Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Смотреть Содержание

• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
• Порядок добровольного расторжения договора купли-продажи недвижимости (по соглашению сторон)
• Расторжение договора купли-продажи через суд
• Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке
• Можно ли отменить сделку после подачи в Росреестр
• Что будет после расторжения договора купли-продажи недвижимости
• Сроки для расторжения договора
• Заключение

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Да, закон это допускает. В основе лежит принцип свободы договора (ст. 450 ГК РФ): если стороны передумали или что-то пошло не так, они имеют право прекратить свои обязательства. А бывает, что сделку заключили, но потом возникли проблемы и мирно разойтись не удается.

Есть три способа прекратить договор:

1. По взаимному согласию сторон.
2. Через суд (при существенном нарушении условий).
3. В одностороннем порядке (когда такое условие есть в договоре или позволяет закон).

По соглашению сторон

Это самый простой путь. Продавец и покупатель договариваются, подписывают соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости, и сделка считается аннулированной. Причем не важно, почему они передумали. Главное, что решение – добровольное и обоюдное.

В судебном порядке

Если один из участников нарушает условия договора и при этом не хочет его расторгнуть “по-хорошему”, решать спор придется в суде. Но просто так договор не отменят. Нужно доказать, что были серьезные нарушения, из-за которых пострадавшая сторона не получила того, чего ожидала от сделки. Например, покупатель не платит, продавец не передает квартиру, всплыли скрытые недостатки. Только тогда есть шанс отменить сделку.

Вот что может стать веской причиной для расторжения договора:

👉 Существенное нарушение условий договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, покупатель не платит в оговоренный срок или задерживает часть суммы. Или продавец тянет с переоформлением квартиры, не выписывается, не передает ключи и не освобождает жилье. Все это происходит без уважительных причин.

👉 После подписания договора продавец успел передать эту квартиру другому лицу – подарил или перепродал, то есть утратил право собственности на нее. Такое может, когда Росреестр еще не зарегистрировал сделку.

👉 В квартире обнаружены недостатки, о которых бывший владелец умолчал и на устранение которых нужны деньги и время (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ).

👉 Обременения на квартире, о которых не сообщили, например, залог или арест (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 460 ГК РФ).

👉 Нарушены права третьих лиц (п. 5 ст. 454, п. 2 ст. 460 ГК РФ). Например, квартира была продана без обязательного согласия супруга или без разрешения органов опеки на продажу доли ребенка. Такие лица вправе оспаривать договор. В случае ущемления прав несовершеннолетнего иск может подать опека или прокуратура.

Иногда договор купли-продажи можно расторгнуть, если после его заключения произошло нечто серьезное, чего человек явно не ожидал (ст. 451 ГК РФ). И если бы он об этом знал заранее — точно бы не стал заключать договор.

После решения суда договор считается расторгнутым с момента вступления судебного акта в законную силу.

Порядок добровольного расторжения договора купли-продажи недвижимости (по соглашению сторон)

Обе стороны должны выразить согласие на прекращение обязательств. Составьте письменное соглашение о расторжении договора. В нем нужно четко прописать:

• дату и номер договора, который расторгается, данные о квартире;
• с какого момента прекращаются обязательства;
• что стороны отказываются от взаимных претензий (если так);
• как будут возвращаться деньги и квартира;
• когда необходимо освободить жилье;
• какие штрафы предусмотрены, если сроки возврата нарушаются;
• порядок и срок госрегистрации права собственности обратно на продавца;
• другие важные условия.

В соглашении участники могут зафиксировать последствия отказа от договора. Например, если один решил выйти из сделки, а второй потратил деньги (на юриста, оценку и пр.), можно прописать, что инициатор расторжения это возмещает.

Документ составляется в трех экземплярах: для продавца, для покупателя и для Росреестра (если понадобится). Подписывают его те же лица, что заключали договор, либо их представители по доверенности.

Самое простое – если стороны успели оформить соглашение до подачи документов на регистрацию в Росреестр. В этом случае можно просто не подавать бумаги на регистрацию или отозвать уже поданные.

Если право собственности уже зарегистрировано, придется пройти процедуру отмены регистрации. Как именно это сделать, расскажем ниже.

Расторжение договора купли-продажи через суд

Прежде чем идти в суд, инициатор должен попытаться урегулировать вопрос мирным путем. Если покупатель/продавец не согласен расторгнуть договор добровольно, нужно зафиксировать это официально – получить письменный отказ. Это необходимый досудебный шаг.

Отправьте официальное предложение о расторжении договора. Обязательно укажите причину и суть нарушения. Делайте это заказным письмом с уведомлением, чтобы точно знать, что его получили. В письме укажите разумный срок для ответа. По закону он не может быть больше 30 дней с момента получения (ст. 452 ГК РФ).

Если человек пойдет навстречу, переходите к оформлению соглашения. А если ответит отказом или вообще проигнорирует письмо – можно смело идти в суд.

