Страхование при ипотеке: обязательно ли оформлять, как рассчитывается сумма страховки
Смотреть Содержание
При оформлении ипотеки банк обязательно потребует залог, а сам предмет залога застраховать. Как правило, им выступает покупаемое жилье. Законно ли такое требование?
От чего зависит цена страховки, где ее лучше оформить, можно ли вернуть деньги за полис, если он больше не нужен – рассказали в статье.
Что такое страхование ипотеки
На покупку жилья требуются всегда большие суммы. А погашение ипотечного кредита, как правило, растягивается на долгие годы – на 10, 15, 20 и более лет. Никто не знает заранее, что может произойти за это время. Поэтому, выдавая кредит, банк хочет быть уверен, что деньги будут возвращены в полном объеме и в положенный срок.
Именно для этих целей и нужен залог – недвижимость заемщика, которая служит банку гарантией сохранности средств. Если вдруг человек перестает платить по кредиту, банк вправе продать квартиру и вернуть свои деньги.
Но просто залога недостаточно. Ведь с квартирой может что-то случиться (пожар, затопление и т.п.). Поэтому недвижимость должна быть застрахована на случай ее повреждения (и как следствие, снижения ценности) или физической утраты (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ). Без выполнения этого условия ни один банк не выдаст кредит. И в этом его поддерживает государство — страхование ипотечного жилья является обязательным. Данная норма закреплена в ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Страхование залоговой недвижимости защищает и самого заемщика. Если вдруг с жильем произойдет бедствие (например, сгорит при пожаре), то страховая компания погасит оставшийся долг перед банком. А значит, в случае утраты имущества человек не останется одновременно: и без жилья, и с кредитом на руках.
Ипотечное страхование предусматривает несколько видов защиты:
👉 недвижимость, которая передается в залог (квартира, дом, участок земли);
👉 жизнь и здоровье заемщика/созаемщика;
👉 титул (защита от утраты права собственности).
Обязательные и добровольные виды ипотечного страхования
| Вид страхования | Обязательность | Что покрывает |
|---|---|---|
| Страхование залоговой недвижимости | Обязательно | Ущерб или утрата предмета залога (пожар, затопление, взрыв и т.п.) |
| Страхование жизни и здоровья | Добровольно | Временная нетрудоспособность, инвалидность 1 и 2 гр., смерть заемщика |
| Титульное страхование | Добровольно | Утрата права собственности на недвижимость |
Страхование залоговой недвижимости
Это основной и обязательный вид страхования при оформлении ипотеки. Обычно страховой полис оформляют после одобрения банком кредита. И только потом заключается договор ипотеки.
При утрате предмета залога банк получает компенсацию от страховой компании, а заемщик полностью освобождается от долговых обязательств.
Единственное исключение, когда ипотеку можно оформить без страхования залога – это покупка жилья на этапе строительства. То есть сам предмет залога еще физически не существует. В этом случае заемщик обязан застраховать свои жизнь и здоровье. Когда строительство будет завершено, дом сдан и оформлено право собственности, квартира становится предметом залога. Тогда ее необходимо застраховать. А страхование жизни уже будет не обязательно. Оставить его или отказаться — решает сам заемщик.
Что подлежит обязательному страхованию
В обязательном порядке страхуются основные несущие элементы залоговой недвижимости:
- стены;
- полы;
- перекрытия;
- крыша;
- фундамент;
- двери;
- окна.
Проще говоря, все, что обеспечивает целостность и безопасность дома или квартиры.
Страховка защищает от пожара, затопления, взрыва газа, стихийных бедствий, действий злоумышленников и других рисков, которые могут повредить жилье или сделать его непригодным для жизни.
- Тип жилья. Страховка квартиры обойдется дешевле, чем частного дома, из‑за меньшего количества рисков.
- Цена недвижимости: чем выше, тем дороже полис.
- Год постройки: старые дома попадают под более высокие тарифы по сравнению с новостройками.
- Местоположение. Объекты в зонах с риском затоплений, пожаров или повышенной преступности страхуются дороже.
- Незаконные перепланировки увеличивают страховой тариф.
- Материал перекрытий и стен. Кирпичные и монолитные дома считаются прочнее и безопаснее, поэтому страховка для них стоит дешевле. Панельные и деревянные дома более подвержены рискам разрушения, из-за чего полис будет дороже.
Если вы хотите застраховать от повреждений внутреннюю отделку или домашнее имущество, это обычно не входит в основной полис страхования залога и оформляется отдельно как страхование имущества. Аналогично, гражданская ответственность (например, защита от ущерба соседям при заливе) требует отдельного оформления.
Конкретные коэффициенты и тарифы могут варьироваться в зависимости от страховой компании и региона.
Рассчитать примерную стоимость страховки на ипотечный залог (например, квартиру) можно самостоятельно — через онлайн-калькуляторы на сайтах страховых компаний. Также можно воспользоваться онлайн-агрегаторами, которые подбирают и сравнивают предложения от разных страховщиков.
