Земли общего пользования в СНТ: как оформить и кому принадлежат дороги и проезды

Смотреть Содержание

• Короткий ответ
• Что относится к землям общего пользования в СНТ
• Кому принадлежат дороги и проезды в СНТ
• Можно ли продать свою долю в общей земле
• Как оформить земли общего пользования пошагово
• Сколько налога придётся платить за долю и как считать доли в общей собственности
• Чек-лист документов для оформления
• Может ли СНТ ограничить проезд или брать за него плату
• Передача общего имущества другим собственникам
• Почему могут отказать в оформлении общей земли
• Частые ошибки садоводов при распоряжении общим имуществом
• Главное о землях общего пользования в СНТ
• Вопросы о землях общего пользования в СНТ

Ниже — таблица вариантов собственности, чек-лист документов для оформления, пошаговый порядок и частые ошибки.

Короткий ответ

Имущество общего пользования, которое является недвижимостью, принадлежит собственникам садовых участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков (ст. 25 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Долю нельзя продать отдельно от участка — она переходит к покупателю автоматически. Государственные и муниципальные земли общего назначения можно бесплатно оформить в долевую собственность садоводов (п. 2.9 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Проезд к своему участку по общим дорогам свободный и бесплатный (ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ).

Что относится к землям общего пользования в СНТ

СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество, то есть объединение собственников садовых земельных участков, созданное для совместного управления общей инфраструктурой и решения хозяйственных задач.

Земельный участок общего пользования в СНТ — это участок в границах садоводства, который предназначен для общих нужд садоводов: проходов, проездов, сетей, площадок. Имущество общего пользования — это объекты на таких участках и сами участки: дороги, ворота, ограждение, водопровод, электросети, площадка для мусора.

Участки общего назначения образуются по утверждённому проекту межевания территории (ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ). В границах одной территории садоводства управлять общим имуществом может только одно товарищество. Они нужны для размещения сетей электро-, газо- и водоснабжения, сбора мусора, благоустройства и отдыха (ст. 24 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ). С разрешения товарищества на них можно торговать урожаем.

Кому принадлежат дороги и проезды в СНТ

Дороги и проезды в СНТ могут принадлежать:

• самому товариществу;
• находиться в долевой собственности садоводов;
• оставаться в государственной или муниципальной собственности.

Товарищество

Во многих старых СНТ общая земля оформлена на товарищество как юридическое лицо. Такое право сохраняется, пока собрание не решит передать имущество садоводам.

Садоводы в долевой собственности

Имущество общего пользования, которое является недвижимостью, принадлежит собственникам садовых и огородных участков в общей долевой собственности пропорционально площади их участков (ст. 25 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Владелец 10 соток получает долю вдвое больше, чем владелец 5 соток.

Правила об общем имуществе собственников участков в границах садоводства закреплены в ст. 259.1–259.4 ГК РФ. Доля в праве на общее имущество следует судьбе участка.

Государство или муниципалитет

Если земля под дорогами так и не была передана товариществу, она остаётся государственной или муниципальной. Такую землю можно оформить в долевую собственность садоводов бесплатно.

Таблица: варианты собственности на общую землю

Можно ли продать свою долю в общей земле

Собственник садового участка не вправе выделять свою долю в натуре и отчуждать её отдельно от участка (ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ). Условия договора, которые разделяют участок и долю, ничтожны. При продаже, дарении или наследовании участка доля в общем имуществе переходит к новому владельцу автоматически. Отдельный договор на долю не нужен.

Постройки на самом садовом участке — другая тема: они принадлежат только владельцу участка.

Как оформить земли общего пользования пошагово

Оформление дорог и проездов в СНТ зависит от того, кому принадлежит земля под ними, и от решения общего собрания. Разберём процедуру пошагово — от выяснения правообладателя до регистрации долевой собственности.

Шаг 1. Выяснить, чья земля сейчас

Закажите выписку из ЕГРН на участки общего назначения. Если правообладатель — СНТ, путь один; если сведений о праве нет или указан муниципалитет — другой. Если участки общего назначения вообще не образованы, начинать придётся с проекта межевания.

Шаг 2. Принять решение на общем собрании

Решение о передаче имущества общего пользования или об оформлении государственной земли принимает общее собрание квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов. Собрание также уполномочивает лицо, которое будет подавать заявление. Как проходит общее собрание, какой нужен кворум и как оспорить решение, стоит проверить заранее: ошибка в процедуре может обнулить всю работу.

Шаг 3. Подготовить проект межевания

Кадастровый инженер или проектная организация готовит проект межевания территории садоводства, где отдельно выделены участки общего назначения. Его утверждает орган местного самоуправления.

Шаг 4. Подать заявление

Если земля государственная или муниципальная, заявление о бесплатном предоставлении в общую долевую собственность подают в уполномоченный орган. Заявление вправе подать правообладатели садовых участков или лицо, уполномоченное общим собранием (п. 2.9 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если земля принадлежит товариществу, собрание принимает решение о безвозмездной передаче её в долевую собственность садоводов, после чего переход права регистрируют в Росреестре (ст. 25 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ).

Шаг 5. Зарегистрировать долевую собственность

Росреестр регистрирует право общей долевой собственности собственников участков. Доля каждого считается пропорционально площади его участка.