Заявление подается в судебную инстанцию по адресу квартиры, из-за которой возник спор.

В иске указываются:

👉 данные о договоре: дата, номер, стороны, объект сделки;

👉 суть нарушения: какие условия не были исполнены, в чем именно выразилось нарушение;

👉 основания для расторжения: например, существенное нарушение условий договора (ст. 450 ГК РФ) и др.;

👉 требование: расторгнуть договор, вернуть деньги/имущество, освободить жилплощадь и т.п.

Далее нужно принимать участие в судебных заседаниях, дождаться решения суда и исполнить его.

Если кого-то из сторон не устроило решение суда, его можно обжаловать — подать апелляцию. На это дается один месяц с момента, когда суд вынес решение.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть без обоюдного согласия, только если:

• Это прописано в самом договоре. Например, что если кто-то нарушит условия (не заплатит, не передаст жилье и т.д.), вторая сторона вправе выйти из сделки.
• Так разрешает закон (например, за отказ принять и оплатить покупку – п. 4 ст. 486 ГК РФ).

В таких случаях достаточно отправить уведомление другой стороне об отмене сделки. Если она не согласна, вопрос придется решать в суде.

Процедура в суде примерно та же, как и при обычном расторжении договора. Вы подаете иск, прикладываете доказательства, участвуете в заседаниях и ждете решения.

Можно ли отменить сделку после подачи в Росреестр

Многое зависит от того, на каком этапе находится регистрация и выполнены ли условия договора. Договор по квартире считается заключенным, когда его зарегистрировали в Росреестре. А выполненным – когда собственность перешла к покупателю и он полностью ее оплатил.

Рассмотрим возможные ситуации.

Документы поданы, регистрация не завершена

Если договор подписан и документы отправлены на регистрацию, но еще не внесена запись о переходе права, участники могут отменить сделку по взаимному согласию. Для этого нужно обратиться в Росреестр (можно через МФЦ) с заявлением о прекращении регистрации. Право собственности на жилье останется у прежнего владельца.

Если покупатель уже внес деньги, продавец обязан их вернуть, а покупатель – подтвердить их получение распиской.

Регистрация прошла, расчета еще нет

Здесь уже потребуется соглашение о расторжении договора. Его надо подать в Росреестр. Регистрация будет отменена, а право собственности вернется к продавцу – он получит новую выписку из ЕГРН.

Условия выполнены, регистрация завершена

Если обе стороны исполнили договор в полном объеме (деньги переданы, квартира переоформлена), то отменить сделку будет непросто. Если покупатель и продавец пришли к мирному согласию, то проще оформить обратную продажу квартиры.

А вот когда одна из сторон выступает за расторжение договора, а другая – против, без суда не обойтись. Если же суд встанет на сторону истца, договор будет расторгнут. Тогда продавец подает в Росреестр заявление с приложением судебного акта и оформляет квартиру обратно на себя. При этом он обязан вернуть полученные деньги покупателю.

Что будет после расторжения договора купли-продажи недвижимости

Если договор купли-продажи недвижимости расторгается, все обязательства между сторонами прекращаются. То есть каждая сторона должна вернуть то, что получила:

• продавец – деньги;
• покупатель – недвижимость.

Если имущество уже передано, а деньги – нет (или наоборот), возврат производится в порядке, установленном соглашением или решением суда.

Если ничего не успели передать (ни деньги, ни жилье), просто отменяются все договоренности.

💡 Если договор расторгли из-за грубого нарушения одной из сторон, вторая сторона может требовать компенсации убытков.

Если стороны подписали соглашение о расторжении, оно начинает действовать с даты подписания.

Если спор дошел до суда, договор считается расторгнутым с момента вступления решения в силу.

Сроки для расторжения договора

👉 Если расходитесь по мирному, то составить соглашение и отменить договор можно за один день. При отмене регистрации в Росреестре документы рассматриваются примерно 10 - 12 дней. После этого участники получат обновленную выписку из ЕГРН, которая подтверждает отмену сделки.

👉 Судебные споры длятся в среднем 3-4 месяца, а при обжаловании решения – полгода и дольше.

👉 По статье 196 ГК РФ у человека есть три года, чтобы подать в суд и расторгнуть договор купли-продажи. Срок отсчитывается с того дня, когда он понял (или должен был понять), что его права нарушены. Если за это время ничего не предпринять, право на расторжение теряется, даже если на то были веские причины.

Заключение

Чем подробнее составлен сам договор купли-продажи недвижимости — тем легче его расторгнуть, если вдруг возникнут проблемы. В договоре важно указать, в каком состоянии продается квартира, порядок и сроки расчетов, сроки передачи и ответственность сторон.

Если все же решили отменить сделку, лучше сделать это до регистрации — так вы сэкономите время и деньги. При расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации потребуется отмена записи в Росреестре, а иногда и судебное разбирательство.

Способы расторжения договора