УИД: 77RS0016-02-2024-022890-29

Дело №2-2824/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года город Москва

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи А.Н. Дудакова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фоулер К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» к ФИО1 о признании недействительной сделкой односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, уточнив заявленные требования просило о признании недействительной сделкой односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве от 07.03.2022, выраженный в уведомлении о расторжении от 24.09.2024 и взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве № СИД-2.1/3-3-101-2/АН от 07.03.2022 по основному долгу в размере * руб. и неустойке за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере *. Требования истца мотивированы тем, что между истцом (застройщиком) и ответчиком (участником долевого строительства) заключен вышеназванный договор участия в долевом строительстве, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ответчиком обязательства по оплате цены договора не исполнены. В целях досудебного урегулирования возникшего спора истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о погашении задолженности, однако, ответчиком не предприняты меры по погашению задолженности, напротив, ответчиком направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Стороны в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, руководствуясь, статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве 07.03.2022 № СИД-2.1/3-3-101-2/АН, заключенным между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 (участником долевого строительства), истец принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика, построить (создать) Жилой комплекс № 2 (в составе жилых корпусов 2.1,2.2) по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл.2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками: квартира, расположенная в жилом корпусе 2.1, в секции 3, на 3 этаже, номер квартиры на площадке 2, общей приведенной площадью 64.4 кв.м, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

В п. 4.2. установлено, что на дату подписания настоящего договора его цена определена сторонами в размере * руб.

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере * руб. на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО «Сбербанк России», являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях: до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 4 811 028 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 10.03.2022 включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте в размере * руб. сумма в размере * руб. подлежит оплате в срок до 31.12.2023 включительно.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что свои обязательства по договору в срок до 31.12.2023 ответчик не исполнил.

16.02.2024 в адрес ФИО1 застройщиком было направлено предупреждение о погашении задолженности по вышеназванному договору участия в долевом строительстве.

Пунктом 2.3. договора определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2025, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Подпунктом 3.1.3. пункта 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. пункта 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом № 214-ФЗ.

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания вышеуказанных договоров, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

26.09.2024 ФИО1 в адрес застройщика направила уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При рассмотрении исковых требований ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» о взыскании с ответчика задолженности в размере 32 507 528 руб. по договору участия в долевом строительстве, судом установлено, что обязательства по договору в отношении вышеуказанного платежа в срок, установленный договором ответчиком не исполнены.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019.

Согласно ст. 15.4 данного Закона, в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

С учетом положений части 6 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ после получения застройщиком разрешения не ввод в эксплуатацию застройщик вправе требовать внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве на свой расчетный счет.

Истец является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона № 214-ФЗ.

Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору, в связи с чем исковые требования истца о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № СИД-2.1/3-3-101-2/АН от 07.03.2022 в размере * руб. подлежат удовлетворению, путем размещения таких средств на счете эскроу, открытом в Уполномоченном банке (эскроу-агент), до ввода в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома.

В силу положений ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом начислена неустойка в размере *., расчет судом проверен и признан верным.

Вместе с тем, в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, от 15.01.2015 N 6-О, от 15.01.2015 N 7-О).

При таком положении, суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, полагает необходимым взыскать с ответчика неустойку в размере * руб.

Переходя к рассмотрению требования о признании недействительной сделкой односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве от 07.03.2022, выраженный в уведомлении о расторжении от 24.09.2024, суд исходит из следующего.

Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Правоотношения сторон регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Таким образом, закон связывает возникновение права участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве только с виновными действиями застройщика, которые могут быть установлены в судебном порядке.

В соответствии с положениями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что застройщик надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, а ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца о признании недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИД-2.1/3-3-101-2/АН от 07.03.2022, выраженный в уведомлении от 24.09.2024, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также стоит отметить, что вопрос о невозможности применения положений ч. 3 ст. 328 ГК РФ к схожим правоотношениям рассматривался Верховным Судом Российской Федерации (Определение № 5-КГ24-94-К2 от 06.09.2024).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве № СИД-2.1/3-3-101-2/АН от 07.03.2022, выраженный в уведомлении от 24.09.2024.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» задолженность по договору участия в долевом строительстве № СИД-2.1/3-3-101-2/АН от 07.03.2022 в размере * руб., неустойку в размере * руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере * руб., до получения застройщиком разрешения на ввод объектов в эксплуатацию разместить денежные средства на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк России); при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию денежные средства подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ООО «СЗ Лидер строительной отрасли» (ИНН: <***>).

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через суд первой инстанции.

Судья А.Н. Дудаков

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04.07.2025