Сколько налога придётся платить за долю и как считать доли в общей собственности

После оформления долевой собственности каждый садовод платит земельный налог со своей доли.

---

Пример, как считают доли в общей земле:

В СНТ 100 участков общей площадью 800 соток, общая земля под дорогами и площадками — 1,2 га. Доля каждого равна площади его участка, делённой на общую площадь всех участков.

• Владелец участка 8 соток получает долю 8/800 = 1/100 в праве на 1,2 га.
• Владелец участка 12 соток — 12/800 = 3/200.

Именно так доли записывают в ЕГРН при оформлении долевой собственности.

---

Пример, как рассчитать налог:

Если кадастровая стоимость общей земли — 3 000 000 ₽, доля владельца 8 соток — 1/100, а ставка для садоводческих участков — 0,3 % (ст. 394 НК РФ).

Налог составит: 90 ₽ в год (3 000 000 × 1/100 × 0,3 %).

Для большинства садоводов сумма символическая, а взамен они получают защищённое право на дороги и проезды.

---

Чек-лист документов для оформления

Документы, которые понадобятся для оформления земли в СНТ.

Для решения собрания:

• выписки из ЕГРН на участки общего назначения;
• реестр собственников садовых участков с площадями;
• протокол общего собрания с решением и указанием уполномоченного лица.

Для заявления:

• утверждённый проект межевания территории;
• заявление уполномоченного лица;
• доверенность или выписка из протокола о полномочиях.

Может ли СНТ ограничить проезд или брать за него плату

Собственники садовых участков вправе использовать участки общего назначения для прохода и проезда к своим участкам свободно и без взимания платы. Ограничивать доступ никто не вправе (ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ). Это касается и садоводов без членства. При этом содержание дорог оплачивают все садоводы через взносы или плату.

Шлагбаум сам по себе не запрещён, но ключ или пропуск должен быть у каждого собственника. Отказ выдать пульт от ворот садоводу с долгом по взносам — ограничение доступа, которое можно обжаловать.

Передача общего имущества другим собственникам

Товарищество может безвозмездно передать имущество общего пользования в государственную или муниципальную собственность, если это допускает закон. Передача дорог муниципалитету возможна, если он готов их принять и содержать. Объекты сетей могут быть переданы сетевым организациям (ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ).

Это выгодно, так как при передаче электросетей сетевой организации товарищество снимает с себя расходы на ремонт трансформатора и линий, а садоводы получают прямые договоры энергоснабжения.

Почему могут отказать в оформлении общей земли

Основания для отказа:

• нет утверждённого проекта межевания территории садоводства;
• заявление подало лицо без полномочий от общего собрания;
• испрашиваемая земля ограничена в обороте или зарезервирована для государственных нужд;
• границы участка общего назначения пересекают частные участки или земли за пределами садоводства.

При отказе сначала устраните причину: получите решение собрания, доработайте проект межевания, исправьте границы. Если отказ незаконен, его обжалуют в суде по КАС РФ в течение 3 месяцев со дня, когда уполномоченное лицо узнало об отказе (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Частые ошибки садоводов при распоряжении общим имуществом

Основные ошибки:

1. Пытаться продать или подарить долю в дороге отдельно от участка. Такая сделка ничтожна.
2. Оформлять общую землю без проекта межевания. Участки общего назначения образуют только по утверждённому проекту.
3. Принимать решение о передаче имущества без кворума и 2/3 голосов. Такое решение оспорят, и Росреестр может отказать в регистрации долевой собственности на его основании.
4. Перекрывать проезд должникам. Закон гарантирует свободный и бесплатный проезд к участку.
5. Забыть про садоводов без членства. Они тоже получают долю и голосуют по вопросам общего имущества, поэтому их нужно уведомлять о собрании наравне с членами.

Главное о землях общего пользования в СНТ

Дороги и общая земля принадлежат товариществу, садоводам в долевой собственности или государству. Закон закрепляет долевую собственность садоводов пропорционально площади участков, долю нельзя отделить от участка. Государственную общую землю оформляют бесплатно по решению собрания и проекту межевания. Проезд к участку свободный и бесплатный.

Вопросы о землях общего пользования в СНТ

Кому принадлежат дороги в СНТ?

Товариществу, садоводам в долевой собственности или государству, если земля не была передана. Закон ориентирует на долевую собственность садоводов. Точный ответ для вашего СНТ даст выписка из ЕГРН на участки общего назначения.

Можно ли оформить общую землю бесплатно?

Да, государственную или муниципальную землю общего назначения передают в долевую собственность садоводов бесплатно. Платить придётся только за проект межевания и кадастровые работы по общей земле товарищества.

Может ли СНТ запретить проезд к моему участку?

Нет. Проход и проезд к своему участку по землям общего назначения свободный и бесплатный.

Как считается моя доля в общей земле?

Пропорционально площади вашего участка к общей площади всех садовых участков. Если площадь участка изменится после межевания, доля пересчитывается при следующем оформлении.

Можно ли продать долю в общем имуществе отдельно?

Нет. Доля следует судьбе участка и переходит к покупателю автоматически.

Нужно ли платить за содержание дорог, если я не член СНТ?

Да. Садовод без членства вносит плату в размере, равном взносам члена.

---

_{Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.}

---