Кворум на общем собрании собственников: как считать голоса и что делать без кворума
Смотреть Содержание
Кворум на общем собрании собственников — это участие владельцев более чем половины всех голосов дома. Голоса считают по площади квартир, а не по числу людей. Разные решения требуют разного большинства — от простого до согласия всех.
Разбираем, как посчитать кворум и что делать, если его нет.
Короткий ответ
Общее собрание собственников (ОСС) правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голос собственника пропорционален его доле в праве на общее имущество, то есть площади помещения (ст. 48 ЖК РФ). Решения по обычным вопросам принимаются большинством голосов участников, а по особым (использование общего имущества, капремонт, реконструкция) — не менее чем двумя третями от всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Без кворума собрание несостоятельно.
Что такое кворум и зачем он нужен
Кворум — это минимальное число участников, при котором собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения. Для ОСС кворум есть, если участвуют собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Нет кворума — нет и права принимать решения, даже если все пришедшие единодушно голосуют «за».
Смысл кворума — чтобы судьбу дома не решало случайное меньшинство. Решения ОСС обязательны для всех собственников, поэтому закон требует, чтобы за ними стояла воля хотя бы половины владельцев.
Стоит различать два понятия, которые часто путают:
- Кворум — это порог участия: сколько голосов должно быть представлено, чтобы собрание вообще состоялось.
- Большинство голосов для решения — это сколько из участвующих (или из всех) должно проголосовать «за», чтобы вопрос был принят.
Сначала проверяют кворум, затем считают результат по каждому вопросу.
Голоса считают по площади
Ключевой принцип: голос собственника пропорционален его доле в праве на общее имущество, а она — площади его помещения (ст. 48 ЖК РФ). Собственник квартиры 100 кв. м имеет вдвое больше голосов, чем владелец квартиры 50 кв. м. Считают не число людей, а принадлежащие им квадратные метры площади.
Общее число голосов дома принимают за 100 %. Оно равно сумме площадей всех помещений (квартир и нежилых), а голос каждого — это доля его площади в этой сумме.
Как рассчитать кворум
Для расчета кворума возьмите общую площадь всех помещений дома — это 100 % голосов. Кворум есть, если в собрании участвуют собственники, суммарная площадь которых больше половины. Например, при общей площади 6 000 кв. м кворум обеспечивают участники, владеющие более чем 3 000 кв. м.
Общую площадь помещений берут из технической документации на дом или из ГИС ЖКХ — важно, что в неё входят и жилые, и нежилые помещения (магазины, офисы), но не входит общее имущество (лестницы, подвалы). Ошибка на этом этапе — например, если в знаменатель случайно включить площадь мест общего пользования — исказит весь расчёт кворума и даст повод оспорить результаты.
Площади берут из реестра собственников и документов о праве. Поэтому точный реестр — основа корректного расчёта: ошибка в площадях искажает и кворум, и результаты голосования.
Голосование за долевую собственность и по доверенности
Если квартира в долевой собственности, каждый совладелец голосует своей долей от площади квартиры. За несовершеннолетнего голосует законный представитель (родитель, опекун). Представитель по доверенности голосует, если доверенность оформлена правильно и приложена к бюллетеню. Дефекты доверенностей — частая причина исключения голосов при подсчёте кворума.
Как считают голос «за»
При подсчёте результатов голос каждого участника учитывается в размере его доли. Решение по обычному вопросу принято, если «за» проголосовали участники, обладающие большинством голосов от числа участвующих в собрании. По особым вопросам порог выше — считается уже от всех собственников дома, а не только от участников.
Перед собранием составьте таблицу: помещение — площадь — доля голоса. С ней подсчёт кворума и результатов займёт минуты и не вызовет споров.
