Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: нюансы

Смотреть Содержание

Часть потраченных денег на покупку жилья можно компенсировать с помощью налогового вычета. Если квартира приобреталась в ипотеку, сумма возврата станет больше за счет вычета по процентам. В этой статье расскажем, как получить максимально возможную сумму и какие новшества появились с 2025 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Налоговый вычет при покупке жилья: основы

Налоговый вычет при покупке жилья — это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) с денег, которые вы потратили на квартиру, дом или долю в них.

Право на вычет имеют те, кто:

✅ имеет статус налогового резидента России;

✅ официально зарабатывает и платит НДФЛ по ставке 13-15% (до конца 2024 года) и 13-22 % (с 2025 года).

✅ купил жилье на свои или кредитные деньги;

✅ может подтвердить право собственности и оплату документами;

✅ приобрел дом, квартиру (доли в них) в России;

✅ еще не использовал весь положенный по закону вычет.

Есть три способа вернуть свои расходы в качестве ранее уплаченного налога:

  1. Через налоговую инспекцию — подать декларацию 3-НДФЛ с нужными документами (договор покупки, выписку из ЕГРН, платежные документы, ипотечный договор и пр.). После проверки документов деньги перечислят на указанный в заявлении счет.
  2. Через налоговую по упрощенной схеме — подать заявление в личном кабинете ФНС без декларации, если сведения о покупке и платежах уже есть в базе налоговой.
  3. Через работодателя — взять в налоговой уведомление о праве на вычет и передать в бухгалтерию. Тогда НДФЛ перестанут удерживать с зарплаты до полного использования суммы вычета.
Налоговый вычет при покупке квартиры: порядок получения в ИФНС
27 марта 2025 г. 15:38
{{ article_page.get_title_in_list }}
Налоговый вычет – 2025 при покупке квартиры: порядок получения через работодателя
27 марта 2025 г. 13:37
{{ article_page.get_title_in_list }}

Покупка квартиры в ипотеку: налоговый вычет

Если жилье куплено в кредит, можно вернуть налог не только с покупки, но и с уплаченных ипотечных процентов.

Стоит иметь в виду, что к налоговому вычету принимаются только фактически выплаченные проценты — те, которые вы уже перечислили банку по графику платежей. Начисленные, но еще не уплаченные суммы налоговая не учитывает.

Сколько денег вернет государство

При покупке жилья в ипотеку налогоплательщик может рассчитывать на два вида имущественных вычетов:

  • По расходам на покупку жилья — максимум 2 млн рублей на одного человека (п. 3 ст. 220 НК РФ). Возврат — до 260 тыс. рублей (13 % х 2 млн). Если купили, например, долю в квартире дешевле 2 млн, остаток вычета можно использовать при следующей покупке (п. 3 ст. 220 НК РФ) — он не пропадает.
  • По процентам, уплаченным за использование кредита — до 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). Максимальная сумма возврата — до 390 тыс. рублей (13 % от 3 млн). Но этот вычет действует только по одному объекту недвижимости. Неиспользованный остаток вычета на выплату процентов по другой ипотеке не переносится.

Итого максимальная сумма вычета на одного человека, купившего квартиру в ипотеку достигает 650 тыс. рублей (260 тыс. + 390 тыс.).

Особенности вычета по НДФЛ для супругов

Если жилье приобретают супруги, каждый из них имеет право на имущественный вычет, если раньше не использовал его:

  • по расходам на само жилье — до 260 тыс. рублей каждому (на двоих возвращается до 520 тыс. руб.);
  • по процентам (если брали ипотеку ) — до 390 тыс. рублей каждому (на двоих муж и жена могут вернуть до 780 тыс. руб.).

Если нет брачного договора, супруги вольны распределять сумму вычета между собой как угодно — в любой пропорции. Например, тот, у кого выше заработок, может сразу заявить весь свой вычет, а другой — растянуть на несколько лет.

Так, при покупке квартиры по цене от четырех млн рублей и правильном распределении расходов супружеская чета может вернуть до 520 тыс. рублей за саму покупку и до 780 тыс. рублей за банковские проценты, в совокупности — 1,3 млн рублей.

Главное условие — оба супруга должны иметь «белый» доход с уплатой НДФЛ — будь то зарплата или, например, сдача жилья в аренду. Если работает кто-то один, он может вернуть налог лишь в пределах своего лимита — 2 млн, но «добрать» вычет за второго супруга не получится.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала — налог с доходов теперь берут по ставке от 13% до 22%. И это напрямую влияет на размер налогового возврата. Теперь сумма, которую можно вернуть, считается не по «классической» ставке 13%, а по той, что реально удерживают с зарплаты. Чем крупнее доход, тем выше ставка НДФЛ — тем больше сумма возврата. Причем сами лимиты вычетов остаются прежними — 2 млн рублей на покупку и 3 млн рублей на проценты банку.

Какой будет расчет: Размер возврата = лимит вычета × ваша ставка НДФЛ. Например, лимит на покупку жилья — 2 млн руб., на проценты по ипотеке — 3 млн руб. Если весь доход облагается по одной ставке, например, 15 %, то за жилье можно вернуть 300 тыс. руб. (2 млн × 15 %), а за проценты — 450 тыс. руб. (3 млн × 15 %).

Если ставка налога менялась в течение года — например, 13% на часть дохода и 15% на сумму превышения — расчет идет с учетом всех примененных ставок.

