Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Смотреть Содержание

• Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи
• Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении договора купли-продажи
• Как направить соглашение о расторжении договора купли-продажи
• Расторжение договора задним числом: можно или нет

Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи

Соглашение о расторжении договора купли-продажи нужно составить в такой же форме, что и договор купли-продажи (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Чаще всего это отдельный документ, который обязательно оформляется в письменном виде. Подписать его нужно уполномоченными лицами каждой из сторон договора.

Каждый участник получает экземпляр соглашения, который имеет юридическую силу.

❗️ Соглашение для нотариально заверенного договора, нужно удостоверить у нотариуса.

Для некоторых видов недвижимости придется учесть и специальные требования законодательства. Например, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры можно заключить до госрегистрации права собственности на объект или после, но если покупатель не внес оплату.

Если жилье уже передано на основании акта и деньги были переданы, то соглашение о расторжении договора купли-продажи заключить не получится. В этом случае считается, что стороны договора исполнили свои обязательства в надлежащем порядке.

Какие условия нужно включить в соглашение о расторжении договора купли-продажи

Обязательные условия

Обязательно включите в соглашение:

• данные о договоре: дата, номер, наименование;
• информация о сторонах, подписавших договор;
• обязательства сторон договора в связи с его расторжением;
• указание о расторжении договора (четко прописанное намерение прекратить отношения по договору);
• момент, когда договор прекращает свое действие.

По умолчанию договор не действует с момента заключения соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Но стороны могут указать свои сроки, например, через 30 календарных дней после подписания.

Если договор был зарегистрирован, то он прекращается:

• для сторон — с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
• для 3-х лиц — с момента внесения записи в ЕГРН об этом.

Рекомендуемые условия

Для избежания спорных ситуаций, лучше предусмотреть в соглашении следующие условия:

• возврат исполненного по договору (п. 4 ст. 453 ГК РФ), например, аванса или имущества, переданного для исполнения договора;
• штрафы или пени за нарушение срока возврата имущества (если они есть в договоре);
• причину расторжения договора (в том числе из-за наличия нарушений).

Также стоит прописать, что претензий сторон друг к другу на момент подписания документа отсутствуют.

Как направить соглашение о расторжении договора купли-продажи

Если решение о расторжении договора приняла только одна сторона, то нужно направить второй стороне все экземпляры соглашения с сопроводительным письмом. В нем нужно прописать:

• предложение расторгнуть договор (с указанием его наименования и реквизитов) на условиях, которые изложены в соглашении;
• срок для ответа, если он отличается от установленного законом — 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
• что соглашение и письмо не являются отказом от договора (если есть право на отказ в одностороннем порядке).

Направить документы нужно тем способом и на тот адрес, который указан в договоре. Если таких данных нет, то лучше отправить заказное письмо с уведомлением о вручении или с объявленной ценностью с описью вложений. Для оперативной доставки можно использовать услуги курьера с распиской о вручении.

При обращении в суд с требованием расторгнуть договор письмо станет доказательством соблюдения досудебного порядка, если вторая сторона:

• отказывается расторгать договор по соглашению;
• не отвечает в установленный срок на письмо.

Расторжение договора задним числом: можно или нет

Официально такого запрета не предусмотрено. ГК РФ позволяет согласовать момент расторжения договора сторонами на свое усмотрение (п. 3 ст. 453 ГК РФ). То есть теоретически можно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи на прошлое время.

Однако стоит учитывать, что некоторые суды имеют обратную позицию. По их мнению при расторжении договора отношения сторон прекращаются именно на будущее время и не затрагивают права и обязанности сторон, которые были до этого. То есть расторгнуть задним числом договор нельзя. Гарантий, что суд станет на вашу сторону в данной ситуации нет.

Обратите внимание и на тот факт расторжение задним числом может затронуть интересы третьих лиц и привести к спорной ситуации. Поэтому лучше не расторгать договор задним числом. Если отношения прекратились досрочно, лучше оформить это своевременно.