Дело №2-453/2025
УИД №08RS0001-01-2024-007525-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 марта 2025 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Цикировой Г.М.,
при ведении протокола помощником судьи Бембеевой Г.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя тем, что 29.06.2018г. между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 продала земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, за 50 000 руб. 02.06.2023г. между ФИО3 и ответчиком ФИО4 ошибочно заключен договор купли-продажи тех же объектов недвижимости за 100 000 руб. Указанная ошибка связана с тем, что ФИО3 владела несколькими земельными участками и объектами незавершенного строительства, которые постепенно продавала, запуталась в них, а также с тем, что в тот период она родила и воспитывала двоих малолетних детей. Считает, что сделка, заключенная 02.06.2023г., является ничтожной (недействительной), поскольку на тот момент она не являлась собственником указанных объектов недвижимости и не имела права продавать их ответчику. Управление Росреестра по РК ошибочно зарегистрировало переход права собственности к ответчику ФИО4, о чем стало известно только в 2024 году. На предложение аннулировать сделку и обратиться в Управление Росреестра по РК для погашения права собственности на указанные объекты с возвратом денежных средств, выплатой процентов за пользование чужими денежными средствами ответчик ФИО4 отказался. В настоящее время ответчик обратился в МФЦ для переоформления земельного участка на иное лицо. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от 02.06.2023г. путем аннулирования регистрационной записи о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, к ответчику ФИО4; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 02.06.2023г. путем восстановления предыдущей регистрационной записи.
Согласно уточненному исковому заявлению, истец ФИО3 просит признать ничтожным (недействительным) договор купли – продажи от 02 июня 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4; применить последствия недействительности сделки – договора купли – продажи от 02 июня 2023 года путем аннулирования регистрационной записи о переходе к ФИО4 права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>; применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи от 02 июня 2023 года путем восстановления предыдущей регистрационной записи.
Согласно уточненному иску от 13 февраля 2025 года, истец ФИО3 просит признать ничтожным (недействительным) договор купли – продажи от 02 июня 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4; применить последствия недействительности сделки – договора купли – продажи от 02 июня 2023 года путем аннулирования регистрационной записи о переходе к ФИО4 права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>; применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи от 02 июня 2023 года путем восстановления предыдущей регистрационной записи; применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи от 02 июля 2023 года и обязать ФИО3 выплатить ФИО4 уплаченные им по договору денежные средства в размере 100 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 июня 2023 года по 13 февраля 2025 года в размере 26 832 руб. 90 коп.
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, надлежаще извещена.
Представитель истца ФИО3 – ФИО6 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание, надлежащим образом извещенный о времени и месте, не явился.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7 исковые требования не признал, пояснив, что при заключении договора купли – продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли – продажи, в связи с чем оснований для признания договора купли – продажи от 02 июня 2023 года недействительным не имеется. Кроме того, согласно устной договоренности с ФИО1, который пояснял, что земельный участок принадлежит ему, но оформлен на ФИО3, цена объекта недвижимости составила 250 000 руб. Денежные средства он передал ФИО1. В связи с чем, им заявлено встречное исковое заявление, в принятии которого судом отказано.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Республике Калмыкия ФИО8 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования, указав, что допускают, что при переносе данных из программного обеспечения АИС «Юстиция» в программу ГИС ЕГРН могли не все данные мигрировать. В связи с чем, возникла техническая ошибка и в программе ГИС ЕГРН и не отразился собственник ФИО9 Считают, что требование истца о восстановлении регистрационной записи предыдущего собственника является излишне заявленным, поскольку в настоящее время в ЕГРН имеется две записи о правообладателях ФИО4 и ФИО9
Третьи лица ФИО5, ФИО10 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Статьей 549 ГК РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно пункту 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из вышеприведенных нормативных положений следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавцом может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом. Условием действительности договора является соответствие воли собственника действиям по отчуждению имущества.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Как видно из материалов дела, по договору купли –продажи от 29 июня 2018 года, ФИО3 продала ФИО5 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, и объект незавершенного строительства – жилой дом, общей площадью застройки 43,2 кв.м., степенью готовности – 18%, расположенные по адресу: <данные изъяты>.
Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.
По договору купли – продажи от 02 июня 2023 года ФИО3 продала ФИО4 по цене 100 000 руб. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, и объект незавершенного строительства – жилой дом, общей площадью застройки 43,2 кв.м., степенью готовности – 18%, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>
Из выписок из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> от 16 декабря 2024 года следует, что правообладателями данных объектов являются: ФИО4, вид права - собственность, дата регистрации - 05 июня 2023 года; ФИО9, вид права – собственность, дата регистрации – 07 ноября 2022 года.
Согласно реестровым делам на объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, ФИО3 являлась собственником земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 20 ноября 2015 года на основании договора купли – продажи от 13 ноября 2015 года. По договору купли – продажи от 29 июня 2018 года ФИО3 по цене 50 000 руб. продала земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты> ФИО5
ФИО5 по договору купли – продажи от 01 октября 2022 года продала по цене 150 000 руб. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, ФИО9
ФИО3 по договору купли – продажи от 02 июня 2023 года продала по цене 100 000 руб. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, ФИО4
По материалам дела видно, что ФИО3 не обладала правом собственности на спорные объекты недвижимого имущества на момент совершения сделки купли-продажи, заключенной между ней и ФИО4, не имела право распоряжаться им.
Согласно пояснениям представителя истца ФИО3 в судебном заседании, истцом совершена сделка от 02 июня 2023 года, ввиду того, что истец имела несколько земельных участков и по ошибке повторно продала земельный участок и объект незавершенного строительства ФИО4, при этом данные объекты недвижимости ей на момент совершения сделки не принадлежали.
Так, из выписки из ЕГРН №<данные изъяты> от 24 февраля 2025 года следует, что у ФИО3 находились в собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, дата прекращения права 14 апреля 2021 года; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, дата прекращения права 09 июля 2018 года; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, дата прекращения права 24 октября 2018 года.
Из пояснений государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Калмыкия ФИО2 в судебном заседании следует, что она зарегистрировала переход права и право собственности по договору купли – продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства от 02 июня 2023 года за ФИО4 При поступлении на регистрацию договора купли – продажи недвижимого объекта она обязана проверить актуальные данные о собственнике недвижимого имущества программном комплексе ГИС ЕГРН. По спорному договору данные она проверяла, предполагает, что в указанный период произошел технический сбой, поэтому не отобразились сведения о действующем собственнике. Считает, что произошла техническая ошибка, вследствие чего был зарегистрирован договор купли – продажи от 02 июня 2023 года. Летом 2024 года обратилась в Управление Росреестра по Республике Калмыкия ФИО9, которая сообщила, что обнаружила у себя на земельном участке ФИО4 После того как стали проверять данный факт, было установлено, что в ЕГРН зарегистрированы два правообладателя на земельный участок и объект незавершенного строительства ФИО9 и ФИО4
Таким образом, фактически при заключении сделки купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства ФИО3 являлась ненадлежащим собственником. Соответственно, договор купли-продажи от 02 июня 2023 года заключен со стороны продавца лицом, которое не может считаться собственником объекта недвижимости, а указанное имущество не может являться объектом прав. Поскольку данный договор не соответствует требованиям ст. ст. 209, 218 ГК РФ, суд считает, что он ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, следовательно, сделка недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ) и не влечет юридических последствий в виде возникновения у ФИО4 права собственности на спорные объекты недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В связи с признанием договора купли – продажи объектов недвижимости от 02 июня 2023 года недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон сделки в первоначальное положение, аннулировав запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, а также обязав ФИО3 возвратить денежные средства в размере 100 000 руб. ФИО4
Вместе с тем, суд считает необоснованными требования истца о возложении обязанности возвратить проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 03 июня 2023 года по 13 февраля 2025 года в размере 26 832 руб. 90 коп.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 55, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются. В том случае, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона осуществила возврат ранее полученного другой стороне, например, индивидуально-определенной вещи, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства, то с этого момента на сумму невозвращенных средств подлежат начислению проценты на основании статьи 395 ГК РФ (статья 1103, пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу закона только после признания сделки недействительной, у истца отпали основания удерживать у себя полученные от ответчика по сделке денежные средства. В связи с чем, оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ не имеется.
Кроме того, суд находит необоснованными требования истца о восстановлении предыдущей регистрационной записи, а именно о записи регистрации права ФИО9
Так, согласно представленным выпискам из ЕГРН от 16 декабря 2024 года и пояснениям представителя Управления Росреестра по РК в судебном заседании, в настоящее время в ЕГРН содержится две записи о правообладателях: об ФИО4 и ФИО9
Следовательно, требование о восстановлении предыдущей регистрационной записи – записи о праве собственности ФИО9 является излишним.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 13 000 руб., 1000 руб., 804 руб. 99 коп., что подтверждается чеками по операции от 11 декабря 2024 года, от 19 декабря 2024 года, от 13 февраля 2025 года.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14000 руб. (10000 руб. расходы по оплате государственной пошлины по заявлению о применении мер по обеспечению иска, 4000 руб. – по требованию о признании сделки недействительной).
В ходе судебного заседания ответчиком заявлено встречное исковое заявление, в принятии которого определением от 04 марта 2025 года отказано.
При подаче встречного иска ФИО4 оплачена государственная пошлина в сумме 3000 руб. по чеку по операции от 13 февраля 2025 года.
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий уполномоченными на то органами и (или) должностными лицами.
В связи с чем, государственная пошлина в размере 3000 руб., уплаченная ФИО4 при подаче встречного иска подлежит возврату.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли – продажи от 02 июня 2023 года, заключенный между ФИО3 (паспорт гражданина <данные изъяты>) и ФИО4 (вид на жительство иностранного гражданина <данные изъяты>).
Применить последствия недействительности договора купли – продажи от 02 июня 2023 года: аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>,
Применить последствия недействительности договора купли – продажи от 02 июня 2023 года: обязать ФИО3 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) возвратить ФИО4 (вид на жительство иностранного гражданина <данные изъяты>) денежные средства в размере 100 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО4 (вид на жительство иностранного гражданина <данные изъяты>) в пользу ФИО3 (паспорт гражданина <данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 14000 руб.
Возвратить ФИО4 (вид на жительство иностранного гражданина <данные изъяты>), уплаченную в доход государства государственную пошлину в сумме 3000 рублей, перечисленную по чеку по операции от 13 февраля 2025 года СУИП 256388767358РZLG.
Принятые меры по обеспечению иска отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.
Председательствующий Г.М. Цикирова
Решение в окончательной форме изготовлено 13 марта 2025 года.