Сколько голосов нужно для решения: таблица
| Вопрос | Сколько голосов | От чего считается |
|---|---|---|
| Кворум (правомочность) | Более 50 % | От всех собственников |
| Обычные вопросы | Большинство | От участников собрания |
| Использование общего имущества | Не менее 2/3 | От всех собственников |
| Капитальный ремонт | Не менее 2/3 | От всех собственников |
| Реконструкция дома | Не менее 2/3 | От всех собственников |
| Уменьшение общего имущества | 100 % | От всех собственников |
| Выбор способа управления, УК | Большинство | От участников собрания |
Как закон регулирует решение собственников
Закон делит вопросы на две группы:
- Обычные — решение принимается большинством голосов от участников собрания. К ним относятся: выбор УК, размер платы, текущие вопросы.
- Особые (квалифицированные) — нужно не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Такие вопросы перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: капремонт, использование общего имущества, реконструкция
Разница принципиальна в базе подсчёта. Обычное большинство считается от тех, кто участвует; квалифицированное — от всех собственников дома. Поэтому по особым вопросам мало собрать кворум — нужно, чтобы «за» высказалось не менее двух третей всех голосов дома.
Особый случай — согласие всех
Есть вопросы, требующие согласия ста процентов собственников. Это уменьшение общего имущества и некоторые другие. К таким вопросам относится, например, присоединение части общего коридора к квартире, ст. 40 ЖК РФ. Здесь недостаточно даже двух третей — нужен каждый голос.
На практике собрать согласие абсолютно всех собственников крайне сложно: в любом доме есть те, кого не найти, кто не отвечает или принципиально против. Поэтому вопросы, требующие стопроцентного согласия, чаще всего оказываются нереализуемыми, если хоть один собственник против. Это стоит учитывать заранее, планируя, например, присоединение общего имущества к квартире.
Приняв решение по особому вопросу простым большинством присутствующих вместо двух третей от всех, инициатор получает недействительное решение, которое отменят в суде.
Что делать, если кворума нет
Если кворум не набран, собрание считается несостоявшимся, и решения по его вопросам не принимаются. Оформлять их как принятые нельзя — это прямое нарушение, которое легко оспорить и которое может обернуться ответственностью для инициатора.
При отсутствии кворума инициатор вправе созвать повторное собрание с той же повесткой. Для этого снова уведомляют собственников. Чтобы повысить шансы, повторное собрание собственников чаще проводят в очно-заочной форме с длительным периодом сбора решений.
Важно не путать общее собрание собственников с общим собранием членов ТСЖ. У последнего по закону предусмотрен пониженный кворум для повторного собрания. А вот для обычного ОСС собственников такого автоматического снижения кворума на повторном собрании нет: и на повторном собрании нужно набрать более 50 % голосов. Поэтому единственный реальный путь — активнее собирать решения, а не рассчитывать на «пониженный порог».
Как добрать кворум
Главный способ — очно-заочная форма и активная работа с собственниками:
- личный обход;
- объявления;
- домовой чат;
- помощь актива.
Часть собственников не живёт в доме (сдают квартиры) — их решения собирают заочно. Иногда достаточно связаться с несколькими владельцами крупных помещений (нежилых, больших квартир), чьи голоса «весят» особенно много и быстро приближают к кворуму.
Начните сбор заочных решений с собственников самых больших квартир и нежилых помещений: их голоса быстрее всего приближают к кворуму по площади.
Практика судов о кворуме
При оспаривании решения ОСС суд первым делом проверяет наличие кворума. Если истец докажет, что кворума не было (например, часть бюллетеней подписана не собственниками, площади завышены, голосовали неуполномоченные лица), решение признают недействительным независимо от остального. Отсутствие кворума — безусловное основание для отмены.
На практике кворум часто оспаривают через исключение сомнительных голосов. Суд проверяет бюллетени:
- подписан ли собственником;
- совпадает ли площадь;
- была ли доверенность у представителя;
- не умер ли голосовавший к дате собрания.
Если после исключения дефектных бюллетеней остаётся менее 50 % — кворума считается недействительным, решение отменяется. Именно поэтому важны СНИЛС и точные данные в бюллетенях по Приказу № 266/пр.
