Образец составления договора купли-продажи с обременением
Смотреть Содержание
Покупка недвижимости с обременением – сложная юридическая процедура, требующая особого внимания к деталям и четкого понимания нюансов сделки. Часто объекты на рынке недвижимости сегодня продаются с различными ограничениями прав: ипотекой, арендой, залогом или другими обременениями.
Если вы планируете приобрести такую недвижимость или, наоборот, продать объект, находящийся в залоге у банка, важно правильно составить договор купли-продажи.
Что такое обременение и его виды
Обременение – это ограничение прав на имущество, которое вытекает из договора или закона. Собственник продолжает владеть имуществом, но он не может им в полной мере распоряжаться, например, продать без согласия стороны, в чью пользу установлено обременение.
В главе 23 ГК РФ установлены правила обеспечения исполнения обязательств. Некоторые виды обременений, которые могут устанавливаться в договоре.
| Вид обременения | Описание |
|---|---|
| Залог (ст. 334 ГК РФ) | Яркий пример – заключение договора ипотеки. Квартира – это обеспечение по кредиту. Если ипотека не будет выплачена, то банк вправе ее продать |
| Сервитут (ст. 274 ГК РФ) | Это право ограниченного пользования чужим земельным участком, например, для проезда или прокладки коммуникаций |
| Аренда с правом выкупа (лизинг) | Компания купила станок в лизинг, договор заключили на 4 года. Компания пользуется объектом, но не может его продать. О перемещениях станка на другой адрес, необходимо уведомлять лизинговую компанию. Продать станок можно, когда компания выкупит станок и оформит все необходимые документы |
Существенные условия договора купли-продажи с обременением
Договор купли-продажи может предусматривать различные варианты оплаты: как поэтапную, так и единовременную, но после фактической передачи товара покупателю. Для обеспечения безопасности продавца законодательство предусматривает, что до полной оплаты приобретенное имущество остается в залоге у продавца – это положение должно быть четко прописано в договоре.
Оформление такого договора осуществляется с учетом положений главы 30 ГК РФ. Выделим существенные условия договора купли-продажи с обременением в таблице.
| Существенное условие | Описание и пример |
|---|---|
| Стороны договора | Может быть двухсторонним, или трехсторонним, если в сделке участвует, например, залогодержатель |
| Предмет договора | Устанавливается конкретный вид имущества и его подробное описание. Дополнительно делается ссылка на вид обременения |
| Цена и порядок расчетов | Стороны указывают сумму, сроки оплаты и т.д. Если обременение связано с долгом, то устанавливается, как погашается задолженность |
| Сведения об обременении |
Подробно описывается: · вид обременения (залог, аренда и т.д.) · основание по закону (ипотека, решение суда, лизинг и т.д.) · срок действия · ссылка на лицо, в чью пользу установлено обременение Если продавец скроет обременение, то покупатель вправе расторгнуть договор |
| Права и обязанности сторон | Покупатель обязан уплатить стоимость, указанную в договоре купли-продажи, а продавец обязан передать имущество и снять обременение, как покупатель выполнит установленные договором условия |
| Ответственность сторон | Договором могут быть предусмотрены штрафы за сокрытие обременения, просрочку оплаты и т.д. |
В договоре стороны устанавливают все существенные для них условия. В некоторых случаях потребуется согласие третьих лиц, например, банка, если квартира в ипотеке.
В части гарантий в договоре может быть установлена следующая формулировка:
«Продавец гарантирует, что кроме указанного в п. 3 обременения, имущество не заложено, не арестовано и не обременено иными правами третьих лиц».
Поскольку купля-продажа объекта с обременением – юридически сложная сделка, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу, который учтет все тонкости сделки.
Как составить договор купли-продажи с обременением
Разберем пример, как составить договор купли-продажи нежилого помещения с обременением, если в сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и залогодержатель. Процесс составления договора купли-продажи нежилого помещения с обременением начинается с определения всех участников сделки.
Договор начинается с преамбулы, где указывается место и дата заключения договора, а также полные наименования всех сторон с указанием должностных лиц, действующих на основании определенных полномочий. Каждая сторона получает свое условное наименование (Продавец, Покупатель, Залогодержатель) для удобства изложения.
В первой части договора (предмет договора) детально описывается само помещение: его адрес, площадь, правоустанавливающие документы. Особое внимание уделяется описанию обременения в виде ипотеки и получению согласия залогодержателя на продажу помещения. Важно зафиксировать, что после перехода права собственности покупатель принимает на себя все обязательства по ипотеке.
Далее определяется цена договора, которая устанавливается по соглашению сторон и является окончательной. Расчеты производятся через аккредитив, что обеспечивает безопасность сделки. Перед заключением договора покупатель осматривает помещение и подтверждает отсутствие дефектов. Передача помещения оформляется отдельным актом приема-передачи.
В разделе о правах и обязанностях подробно прописываются обязательства каждой стороны. Продавец обязуется не ухудшать состояние помещения, погасить все задолженности до передачи. Покупатель обязуется произвести оплату в установленный срок. Залогодержатель подтверждает свое согласие на сделку и переход прав по ипотеке.
Переход права собственности происходит после государственной регистрации. С этого момента покупатель получает все права владения, пользования и распоряжения помещением, а также несет бремя его содержания.
Ответственность сторон определяется через механизм возмещения убытков при ненадлежащем исполнении обязательств. При этом доказывать отсутствие вины, должен нарушивший обязательства участник.
В заключительной части определяются сроки действия договора, порядок разрешения неурегулированных вопросов через законодательство РФ, распределение рисков и расходов. Договор составляется в нескольких экземплярах (при трехстороннем участии обычно это 4 экземпляра), имеющих равную юридическую силу.
Завершается договор заполнением всех необходимых реквизитов сторон (ИНН, КПП, ОГРН, банковские данные) и проставлением подписей уполномоченных лиц. Важно убедиться в наличии всех необходимых полномочий у представителей сторон для подписания такого рода сделки.
