Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости: в чём опасность для сторон

Смотреть Содержание

Цена недвижимости в договоре купли-продажи — это не просто цифры на бумаге, а результат договорённости сторон. Именно она фиксируется в контракте и является обязательным условием сделки, как это прописано в статье 555 ГК РФ.

Если цена определяется за квадратный метр или другой показатель, итоговая сумма рассчитывается по фактическим параметрам переданного объекта.

Как формируется цена по договору купли-продажи недвижимости

Стороны могут ориентироваться на разные виды стоимости. Например:

  • рыночная стоимость – та самая сумма, за которую недвижимость реально можно продать в конкурентной среде, когда продавец и покупатель осведомлены и действуют без давления;
  • кадастровая стоимость – цифра, полученная в ходе госоценки, от которой, кстати, зависит размер налога на имущество.

Но самое интересное начинается, когда стороны пытаются маневрировать с ценой. В договоре можно указать любую сумму, но если она окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать налог именно от этой минимальной планки. Так что попытки занизить цену ради выгоды могут обернуться неприятными сюрпризами.

Что значит занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Некоторые продавцы и покупатели недвижимости по старинке пытаются схитрить, указывая в договоре сумму меньше реальной. Логика проста — чем ниже сумма в документах, тем меньше налогов. Но госорганы давно научились распознавать занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи и придумало контрмеры.

Сейчас НДФЛ рассчитывается не только от суммы, прописанной в договоре, но и от 70% кадастровой стоимости. Если договорная цена оказывается ниже этой границы, налоговая всё равно возьмёт за основу 70% кадастровой стоимости. В итоге снижения налогов не происходит, а вот проблем может прибавиться.

Чем рискуют стороны при занижении цены в договоре купли-продажи недвижимости

👉 Признание сделки недействительной. Если выяснится, что сумма в договоре не соответствует реальной, суд может поставить сделку под сомнение.

👉 Проблемы с налоговыми вычетами. Покупатель может потерять часть вычета, если по документам произошло занижение стоимости договора купли продажи недвижимости.

👉 Юридическая незащищённость. Если покупатель передал деньги сверх суммы, указанной в договоре, а продавец внезапно передумал – доказать факт полной оплаты будет сложно.

Попытки обойти налоговую систему уже давно не работают, а вот последствия таких схем остаются реальными.

Зачем занижать цену недвижимости в договоре купли-продажи

Некоторые сделки с недвижимостью сопровождаются нехитрыми манёврами. Один из самых популярных — занижение стоимости в договоре купли продажи. Причины могут быть разными, но все они крутятся вокруг одной идеи: заплатить меньше налогов или обойти формальности.

Основные мотивы:

👉 продавец хочет уменьшить налог на доходы, покупатель — сэкономить на госпошлине или будущем налоге на имущество;

👉 часть суммы передаётся наличными, чтобы избежать банковских комиссий или излишнего внимания со стороны финмониторинга;

👉 продавец не желает светить крупные поступления, чтобы не возникли вопросы у налоговой;

👉 в случае возможного раздела недвижимости заниженная сумма в договоре скрывает реальную стоимость сделки;

👉 если покупатель рассчитывает на субсидии или льготы, он может намеренно указывать сумму ниже, чтобы соответствовать критериям;

👉 в ипотечных сделках покупатель и продавец могут договариваться о заниженной цене, чтобы уменьшить первоначальный взнос или вписаться в условия кредита.

Но любая такая хитрость несёт за собой риски. Налоговая давно научилась вычислять несоответствия, а последствия могут быть куда серьёзнее, чем просто дополнительные платежи. От штрафов до признания сделки недействительной — вариантов неприятных развязок хватает.

Риски занижения стоимости недвижимости в договоре купли-продажи для покупателя и продавца

Когда стороны указывают в договоре сумму ниже фактической, это кажется удобным способом сэкономить на налогах. Но такая схема – не просто игра с цифрами, а шаг в зону юридических и финансовых рисков. И для продавца, и для покупателя возможны серьёзные последствия.

Что грозит продавцу

  • Уголовная ответственность. Если сумма неуплаченных налогов за три года превысит 2,7 млн рублей, продавец может столкнуться с обвинением в уклонении от налогов. Возможное наказание – штраф или даже лишение свободы сроком до года.
  • Финансовые санкции. Налоговая, обнаружив занижение, доначислит недостающие суммы и выставит штраф до 40% от них.
  • Риск признания сделки недействительной. Если продавец окажется банкротом, сделка с искусственно заниженной стоимостью может быть оспорена, а объект вернётся в конкурсную массу. Деньги, полученные по договору, при этом могут быть утрачены.

Чем рискует покупатель

  • Потеря средств при оспаривании сделки. Если сделку признают недействительной, вернуть получится только сумму, указанную в договоре. То, что передавалось наличными, останется в убытке.
  • Ограничение налогового вычета. Вычет рассчитывается по документально подтверждённой сумме. Чем ниже официальная цена, тем меньше можно вернуть через налоговую.
  • Сложности при продаже. Налог при продаже рассчитывается как разница между стоимостью покупки и продажи. Если в договоре была заниженная сумма, то налоговая база окажется выше, а значит, придётся заплатить больше.

Риски для обеих сторон

  • Повышенное внимание налоговых органов. Если сделка покажется подозрительной, налоговая может инициировать проверку и выставить дополнительные платежи.
  • Отказ в ипотеке. Банк, обнаружив заниженную стоимость в договоре, может либо отказать в выдаче кредита, либо пересмотреть условия, сделав их менее выгодными.

Игра с ценами в договоре может показаться привлекательной, но последствия легко превращают такую экономию в серьёзные проблемы.

Оспаривание сделки в суде при снижении цены в договоре купли-продажи

Фактор

 

Описание

 
Существенное занижение цены в договоре купли продажи Цена в договоре значительно ниже кадастровой или рыночной стоимости.
Отсутствие разумного экономического обоснования Нет логичных причин, объясняющих низкую стоимость недвижимости.
Признаки фиктивности сделки Сделка оформлена между связанными лицами или с очевидной целью уклонения от налогов.
Наличие жалобы от третьих лиц Например, кредиторов или наследников, которые могут оспорить сделку.

Судебная практика

Попытки уменьшить сумму в договоре купли-продажи ради налоговой экономии часто приводят к неприятным последствиям. Суды уже не раз показывали, что такие сделки могут обернуться проблемами для обеих сторон.

Суды внимательно следят за ситуациями, когда цена в договоре явно ниже рыночной или кадастровой стоимости. Верховный Суд РФ в определении № 305-ЭС21-21196 от 04.08.2022 подтвердил, что многократное занижение цены в договоре купли продажи недвижимости может вызвать сомнения в добросовестности сделки. В одном из разбирательств цена продажи земельного участка оказалась в семь раз ниже кадастровой и в девять раз ниже рыночной. Это стало причиной для признания сделки недействительной.

Судебная практика показывает, что если цена выглядит подозрительно низкой, то проверку инициируют не только налоговые органы, но и суды, что может привести к отмене сделки и серьёзным последствиям для её участников.