Бремя доказывания
Тот, кто ссылается на наличие кворума (обычно инициатор или УК, поддерживающая решение), должен его доказать: представить реестр, бюллетени, расчёт. Если документы не сохранены или оформлены с нарушениями, доказать кворум сложно.
Частые ошибки
Основные ошибки при расчете кворума:
- Ошибки в подсчёте. Считать голоса «по головам», а не по площади. Один собственник большой квартиры даёт больше голосов, чем несколько владельцев маленьких.
- Путать базу: обычное большинство считают от участников, квалифицированное — от всех собственников.
- Применить простое большинство к вопросу, требующему двух третей или согласия всех.
- Оформить решения при отсутствии кворума как принятые: это грубое нарушение с риском отмены и ответственности.
Собственник, чьи права нарушены решением, принятым без кворума, может оспорить его в суде в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК). Отсутствие кворума — безусловное основание для признания решения недействительным.
Итоги
Кворум на общем собрании собственников — это участие владельцев более чем 50% голосов дома. Голоса считают по площади помещений, а не по числу людей (ст. 45, 48 ЖК РФ).
Разные вопросы требуют разного большинства:
- обычные — большинства участников;
- особые (капремонт, общее имущество, реконструкция) — двух третей от всех собственников;
- уменьшение общего имущества — согласия всех.
Без кворума собрание несостоятельно.
Практический вывод: составьте таблицу площадей и голосов, заранее определите нужный порог по каждому вопросу. При нехватке кворума созывайте повторное собрание в очно-заочной форме и активно собирайте заочные решения. И помните: для обычного собрания собственников пониженного кворума на повторном собрании нет — единственный путь к результату лежит через реальный сбор голосов, а не через формальные лазейки.
FAQ
Какой кворум нужен для общего собрания собственников?
Более 50 % голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голоса считают по площади помещений: кворум есть, если участвуют собственники, суммарная площадь которых больше половины всех помещений дома. Без кворума собрание несостоятельно.
Как считаются голоса на собрании?
Пропорционально доле в праве на общее имущество, то есть площади помещения (ст. 48 ЖК РФ). Общая площадь всех помещений — это 100 % голосов, а голос каждого собственника равен доле его площади. Считают квадратные метры, а не людей.
Сколько голосов нужно для решения о капремонте?
Не менее двух третей голосов от общего числа собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это особый вопрос, требующий квалифицированного большинства, которое считается от всех собственников дома, а не только от участников собрания.
Что делать, если на собрание пришло мало людей?
Если нет кворума (более 50 % голосов), собрание несостоятельно, и решения не принимаются. Нужно созвать повторное собрание, лучше в очно-заочной форме, и активно собирать решения заочно, в том числе у собственников, которые не живут в доме.
Можно ли принять решение без кворума?
Нет. Решения, принятые без кворума, недействительны, и оформлять их как принятые нельзя. Такое решение оспорят в суде, а инициатор может понести ответственность. Сначала нужно обеспечить участие более половины голосов.
Считается ли голос собственника нежилого помещения?
Да. В общем числе голосов учитываются все помещения — и жилые, и нежилые (магазины, офисы на первых этажах). Их собственники голосуют наравне с владельцами квартир, пропорционально площади своих помещений.
Как голосуют, если квартира в долевой собственности?
Каждый совладелец голосует своей долей от площади квартиры. Например, при равных долях двух собственников квартиры 60 кв. м каждый распоряжается голосом в 30 кв. м. Голос за несовершеннолетнего собственника подаёт его законный представитель.
Можно ли проголосовать по доверенности?
Да, представитель собственника голосует по доверенности, оформленной по правилам гражданского законодательства. Доверенность прикладывают к бюллетеню. Если она оформлена с дефектами или отсутствует, голос могут не засчитать при подсчёте кворума и результатов.
Материал носит справочно-информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной ситуации.