Возврат НДФЛ при покупке жилья у родственников: ограничения ст. 220 НК РФ
Смотреть Содержание
Законодательством предусмотрена налоговая льгота для граждан, которые приобретают недвижимость. Физическое лицо вправе оформить возврат НДФЛ при покупке жилья, чтобы частично возместить понесенные расходы. Это правило не действует, если сделка попадает в категорию исключений, предусмотренных Налоговым Кодексом (НК РФ).
К таким ситуациям относится договор купли-продажи, вторая сторона по которому – близкий родственник.
Что такое имущественный вычет
Статья 220 НК РФ предусматривает налоговую льготу для граждан – возможность получения имущественного вычета. Это право уменьшить налоговую базу по НДФЛ на величину расходов, которые возникают:
- при покупке готовой недвижимости;
- строительстве дома;
- приобретении участка земли для строительства дома;
- отделке дома или квартиры;
- получении целевого кредита или займа на покупку недвижимости.
Максимальный размер вычета – 2 млн рублей.
Если для решения жилищного вопроса оформлялся целевой кредит или займ, лимит увеличивается до 3 млн рублей. Остаток суммы, не использованный в текущем году, можно переносить на следующие.
Воспользоваться правом на вычет могут граждане, которые являются резидентами РФ (т.е. находятся в РФ более 183 дней в году) и получают доход, облагаемый НДФЛ.
Когда имущественный вычет не предоставляется
Согласно п. 5 ст. 220 НК РФ налоговый вычет при покупке квартиры не предоставляется в следующих ситуациях:
- Жилплощадь приобреталась за счет материнского капитала.
- Недвижимость покупалась за счет работодателя или других лиц.
- Сделку совершили физлица, которые являются взаимозависимыми.
С точки зрения налогового законодательства, физическое лицо взаимозависимо со следующими лицами:
- с мужем / женой;
- родителями и усыновителями;
- детьми: родными и усыновленными;
- братьями и сестрами: полнородными и неполнородными;
- опекунами, подопечными, попечителями.
Исходя из указанного выше, вычет не будет предоставлен, если жилье куплено, например, у матери или родного брата. Подобные ограничения установлены законодателями, чтобы исключить злоупотребления участников рынка, например, занижение стоимости объектов недвижимости, заключение фиктивных сделок исключительно с целью получения вычета, ущемление прав несовершеннолетних владельцев квартиры и т.д.
Имущественный вычет и сделки между родственниками
Возврат подоходного налога при покупке жилья между взаимозависимыми лицами, обозначенным в ст. 105.1 НК РФ, не предоставляется. Это правило не зависит от того:
- отклонялась ли цена сделки от среднерыночной;
- сохранил ли продавец право пользования жилплощадью после сделки;
- располагал ли покупатель-родственник достаточной суммой для оплаты;
- имели ли место случаи злоупотребления правом.
К исключениям из права на вычет относятся любые сделки купли-продажи недвижимости между взаимозависимыми лицами безотносительно к тому, действовали ли стороны добросовестно или пытались злоупотребить правом. Это подтверждено судебной практикой, например, Определением Судебной комиссии по административным делам ВС РФ от 25 июля 2017 г. № 18-КГ17-92.
Исключение из обозначенного правила – еще не сданные квартиры в новостройках, приобретенные по договорам долевого участия (ДДУ).
Жилплощадь приобретается у близкого родственника по договору уступки права, а не купли-продажи. Покупатель может оформить имущественный налоговый вычет.
Если продавец является взаимозависимым лицом по отношению к одному из супругов, второй вправе получить вычет, если оформит сделку на свое имя.
Например, жене не полагается налоговая льгота, если она захочет приобрести квартиру у родного брата. Однако муж вправе купить этот объект и возвратить НДФЛ, потому что шурин не упомянут в ст. 105.1 НК РФ.
Что делать, если налоговая неправомерно отказала в вычете
Чтобы оспорить отказ, необходимо вначале разобраться в причинах. Их налоговики обозначают в решении, принятом по итогам камеральной проверки. Ответ приходит в личный кабинет налогоплательщика, на электронную почту, а при личном обращении в ИФНС – заказным письмом.
Если заявитель не согласен с решением ИФНС, нужно начать с подачи жалобы в вышестоящую инстанцию – УФНС. Она направляется в ту ИФНС, ответ которой налогоплательщик посчитал неправомерным. Составить обращение можно через личный кабинет налогоплательщика (сокращенно – ЛКН) или электронный сервис на сайте ФНС.
В жалобе должны присутствовать следующие сведения:
- ФИО гражданина;
- его адрес по прописке;
- ссылка на обжалуемое решение ИФНС;
- название органа, куда обращается гражданин;
- аргументация позиции автора;
- требования;
- желаемый способ получения ответа: например, через ЛКН.
Срок рассмотрения обращения – до 30 дней с даты регистрации. Этот период может быть продлен еще на 30 дней, о соответствующем решении налогоплательщика уведомляют.
Если обращение в налоговые службы не дало результатов, налогоплательщик вправе отстаивать свои права в суде.
При сумме иска до 100 000 рублей дело рассматривается мировым судом, более – районным судом. Заявление подается в судебный орган по месту нахождения налоговой инспекции.
Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 333.19 НК РФ не зависит от суммы требований и составляет 3 000 рублей. Заявление подается в течение трех месяцев со дня, когда ИФНС дала ответ на жалобу или когда истек нормативный срок для ответа. Судебные разбирательства длятся до трех месяцев, принятое решение может быть обжаловано в вышестоящей инстанции, вплоть до Верховного суда РФ.
FAQ
- Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?
Отказ в налоговом вычете при покупке у родственников дается только в случае, если вторая сторона по договору купли-продажи – взаимозависимое лицо. Возвратить НДФЛ можно, если продавец не упомянут в списке лиц из п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Например, вычет полагается, если жилплощадь куплена у бабушки, шурина, тещи, свекрови, двоюродного брата, племянника и т.д.
- Кто считается взаимозависимыми лицами по НК РФ?
Согласно п. 2 ст. 105.1 НК РФ физлицо находится в отношениях взаимозависимости с супругом (ой), а также с ближайшими родственниками: родителями, усыновителями, опекунами, детьми (родными и приемными), братьями и сестрами (полнородными и неполнородными), попечителями, подопечными. Указанный перечень является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.
- Почему ФНС отказывает в налоговом вычете при покупке у родственников?
Право на вычет отсутствует у граждан, которые совершают сделки по купле-продаже недвижимости с взаимозависимыми лицами. Это определено в п. 5 ст. 220 НК РФ.
- Можно ли оспорить отказ в налоговом вычете через суд?
Да. Вначале необходимо обратиться с обжалованием в налоговые органы. В случае неудовлетворительного ответа / отсутствия ответа от последних можно направить иск в суд. Дело рассматривается судом общей юрисдикции.
- Можно ли вернуть НДФЛ при покупке жилья у дальних родственников?
Имущественный вычет полагается гражданину при покупке жилья у любых родственников, которые не относятся к взаимозависимым лицам в терминах п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Например, можно вернуть НДФЛ после покупки квартиры или доли в ней у бабушки, тети, племенника и т.д. Но если сделка совершается между родными братьями или сестрами, мужем и женой, то налоговая льгота не предоставляется.