Как прописать в договоре арендные каникулы: образец

Смотреть Содержание

• Что такое арендные каникулы
• Как арендатор платит за аренду во время арендных каникул
• Арендные каникулы в договоре: что важно учесть
• Образец, как прописать в договоре арендные каникулы
• Налоговые последствия арендных каникул

Рассмотрим, как оформить условие об арендных каникулах в договоре, разберем формулировки и обсудим потенциальные риски для обеих сторон сделки.

Что такое арендные каникулы

Арендные каникулы – это особый период времени, в течение которого арендатор либо существенно меньше платит арендную плату, либо полностью освобождается от ее внесения. Это законное право, основанное на принципе свободы договора, и такие условия могут быть согласованы между сторонами. Свободу договора сторонам гарантирует ст. 421 ГК РФ.

Случаи, когда могут быть предоставлены арендные каникулы:

👉 на время ремонта;

👉 перепланировка;

👉 длительный переезд;

👉 подготовительные работы и т.д.

Срок арендных каникул законодательно не урегулирован. Стороны определяют его по совместной договоренности (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В этот период времени арендатор продолжает владеть и пользоваться арендованным помещением, но на измененных условиях.

Арендные каникулы или отсрочка платежа: разница

Можно подумать, что понятие арендных каникул схоже с понятием отсрочки платежа. Разберем разницу двух понятий.

Как арендатор платит за аренду во время арендных каникул

Во время арендных каникул арендатор полностью освобождается от арендной платы или платит ее в меньшем размере, но обязан продолжать оплачивать коммунальные платежи по принятому в аренду имуществу. Это важное правило, которое действует независимо от того, полностью ли освобожден арендатор от арендной платы или платит ее в уменьшенном размере.

⚡️ Стороны могут договориться об условиях арендных каникул только в части арендной платы, но не в отношении коммунальных платежей. Это связано с тем, что коммунальные услуги являются отдельной услугой, не связанной напрямую с арендной платой за помещение.

При этом важно понимать, что, если с согласия арендодателя арендатор производит ремонт помещения за свой счет и при этом не платит арендную плату, — это не считается арендными каникулами. В таком случае происходит зачет взаимных требований, где сумма арендной платы покрывается расходами на ремонт, но коммунальные платежи все равно должны оплачиваться.

Арендные каникулы в договоре: что важно учесть

Порядок оплаты прописывается в договоре аренды или дополнительном соглашении, где указывается конкретный период каникул, размер платежей и условия их внесения.

На практике распространены два варианта:

✅ Если каникулы предоставляются на фиксированный срок (например, 30 дней), арендатор либо не платит вовсе, либо вносит символическую сумму. При этом после окончания каникул он обязан начать платить полную сумму согласно условиям договора.

✅ Если каникулы предоставляются с уменьшением платы, арендатор вносит часть от обычной суммы аренды. Например, если обычная плата составляет 100 000 рублей, во время каникул он может платить 30 000 рублей.

Для подтверждения законности каникул стороны должны документально зафиксировать причину их предоставления (например, ремонт помещения, переезд, установка оборудования). При нарушении условий каникул арендодатель вправе потребовать оплату за весь период по полной ставке.

После окончания каникул арендатор обязан начать вносить полную арендную плату в установленные договором сроки.

Образец, как прописать в договоре арендные каникулы

Рассмотрим образцы формулировок к договору аренды по отражению арендных каникул.

В договоре аренды можно предусмотреть различные варианты предоставления арендных каникул: с определенными условиями, компенсацией или другими особенностями.

⚡️ При составлении любой формулировки необходимо четко прописать следующие ключевые моменты:

• конкретные сроки начала и завершения периода каникул;
• размер арендной платы (либо ее отсутствие) в период каникул;
• порядок оплаты коммунальных услуг.

Важно помнить, что все согласованные условия должны быть зафиксированы в письменном виде и подписаны обеими сторонами договора.

Налоговые последствия арендных каникул

Рассмотрим ситуацию, когда аренда является ключевым источником дохода арендодателя. Если ранее он регулярно указывал доход в размере 3 миллионов рублей от арендных платежей, а затем внезапно прекратил его показывать из-за предоставления арендных каникул, это может вызвать вопросы у налоговых органов. В такой ситуации важно избежать подозрений в искусственном занижении налогооблагаемой базы со стороны налоговой службы.

Чтобы избежать рисков, рекомендуется:

👉 установить минимальный размер арендной платы;

👉 документально и максимально подробно обосновать необходимость предоставления каникул;

👉 показать экономическую целесообразность предоставления каникул и т.д.

Также рекомендуем обратиться для разработки подобных условий к налоговому юристу, который подскажет порядок действий для конкретной ситуации и системы налогообложения.

С точки зрения налогового законодательства, если период арендных каникул будет расценен как безвозмездное пользование имуществом, это может привести к следующим последствиям:

1. Арендодатель, применяющий общую систему налогообложения (ОСНО), будет обязан начислить НДС, как с безвозмездной реализации (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Аналогично для упрощенцев с доходом более 60 млн руб.
2. У арендатора на ОСНО может возникнуть дополнительный налогооблагаемый внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ).