Дело № 2-1742/2025
УИД 91RS0002-01-2025-001258-05
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2 июня 2025 года г. Симферополь
Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:
председательствующего – судьи Диденко Д.А.,
при помощнике – ФИО4,
при секретаре – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Киевский Жилсервис» к председателю Совета МКД № по <адрес> в <адрес> ФИО2 о признании решения недействительным,
установил:
Истец обратился в суд с настоящим иском, мотивируя тем, что он осуществляет управление многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, срок которого пролонгирован до ДД.ММ.ГГГГ Согласованный собственниками размер платы составлял 19,93 руб./кв.м. В соответствии с условиями договора размер платы проиндексирован и с ДД.ММ.ГГГГ составил 24,58 руб. Однако, ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников принято решение в форме очно-заочного голосования, с приложением предлагаемого собственниками тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 19,00 рублей. Протокол составлен с нарушением требований приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», что является основанием для отмены решения по ч.1 ст.181.4 ГК РФ. Так же указанное решение экономически необоснованным, нарушающим условия договора и права истца, поскольку договором установлен тариф в размере 19,93 руб/кв.м.
На основании изложенного истец просил суд: признать недействительным протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать судебные расходы в виде госпошлины в размере 20000,00 рублей.
Представитель истца в судебном заседании поддержал иск по заявленным основаниям, указал, что ответчик в одностороннем порядке без согласования с управляющей компанией изменил существенные условия договора, уменьшил тариф на оплату, что делает невозможным исполнение обязательств по договору со стороны истца.
Ответчик ФИО2 и ее представитель, действующий на основании доверенности ФИО6, в судебном заседании иск не признали, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ проведено собрание собственников помещений в МКД по <адрес>, инициатором которого являлась ФИО2, на котром принято решение о подтверждении решений, принятых на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлен протокол №, в котором отражены все необходимые сведения и устранены все недостатки, изложенные истцом в исковом заявлении в части формы и содержания протокола, в связи с чем по мотивам наличия таких нарушений решение не может быть признано недействительным. Так же указали, что истцом не оказываются услуги надлежащего качества в отношении МКД по <адрес> в <адрес>, при этом установленный тариф превышает размер тарифа в других МКД. Кроме того, по мнению ответчика, право МКД устанавливать тариф по своему усмотрению предусмотрено законом и управляющая компания, в случае несогласия, может обратиться за расторжением договора.
Заслушав пояснение участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Судом установлено, что решением внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, №, согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, приняты решения: о б утверждении перечня работ и услуг по договору управления многоквартирным домом; об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, № в размере 19,93 рублей за 1 кв.м; об индексации размера платы; об утверждении условий договора управления многоквартирным домом с МУП «Киевский жилсервис»; о заключении договора управления с многоквартирным домом с МУП «Киевский жилсервис».
ДД.ММ.ГГГГ между МУП «Киевский жилсервис» «Управляющая организация» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> (Собственник), заключен договор управления многоквартирным домом.
Согласно п.4.1 Договора его цена определяется стоимостью услуг и работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.
Согласно п.4.3 Договора размер платы за жилое помещение (за содержание и ремонт общего имущества) устанавливается собственниками на общем собрании многоквартирного дома по предложению Управляющей организации.
Если Собственники на их общем собрании не приняли решение об установлении предложенного Управляющей организацией размера платы за жилое помещение, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Пунктом 4.4 Договора установлено, что размер платы за жилое помещение подлежит индексации на индекс потребительских цен и определяет порядок такой индексации.
Согласно п.4.5 Управляющая организация вправе предложить Собственнику иной размер платы на следующий год в случае, если денежных средств, с учетом индексации размера платы будет недостаточно для проведения необходимых работ по содержанию и технгическому обслуживанию. Необходимость установления иного размера платы подтверждается сметой расходов Управляющей организации. Указанная смета является основанием для принятия председателем Совета многоквартирного дома и/или Советом решения об изменении размера оплаты за жилое помещение. Решение председателя Совета дома и/или Совета дома действует до принятия общим собранием многоквартирного дома решения по данному вопросу.
Срок действия договора, согласно п.8.1, с 01.09.2022 по 31.08.23 г.
В соответствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
Таким образом, срок действия договора управления, заключенного между сторонами истекает 31.08.2023, что не оспаривалось участниками процесса.
Согласно протоколу очередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, №от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного по инициативе Совета дома в форме очно-заочного голосования, ДД.ММ.ГГГГ состоялось собрание в присутствии 12 собственников и одного нанимателя, с участием 45 квартир собственников принявших участие в заочном голосовании. Кворум 58 квартир (собственников) и арендатора – 2834,6 кв.м – 80,6%.
