» обратился в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 23-П от 14.10.2020 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года в размере 10 740 652 руб. 27 коп.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ООО «Аудитпартнер». Согласно отчету № № от 31.01.2022 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость вышеуказанного нежилого здания по состоянию на дату проведения оценки – 14 декабря 2021 года составляет 4 535 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

12 апреля 2022 года административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости (здания) в размере его рыночной стоимости – 4 535 000 руб. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 11.05.2022 г. в удовлетворении заявления было отказано.

Просит признать незаконным решение ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» N № от 11.05.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере, определенном в досудебном отчете и подтвержденном заключением судебной экспертизы, - 4 535 000 рублей по состоянию на 14 декабря 2021 года.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, в качестве заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», администрация МО – Турлатовское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области.

Представитель административного истца ФИО3 административные исковые требования поддержала по тем же основаниям.

Представители административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4, ФИО1, ФИО2 возражали против удовлетворения административного иска.

Представители заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», администрации МО – Турлатовское сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ООО «СТАРТКОМ» является собственником здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое, наименование – свинарник, количество этажей – 1, площадью № кв.м., местоположение: <адрес>

В соответствии с Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 23-П от 14.10.2020 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01 января 2020 года составляет 10 740 652 руб. 27 коп. (выписка из ЕГРН № № от 09.06.2022 года).

12 апреля 2022 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «СТАРТКОМ» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет № от 31.01.2022 года, выполненный ООО «Аудитпартнер» об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером №. Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведён в рамках сравнительного подхода, рыночная стоимость этого объекта определена в размере 4 535 000 руб. по состоянию на 14 декабря 2021 года.

11 мая 2022 года ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. В частности, бюджетным учреждением указано, что отказ от применения затратного метода по причине аварийного состояния объекта оценки противоречит действующему законодательству в сфере градостроительства, оценщик не обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов; в нарушение пп. «ж» п.8 ФСО № 3 оценщик не в полном объеме описал качественные и количественные характеристики объекта оценки; техническое состояние объекта оценки не соответствует основным характеристикам объекта оценки, отраженным в выписке ЕГРН.

Не согласившись с вынесенным решением, 14 июня 2022 года административный истец ООО «СТАРТКОМ» направил административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность данного решения ГБУ РО «Центр ГКО», суд исходит из того, что ООО «СТАРТКОМ» как собственник объекта недвижимости, несущий бремя налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости, вправе был обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В свою очередь, объем исследований, перечень ценообразующих факторов определяются оценщиком самостоятельно исходя из принципа достаточности, использование соответствующих справочников, также относится к усмотрению оценщика.

Применённый оценщиком сравнительный подход определён в соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (действовавшего на момент составления отчета), как совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Проанализировав фактические данные по продаже коммерческой недвижимости, оценщик выявил возможность применения сравнительного подхода.

В связи с чем, суд не может согласиться с правильностью утверждений ГБУ РО «Центр ГКО» о возможности расчета рыночной стоимости объекта оценки только затратным подходом ввиду его нахождения в аварийном, неработоспособном состоянии, и отсутствия на рынке недвижимости предложений о продаже объектов недвижимости сопоставимых по техническому состоянию с объектом оценки.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО5

В соответствии с заключением № № от 30.03.2023 года, подготовленным экспертом ООО «Оценка плюс» ФИО5, отчет ООО «Аудитпартнер» № № от 31.01.2022 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушений федеральных стандартов оценки, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не допущено, в связи с чем, экспертом ФИО5 подтвержден размер рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № по состоянию на 14.12.2021 – 4 535 000 руб. При этом в своём заключении эксперт ФИО5 указал, что процесс оценки объекта в части применения сравнительного подхода к оценке подробно описан и позволяет понять логику процесса определения стоимости. Последовательность расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства, определяемая с использованием сравнительного подхода соблюдена. Методология расчета в рамках выбранного подхода и метода сравнения продаж к оценке рыночной стоимости объекта соблюдена. Величина корректировок, а также описание и расчеты корректировок соответствуют справочным значениям. Коэффициент вариации не превышает допустимого значения.

В связи с возникшими у представителя административных ответчиков сомнениями в обоснованности данного заключения, эксперт ФИО5 дал письменные пояснения, указав, что порядок проведения экспертизы подробно описан на страницах 8-9 заключения; результаты полного исследования отчета ООО «Аудитпартнер» по форме и содержанию на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности приведены на страницах 9-16 заключения; основные характеристики объекта оценки описаны оценщиком на основании представленных заказчиком документов и личного осмотра объекта оценщиком, в подтверждение чего к отчету приложена выписка из ЕГРН и фотографии результатов осмотра (стр. 19-21 отчета); требование пп. «ж» п. 8 ФСО № 3 оценщиком ООО «Аудитпартнер» в отчете соблюдено в полной мере, при этом наличие/отсутствие информации о материале фундамента и перекрытий не является нарушением этого пункта, поскольку материалы фундамента и перекрытий для данного объекта оценки не являются ценообразующими факторами; основные параметры и характеристики, указанные в выписке ЕГРН, оценщиком приведены верно; не применение корректировки к фактору «доля административно-бытовых помещений в общей площади» не является нарушением, поскольку вес этого фактора незначителен (5%), а площадь офисной части (300 кв.м.) по сравнению с общей площадью (2300 кв.м.) достаточно мала; оценщик обоснованно использовал данные «СтатРиелт» и применил корректировку на наличие водоснабжения и канализации для объекта-аналога №1.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, в нём ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы и подтверждают, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при производстве оценки объекта недвижимости оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик, расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки. В связи с чем, оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда также не имеется.

Эксперт ФИО5 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы стороны административного ответчика о необходимости применения для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта затратного подхода, суд считает несостоятельными, поскольку выбор метода оценки принадлежит оценщику (эксперту), за которыми, в отличие от прямо заинтересованных сторон, оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими. Оценщик в соответствующем разделе своего отчета обосновал выбор сравнительного подхода к оценке и использование метода сравнения продаж, что отвечает требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, действовавшем на дату составления отчета об оценке.

При принятии оспариваемого решения бюджетным учреждением не было принято во внимание, что в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении ее в размере рыночной стоимости по состоянию на дату составления отчета, не может быть отказано по формальным основаниям.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «СТАРКОМ» у ГБУ РО «Центр ГКО» не имелось установленных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оснований для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в определённом отчётом ООО «Аудитпартнер» размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «СТАРТКОМ» - удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 11 мая 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 535 000 (четыре миллиона пятьсот тридцать пять тысяч) рублей по состоянию на 14 декабря 2021 года.

Датой обращения с заявлением считать – 12 апреля 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - Логинова С.А.

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2023 года