Как учитывать доходы и расходы, связанные с арендой, при УСН

Смотреть Содержание

• Общие понятия об аренде при применении УСН
• Позиция арендодателя при учете аренды на УСН
• Позиция арендатора при аренде на УСН

От выбранного объекта налогообложения будет зависеть не только порядок учета арендных платежей, но и сама сумма налога. А с 2025 года появились новые правила для плательщиков НДС на УСН. Разбираемся, как учесть доходы и расходы при аренде на УСН.

Общие понятия об аренде при применении УСН

Аренда представляет собой процедуру, по которой владелец имущества предоставляет его другой стороне во временное владение и пользование за определенную плату и фиксируя условия в договоре. Все ключевые аспекты данного соглашения закрепляются в письменном виде и подтверждаются актом приема-передачи объекта.

Правовые основы арендных отношений закреплены в главе 34 ГК РФ, где детально прописаны права и обязанности обеих сторон, порядок заключения договора и условия его расторжения.

С точки зрения налогообложения, особенности учета арендных операций зависят от нескольких факторов:

1. Позиции участника сделки (арендатор или арендодатель).
2. Выбранной системы налогообложения.

Рассмотрим особенности учета аренды при УСН «Доходы минус расходы» и УСН «Доходы». Особое внимание уделим специфике учета арендных операций с позиции обеих сторон сделки - как для арендатора, так и для арендодателя.

Позиция арендодателя при учете аренды на УСН

Собственник имущества, передающий его во временное пользование, является арендодателем. При этом выбранный объект налогообложения («доходы» или «доходы минус расходы») не влияет на квалификацию арендных платежей как выручки. Различие заключается лишь в способе их классификации: они могут быть учтены либо как доход от реализации согласно статье 249 НК РФ, либо как внереализационный доход в соответствии с пунктом 4 статьи 250 НК РФ.

Согласно статье 346.17 НК РФ моментом получения дохода считается день поступления оплаты:

• на расчетный счет;
• в кассу организации;
• путем осуществления иного вида оплаты.

Для правильного учета аренды при УСН «Доходы минус расходы», УСН «Доходы» необходимо определить:

👉 Является ли сдача имущества в аренду вашим основным видом деятельности: при положительном ответе арендные платежи относятся к выручке от реализации, если нет – доходы классифицируются как внереализационные.

👉 Проверьте положения учетной политики предприятия: изучите существующие правила учета доходов, при отсутствии четких указаний внесите необходимые дополнения, удостоверьтесь, что выбранный метод учета соответствует реальным бизнес-процессам.

Выбор счета для учета арендных доходов напрямую зависит от их классификации: если сдача имущества в аренду является основным видом деятельности организации, то доходы отражаются на счете 90, а в случае, когда аренда не относится к основной деятельности, - на счете 91.

Допустим, у компании ООО «Бетта» сдача в аренду – основной вид бизнеса. Рассмотрим, какие проводки использовать при сдаче имущества в аренду.

Арендные доходы, оплаченные арендатором, подлежат отражению в книге учета доходов и расходов за первое полугодие 2025 года в составе доходов второго квартала.

Коммунальные платежи при УСН: как учитывать

При аренде имущества неизбежно возникают коммунальные расходы. Рассмотрим ситуацию на примере компании, имеющей два офисных помещения: одно для собственных нужд, второе - в качестве сдаваемого в аренду. Налоговое законодательство позволяет включать коммунальные платежи в состав расходов при УСН «Доходы минус расходы» как по собственному помещению, так и по арендованному.

При этом в случае с арендуемым офисом общая сумма доходов увеличивается за счет коммунальных платежей от арендатора.

Позиция арендатора при аренде на УСН

Возможность учета арендных платежей в расходах при упрощенной системе налогообложения определяется выбранным объектом налогообложения.

Аренда автомобиля или оборудования

Затраты на аренду автомобиля на УСН «Доходы минус расходы» также можно учесть в составе расходов: сами арендные платежи, топливо, ремонт, страхование и другие платежи, установленные законодательством. Чтобы минимизировать риски при аренде автомобиля, включите в договор положение о полной ответственности арендатора за содержание транспортного средства. Это означает, что все расходы на ремонт, заправку топливом и страхование ложатся на плечи арендатора. Такой подход позволит избежать спорных ситуаций и обеспечит надлежащее обслуживание автомобиля.

Рассмотрим ситуацию: производственное предприятие, применяющее УСН «Доходы минус расходы», заключило договор аренды станка для использования в рамках основной деятельности. Допускается ли включение в состав расходов затрат на аренду оборудования при УСН «Доходы минус расходы»? Ответ положительный.

НДС и аренда на УСН

С 2025 года некоторые компании на УСН стали плательщиками НДС. Если организация применяет стандартные ставки НДС и является плательщиком этого налога, она может принять НДС к вычету при наличии соответствующих документов. При использовании пониженных ставок (5% или 7%) вычет НДС невозможен, но его сумма включается в стоимость закупки.

Пример

Компания на УСН арендовала помещение для производства печенья. Арендные платежи отражаются, например, на счете 20. В апреле 2025 года компания получила акт и оплатила аренду за этот месяц. Платеж за май был совершен только в июле 2025 года. В этом случае:

• Апрельский платеж учитывается в расходах второго квартала 2025 года в КУДИР.
• Майское начисление по фактической оплате в июле, можно включить в расходы только третьего квартала.