Повестка дня согласно протоколу: 1. Выбор председателя собрания, секретаря, и счетной комиссии собрания; 2. Рассмотрение и установление тарифов по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД с индексацией; 3. Индексация размера платы за содержание и ремонт общего имущества; 4. Определение места хранения протокола общего собрания; 5. Разное (рассмотрение предложения о ремонте козырька, о состоянии труб, расположенных на чердаке).
Согласно протоколу собранием принято решение «утвердить тариф по управлению, текущему ремонту МКД в размере 19 руб. 00 коп. за кв.м с индексацией.
Так же приняты решения по остальным вопросам повестки.
К протоколу приложен расчет тарифа, Лист голосования собственников МКД.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очно-заочного голосования, Собранием, в числе иных вопросов повестки, принято единогласное решение о подтверждении решений, принятых на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом общего собрания б/н от ДД.ММ.ГГГГ
Инициатором собрания в протоколе указана ФИО2 – собственник <адрес>, избранная так же председателем, секретарем и счетной комиссией общего собрания.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
В силу части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве существенного условия договора управления назван порядок определения цены договора, размера платы за содержание жилого помещения.
В соответствии с пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил).
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).
Из приведенных норм права следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.
Как указано выше, из материалов дела следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании 14.08.2022 года принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества за один квадратный метр, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления многоквартирным домом.
Условия договора, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, утверждены решением общего собрания собственников (протокол №11 от 14.08.2022). Собственники помещений утвердили состав имущества дома, перечень работ и услуг, иные условия договора управления. Таким образом, плата за управление, содержание и текущий ремонт собственниками жилья была установлена.
Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, взимая плату за содержание и ремонт общего имущества с собственников помещений, ответчик руководствуется именно этим тарифом. Начисление платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по иным тарифам, не предусмотренным решением общего собрания собственников, со стороны управляющей компанией не допущено.
Индексация размера платы за жилое помещение при ее утверждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме является частью порядка определения цены договора управления многоквартирным домом и в указанном случае являлась правомерной.
Суд учитывает, что принятое общим собранием собственников помещений многоквартирного дома 20 июля 2024 г. решения об установлении тарифа в размере 19,00 рублей за 1 кв.м жилой площади,на каком-либо расчете не основан, экономическая целесообразность и достаточность установленной платы для выполнения управляющей компанией возложенных на нее законом и договором управления обязанностей, ничем не подтверждена, как и не подтверждено не надлежащее исполнение ответчиком обязательств по управлению общим имуществом.
Довод ответчика о том, что истец не предоставляет услуги надлежащего качества не может быть принят во внимание, поскольку при подтверждении факта не исполнения управляющей компанией обязательств по управлению общим имуществом, является основанием для истребования собственниками помещений многоквартирного дома перерасчета осуществленной платы в соответствии с п.3.4.2 Договора управления, но не изменения установленного договором тарифа.
Так же суд приходит к выводу о том, что принятым решением оформлено волеизъявление собственников помещений по изменению условий договора управления, который ранее был определен в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом 29.08.2022 года на основании положений части 7 статьи 156, частей 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 310, пункта 1 статьи 432, статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, с предложением об изменении условий договора управления собственники помещений в управляющую компанию не обращались, что противоречит закону.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 20.07.2024 принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг.
Собственники жилых помещений названного многоквартирного дома, включая истицу, не лишены возможности инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке (пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Своим правом собственники до настоящего времени не воспользовались.
Указанное соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29 января 2018 года N 5-П, согласно которой участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий, на что прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", согласно пункту 16 которого утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.
Данная правовая позиция приведена в Кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88-8395/2025 по делу N 2-796/2024 (УИД 91RS0№-66).
При таких обстоятельствах, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> в части утверждения тарифа по управлению, содержанию, текущему ремонту МКД в размере 19,00 руб. за 1 кв.м с индексацией, изложенное в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, является недействительной на основании п.2 ст.168 ГК РФ.
Поскольку, согласно протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, на собрании так же приняты иные решения, прав истца не затрагивающие, иск подлежит удовлетворению лишь в части решения об установлении размера тарифа.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная при подаче иска, в размере 20000,00 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск АО «Киевский Жилсервис» к ФИО2 о признании недействительным решения удовлетворить частично.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> в части утверждения тарифа по управлению, содержанию, текущему ремонту МКД согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Киевский Жилсервис» судебные расходы в размере 20000,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Киевский районный суд г. Симферополя.
Решение в окончательной форме составлено 16 июня 2025 года.
Судья Д.А. Диденко