Страхование жизни и здоровья для ипотеки
Этот вид страхования не обязательный по закону, но играет важную роль для заемщика. Банки тоже заинтересованы в этой страховке и обычно рекомендуют ее оформить. Полис защищает жизнь и здоровье заемщика на случай серьезной болезни, инвалидности или преждевременной смерти. Если что-то подобное случится, то страховая компания закроет долг перед банком вместе с процентами. Благодаря этому семья останется с жильем и не погрязнет в долгах.
Кроме того, оформление полиса страхования жизни и здоровья может дать заемщику некоторую выгоду. В этом случае банки могут снизить процент по кредиту на 1-2 пункта, а также сумму первоначального взноса.
На первый взгляд такое снижение может показаться незначительным, особенно с учетом лишних затрат на страховку. Но при более детальном рассмотрении оказывается, что снижение ипотечной ставки даже на 1 процент покрывает расходы на страхование жизни.
Дано:
- Квартиру покупает женщина, 34 года.
- Цена квартиры — 6 000 000 рублей
- Первоначальный взнос — 1 200 000 рублей
- Процентная ставка: 10% годовых
- Срок кредита: 20 лет
- Стоимость полиса страхования жизни и здоровья для ипотеки: около 10 000 рублей в год.
При ипотеке 4,8 млн рублей на 20 лет под 10% годовых ежемесячный платеж будет 46 321 рублей.
Если ставка снизится на 1% (до 9%), ежемесячный платеж станет примерно 43 187 рублей (уменьшение на 3 134 рублей).
Экономия в год с 1%: 3 134 х 12 = 37 608 рублей, а страховой полис стоит всего 10 000 рублей в год.
Расчет платежей по ипотеке сделан с помощью ипотечного калькулятора.
Кроме финансовой выгоды, жизнь и здоровье заемщика будет под страховой защитой. При этом оформление такого полиса — дело добровольное: банк может рекомендовать, но не вправе заставить вас купить страховку.
Страхование имущественных прав (титула)
Защищает от риска утраты собственности из-за проблем с ее юридической «чистотой». Такая страховка поможет, если окажется, что продавец не имел законного права распоряжаться недвижимостью. Например, были нарушены права несовершеннолетних, наследников или сделку совершил недееспособный человек. В этом случае суд может признать сделку недействительной и лишить покупателя права собственности.
Титульное страхование – не обязательно, но может спасти от серьезных неприятностей. Особенно это касается жилья на вторичном рынке, где риски выше.
Иван взял «вторичку» в ипотеку и оформил титульное страхование. Позже оказалось, что продавец не получил согласия своей супруги на продажу квартиры, хотя она считается их общей собственностью. Суд признал сделку недействительной. Благодаря страховке титула Иван получил компенсацию от страховой компании.
Что будет, если не продлить полис или опоздать со сроками
Ипотечное страхование залога должно действовать до полного погашения кредита. Обычно страховой полис оформляют на один год, а затем его продлевают.
Если действие полиса не продлить, банк может повысить процентную ставку, начислить неустойку за каждый день без страховой защиты залога или потребовать досрочного погашения кредита. Все эти моменты должны быть четко прописаны в кредитном договоре. Поэтому очень важно внимательно читать документ на этапе его подписания.
Выбор страховой компании для ипотеки
На практике банки часто предлагают купить полис у партнерской страховой компании. Но это не значит, что надо обязательно соглашаться. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховую организацию. Главное, чтобы у страховщика была действующая лицензия и рейтинг не ниже А-. Но лучше согласовать выбранный страховой полис с банком до его оформления.
При выборе страховой компании учитывайте:
- наличие действующей лицензии Банка России (ст. 938 ГК РФ) и рейтинг компании (не ниже А-);
- условия страхования (какие риски покрываются, а какие нет);
- возможность возврата страховой суммы, например, если кредит погашен раньше срока;
- отзывы клиентов;
- сравните предложения нескольких страховых компаний — по цене и условиям.
Можно ли вернуть деньги за страховой полис
Вы можете расторгнуть договор страхования в любое время. Однако вопрос с возвратом денег за полис зависит от ситуации и сроков:
🕑 Прошло меньше 14 дней. Это так называемый период охлаждения – время, когда можно вернуть деньги без существенных потерь. Например, вы нашли страховку с более выгодными условиями или передумали. Вы получите назад почти всю сумму, за исключением части за дни, когда полис уже был активен. Главное, чтобы не было обращений за страховым возмещением.
🕓 Прошло больше 14 дней. Вернуть деньги получится только если это предусмотрено договором.
Если вы досрочно закрыли или рефинансировали кредит. Можно вернуть часть стоимости полиса за неиспользованный период. Это возможно, если полис оформлен после 1 сентября 2020 года и вы не получали страховое возмещение.