Максимальные суммы возврата с 2026 года (за налоговые периоды с 2025 года)

Ставка НДФЛ для расчета вычета Максимальная сумма возврата на покупку (2 млн × ставка), руб Максимальная сумма возврата по процентам (3 млн × ставка), руб
13% 260 000 390 000
15% 300 000 450 000
18% 360 000 540 000
20% 400 000 600 000
22% 440 000 660 000

Получить такие суммы можно начиная с 2026 года — за налоговые периоды с 2025 года и позже. Проще говоря, повышенный возврат начнет действовать для покупок, совершенных в 2025 году и позже.

Важные нюансы, о которых стоит помнить про срок получения имущественного вычета

Имущественный вычет на приобретение жилья дают всего раз в жизни. Но использовать его можно по частям (при нескольких покупках), пока не будет выбран весь лимит.

Вернуть налог можно только в пределах той суммы, которая фактически уплачена государству. Если за один год вернуть всю сумму не удалось (например, налогов в бюджет ушло меньше, чем положенный возврат), остаток переносится на будущие годы. Это правило одинаково работает и для вычета на стоимость жилья, и для вычета по ипотечным процентам.

Срока давности у имущественного вычета нет — пока он не будет полностью получен, его можно переносить на любое количество лет (5, 10, 15 и более).

Вычет на проценты тоже предоставляется единожды, но только на одну квартиру или дом. Его можно получать год за годом до тех пор, пока не будет исчерпан весь лимит — 3 млн рублей. Если не использовали весь лимит по одной квартире, остаток не перейдет на новую ипотеку — это строго привязано к конкретному объекту. То есть «перенос» вычета возможен только в рамках одной и той же квартиры, пока идет выплата процентов, а на другую квартиру — уже нет.

Пример, как это работает

Кирилл выплачивает ипотеку и перечисляет проценты банку:

  • Первый год он выплатил 500 тыс. рублей процентов, возврат составил 65 тыс. рублей (13 % от 500 000).
  • Второй год — 800 тыс. рублей, возврат 104 тыс. рублей.
  • Третий год — 1 млн рублей, возврат 130 тыс. рублей.

За три года Кирилл получил вычет на 2,3 млн рублей ипотечных процентов и вернул 299 тыс. рублей налога (13 % от 2,3 млн).

Остаток лимита — 700 тыс. рублей (3 млн – 2,3 млн) переходит на следующий год. Если в четвертый год он заплатит банку именно столько процентов, то ему вернут последние 91 тыс. рублей (13 % от 700 тыс.), и лимит возврата в 390 тыс. рублей будет полностью использован.

Но может быть и так, что в четвертый год Кирилл выплатит остаток процентов в 200 тыс. рублей. В этом случае вернут лишь 26 тыс. рублей (13% от 200 000), а оставшиеся 500 тыс. рублей вычета «сгорят». Перенести их на другой ипотечный кредит при покупке следующей квартиры не получится.

Важно

Возврат возможен только при условии, что за указанный период вы заплатили достаточно подоходного налога (НДФЛ). То есть ваш доход был таким, что 13 % от него покрывали сумму возврата. Если вы заплатили в бюджет меньше — сумма возврата не превысит уплаченный налог.

Имущественный вычет на покупку жилья или на ипотечные проценты: с чего выгоднее начать

Как уже было сказано выше, если цена покупки оказалась ниже лимита в 2 млн рублей, оставшуюся часть вычета можно «добрать» при покупке следующего жилья. Это важное преимущество, которое позволяет не терять право на полный возврат налогов по закону.

В то же время остаток имущественного вычета по уплаченным ипотечным процентам не подлежит переносу. Он связан с конкретным объектом недвижимости и договором ипотеки. Если вы не исчерпали лимит в 3 млн рублей процентов по одному объекту, остаток не переносится на следующую ипотеку и пропадает.

Теперь стоит понять, что выгоднее получать сначала, а что — после.

Порядок подачи на вычет не регламентирован — формально можно сначала заявить вычет по процентам, потом по стоимости или наоборот. Кому как удобнее.

Однако практика показывает, что оптимальнее сначала получить льготу именно на покупку жилья. Особенно если планируется еще приобретение с помощью другой ипотеки.

Почему так?

Вычет по уплаченным процентам можно получить только по одному объекту недвижимости, купленному в ипотеку. Если в будущем вы планируете купить другое, возможно более дорогое жилье в ипотеку, но уже получили часть вычета по процентам по первой ипотеке, то остаток вычета на следующую ипотеку не переносится.

В этом случае целесообразнее сначала получить имущественный вычет на покупку жилья, а вычет по процентам оставить на более дорогую ипотеку.

Пример

Анна купила квартиру в ипотеку, оформила право собственности и получила максимальный имущественный вычет в 2 млн рублей, вернув 13 % — 260 тыс. рублей.

За время кредитования Анна заплатила банку 1,8 млн рублей процентов. Однако вычет по процентам она оформлять не стала, так как планирует в будущем купить более дорогую ипотечную квартиру для сына, где сумма уплаченных процентов будет выше.

Если бы Анна уже воспользовалась вычетом по процентам с первой ипотеки, то не смогла бы получить вычет по процентам по второй ипотеке и потеряла бы в деньгах.

Кроме того, проценты можно накапливать за несколько лет и заявлять к вычету сразу на существенную сумму, так как вычет предоставляется только по мере выплаты этих процентов банку.

Главное помнить, что налог возвращают только за прошедшие три года. Например, в 2025 году можно подать декларации за 2024, 2023 и 2022 годы, если в эти периоды уплачивались банковские проценты.